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Nebenkosten: Wasserkosten müssen nicht nach Verbrauch umgelegt werdenDer Vermieter ist zu einer Umlage der Wasserkosten nach Verbrauch nicht verpflichtet, solange nicht alle Mietwohnungen eines Gebäudes mit Wasserzählern ausgestattet sind. Das stellte der Bundesgerichtshof (BGH) in einem Rechtsstreit zwischen Mieter und Vermieter fest. Der Vermieter hatte die Wasserkosten wie in der Vergangenheit auch flächenbezogen abgerechnet, obwohl die Wohnung nach einer Modernisierung nun über einen Wasserzähler verfügte. Der Mieter war nur bereit, die Kosten für den gemessenen, tatsächlichen Verbrauch zu tragen, nicht jedoch die erheblich höheren Kosten nach einem Flächenmaßstab. Nach Ansicht der Richter sei zwischen den Parteien keine Änderung des Abrechnungsmaßstabs vereinbart worden. Allein im Einbau der Wasseruhr könne eine solche Vereinbarung nicht gesehen werden. Der Vermieter sei auch nicht zu einer Umstellung der Abrechnungsmodalitäten verpflichtet. Der Abrechnungsmaßstab müsse für alle Mieter gleich sein. Der Vermieter müsse daher keine Umlage der Wasserkosten nach Verbrauch vornehmen, solange nicht alle Mietwohnungen des Gebäudes mit Wasserzählern ausgestattet seien. Die Richter machten schließlich deutlich, dass Zweifel des Mieters an der Billigkeit des Abrechnungsmaßstabs nicht ausreichen würden, um eine Änderung des Umlageschlüssels zu rechtfertigen. Ein solcher Anspruch sei nach dem Willen des Gesetzgebers nur bei besonderen Ausnahmefällen möglich. Ein Ausnahmefall liege nur vor, soweit es im Einzelfall zu einer krassen Unbilligkeit komme. Das sei vorliegend nicht der Fall gewesen (BGH, VIII ZR 188/07). Nebenkosten: Mieter kann pauschale Verwaltungs- und Instandsetzungskosten bestreitenNimmt der Vermieter bei den Kosten des Hauswarts einen pauschalen Abzug nicht umlagefähiger Verwaltungs-, Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten vor, kann sich der Mieter einfach dagegen zur Wehr setzen. Hierauf wies der Bundesgerichtshof (BGH) hin. Nach der Entscheidung der Richter genüge es, wenn der Mieter die Höhe des Abzugs schlicht bestreitet. Dann sei es Aufgabe des Vermieters, die Kosten nachvollziehbar so aufzuschlüsseln, dass die nicht umlagefähigen Kosten herausgerechnet werden können (BGH, VIII ZR 27/07). Gewerbemietrecht: Umlage von VerwaltungskostenWenn Ihr Unternehmen Gebäude im Betriebsvermögen hat, die Sie an Gewerbetreibende vermieten, sollten Sie Klauseln zur Umlage der Verwaltungskosten prüfen lassen. Im Moment streiten sich nämlich die Geister, ob es reicht, wenn im Mietvertrag steht, dass die "Kosten für die kaufmännische und technische Hausverwaltung" auf den Mieter umgelegt werden, ohne dazu nähere Angaben zu machen:
Unser Tipp: Solange eine klärende Entscheidung durch den Bundesgerichtshof fehlt, sollten Sie die umgelegten Verwaltungskosten in der Höhe begrenzen, und zwar entweder durch eine Pauschale, durch Festlegung eines Prozentsatzes von der Nettomiete oder durch Ansatz eines bestimmten Betrags pro Quadratmeter. Tiefgarage: Wenn der große Wagen nicht auf den gemieteten Stellplatz passt...Wer ein überdurchschnittlich großes Auto fährt, muss sich vor Abschluss des Mietvertrags selbst davon überzeugen, ob er den Wagen auf dem gemieteten Stellplatz überhaupt abstellen kann. Dass musste sich ein Autofahrer vor dem Amtsgericht (AG) München sagen lassen. Er hatte für seinen Porsche Cayenne einen Tiefgaragenplatz gemietet. Bereits fünf Tage später kündigte er den Vertrag aber wieder fristlos. Miete zahlte er keine. Daraufhin ging der Vermieter vor Gericht und verlangte den ausstehenden Mietzins von zu diesem Zeitpunkt insgesamt 460 Euro. Der Mieter weigerte sich zu zahlen. Er gab an, sein Fahrzeug habe eine Breite von 193 cm und passe nicht auf den Stellplatz. Der Vermieter habe ihm vor der Anmietung erklärt, dass er das Fahrzeug in der Garage abstellen könne. Seiner Meinung nach sei der Vermieter auch verpflichtet, den Stellplatz anderweitig zu vermieten. Der Vermieter erwiderte, dass der Beklagte zumindest rückwärts einparken könne. Dann könne er auch über die Fahrertüre ein- und aussteigen. Er habe auch nicht zugesichert, dass der Wagen auf den Parkplatz passe. Die Kündigung sei nicht wirksam. Der zuständige Richter gab dem Vermieter recht und verurteilte den Mieter zur Zahlung des Mietzinses. Er machte deutlich, dass die Kündigung das Mietverhältnis nicht beendet habe. Dabei könne dahinstehen, ob der Porsche Cayenne auf den Parkplatz passe und ob der Kläger erklärt habe, ein Abstellen des Fahrzeugs sei möglich. Selbst in diesem Fall stelle es jedenfalls eine grobe Fahrlässigkeit seitens des Mieters dar, wenn er sich auf eine solche Äußerung verlasse, ohne selbst die Geeignetheit des Stellplatzes zu überprüfen. Bei einem Fahrzeug mit derart überdurchschnittlichen Abmessungen hätte er den Stellplatz selbst vor Vertragsschluss ansehen müssen. Da ihm daher der Mangel durch eigene grobe Fahrlässigkeit unbekannt geblieben sei, könne er sich nicht auf diesen berufen. Entsprechend sei ihm eine Kündigung des Vertrags wegen Mangelhaftigkeit der gemieteten Sache nicht möglich. Da der Vertrag weiter bestehe, müsse der Vermieter auch den Stellplatz nicht anderweitig vermieten (AG München, 423 C 11099/07). Betriebsnebenkostenabrechnung: Kein Neubeginn der Abrechnungsfrist durch Anerkenntnis des MietersHat der Vermieter dem Mieter vor Ablauf der gesetzlichen Abrechnungsfrist keine formell ordnungsmäßige Abrechnung erteilt, kann er Betriebskosten auch nicht nachfordern, wenn der Mieter zuvor erklärt hat, er werde die Nachforderung begleichen. Das musste sich ein Vermieter vor dem Bundesgerichtshof (BGH) sagen lassen. Als seine Mieter auszogen, baten sie darum, ihnen die beiden noch ausstehenden Betriebskostenabrechnungen zukommen zu lassen. Ein halbes Jahr später erteilte der Hausverwalter die Betriebskostenabrechnungen, allerdings in unverständlicher und damit formell nicht ordnungsgemäßer Weise. Als eine ordnungsgemäße Rechnung endlich vorlag, waren seit dem einen Abrechnungszeitraum fast zwei Jahre vergangen. Die Mieter verweigerten daher den Ausgleich der Nachforderung. Zu Recht, entschied nun der BGH und wies die Zahlungsklage des Vermieters zurück. Seine Korrekturabrechnung für den ersten Abrechnungszeitraum sei verspätet gewesen. Nach dem Gesetz sei er verpflichtet, die jährliche Abrechnung über die Vorauszahlungen für Betriebskosten spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Dieser Verpflichtung habe er nicht genügt. Daher sei er mit der Nachforderung aus der korrigierten Abrechnung ausgeschlossen. Die Richter begründeten Ihre Entscheidung weitergehend damit, dass die einjährige Abrechnungsfrist eine Ausschlussfrist sei. Selbst wenn die Mieter dem Hausverwalter den Ausgleich der Nachforderung zugesagt haben sollten, hätte die Ausschlussfrist damit nicht neu begonnen. Die für das Verjährungsrecht geltende Vorschrift, wonach die Verjährung erneut beginne, wenn der Schuldner dem Gläubiger gegenüber den Anspruch vor Ablauf der Verjährungsfrist anerkenne, finde auf die Ausschlussfrist für die Betriebskostenabrechnung keine entsprechende Anwendung. Der Zweck der Ausschlussfrist bestehe darin, für Rechtssicherheit und Rechtsklarheit zu sorgen. Dieser Zweck stehe ihrer vollständigen Erneuerung entgegen (BGH, VIII ZR 84/07). Verkehrssicherungspflicht: Üblicherweise keine Schneeräumpflicht des Vermieters vor 7.00 Uhr morgensStürzt ein Arbeitnehmer frühmorgens auf einer schneeglatten Gummimatte auf der Außentreppe des Betriebsgebäudes, kann er vom Vermieter des Gebäudes keinen Schadenersatz verlangen. Das Oberlandesgericht (OLG) Koblenz wies daher die Klage einer Frau ab, die nach Ende ihrer Nachtschicht in den frühen Morgenstunden eines Dezembertags, deutlich vor 7.00 Uhr, ihre Arbeitsstätte verlassen hatte. Dabei war sie auf der mit einer Gummimatte belegten Außentreppe gestürzt. Sie hatte vom Vermieter des Gebäudes Schadenersatz verlangt, da dieser trotz nächtlichen Schneefalls nicht gestreut hatte. Die Richter begründeten ihre Klageabweisung damit, dass die winterliche Streu- und Räumpflicht regelmäßig erst mit dem Einsetzen des allgemeinen Verkehrs am Morgen (relevante Grenze etwa 7.00 Uhr) beginne. Etwas anderes gelte nur ausnahmsweise, sofern für Sicherheit während darüber hinausgehender Nutzungszeiten gesorgt werden müsse. Hier sei aber kein allgemeiner Verkehr gegeben, da der frühmorgendliche Schichtwechsel durch den Arbeitgeber der Klägerin veranlasst sei. Weil dies dem Vermieter unbekannt gewesen sei, schulde dieser keinen Schadenersatz (OLG Koblenz, 5 U 101/08). Pachtrecht: Wohnt der Verpächter im Gebäude, kann er dem Pächter nicht die komplette Instandhaltung des Gebäudes aufbürdenEine Klausel im Kleingedruckten, wonach ein Gaststättenpächter die technischen Anlagen des Gesamtobjekts instand halten muss, ist jedenfalls dann unwirksam, wenn der Verpächter das Anwesen mitbewohnt. Trotz einer solchen vertraglichen Bestimmung kann der Gastwirt daher bei nicht von ihm verschuldetem Ungezieferbefall den Pachtzins mindern. Das musste sich ein Verpächter vor dem Landgericht (LG) Coburg sagen lassen. Dieser hatte eine Gaststätte in dem Anwesen verpachtet, in dem er auch selbst wohnte. Als ihn der Pächter darauf hinwies, dass in dem Haus Schaben und Mäuse ihr Unwesen trieben, unternahm er nichts. Er stellte sich auf den Standpunkt, dass nach den Vertragsbedingungen der Pächter die Gesamterhaltungspflicht für das Pachtobjekt habe. Folglich sei dieser selbst für die Schädlingsbekämpfung zuständig. Als der Pächter daraufhin die Pachtzahlung kürzte, klagte der Verpächter den einbehaltenen Betrag von 17.000 EUR ein. Das LG wies seine Klage jedoch ab. Es sah die Schabenproblematik anders und gab dem Pächter recht. Die Vertragsklausel benachteilige den Pächter unangemessen, weil sie ihm die Wartung aller vorhandenen technischen Anlagen aufbürde, obwohl diese auch vom Verpächter für eigene Wohnzwecke genutzt würden. Es bleibe daher bei der gesetzlichen Regelung, dass der Verpächter die Pachtsache in ordnungsgemäßem Zustand zu erhalten habe. Der Schädlingsbefall sei auch nicht durch den Gaststättenbetrieb verursacht worden, sondern durch die Abwasserleitungen des unsanierten Anwesens. Die Minderung des Pachtzinses um 20 Prozent sei angemessen, Zahlungen des Pächters stünden damit nicht mehr offen (LG Coburg, 12 O 231/07). Renovierung: Rauchen kann vertragswidrig sein und Schadenersatzpflichten begründenGeht das Rauchen in einer Mietwohnung über den vertragsgemäßen Gebrauch hinaus, kann es eine Schadenersatzpflicht des Mieters begründen, wenn dadurch Verschlechterungen der Wohnung verursacht werden. Diesen Grundsatz stellte der Bundesgerichtshof (BGH) in einer aktuellen Entscheidung auf. Zu dem Rechtsstreit war es gekommen, weil der Vermieter nach Auszug des Mieters die Rückzahlung der Kaution verweigerte. Er erklärte vielmehr die Aufrechnung mit einem Schadenersatzanspruch. Dazu hat er behauptet, der Mieter hätte in der Wohnung stark geraucht. Beim Auszug seien Decken, Wände und Türen der Wohnung durch Zigarettenqualm stark vergilbt gewesen. Der Zigarettengeruch habe sich in die Tapeten "eingefressen". Dies habe eine Neutapezierung und Lackierarbeiten an den Türen erforderlich gemacht. Der BGH verneinte in diesem Fall einen Schadenersatzanspruch. Er konnte eine "Verschlechterung" der Wohnung nicht erkennen. Nach Ansicht der Richter müsse nämlich berücksichtigt werden, ob sich die Folgen des Rauchens durch Schönheitsreparaturen im Sinne der Zweiten Berechnungsverordnung (Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen) beseitigen ließen. Nur wenn dies nicht der Fall sei, also darüber hinausgehende Instandsetzungsarbeiten erforderlich seien, sei ein Schadenersatzanspruch gegeben. Das gelte auch unabhängig davon, ob ein Renovierungsbedarf bereits vorzeitig entstehe. Grund: Der Vermieter werde dadurch nicht unbillig benachteiligt. Denn er hat die Möglichkeit, die Pflicht zur Ausführung der erforderlichen Schönheitsreparaturen - auch im Wege formularvertraglicher Vereinbarung - auf den Mieter abzuwälzen. Fehle es an einer solchen Abwälzung der Renovierungspflichten, gehe dies zulasten des Vermieters. Im entschiedenen Fall hätten sich die behaupteten Spuren des Tabakkonsums durch das Tapezieren und Streichen von Wänden und Decken sowie die Lackierung von Türen beseitigen lassen. Dies seien Schönheitsreparaturen im Sinne der Zweiten Berechnungsverordnung. Ein Schadenersatzanspruch des Vermieters habe daher nicht bestanden (BGH, VIII ZR 37/07). Wohnraummietrecht: Kein Rechtsschutz gegen AbmahnungenDer Mieter einer Wohnung kann sich nicht durch Klage gegen eine von ihm als unberechtigt angesehene Abmahnung durch den Vermieter wehren. Diese Entscheidung traf der Bundesgerichtshof (BGH) im Fall eines Mieters, der von seinem Vermieter abgemahnt wurde. In dem Schreiben teilte ihm der Vermieter mit, dass er eine Beschwerde wegen Ruhestörung, häufig durch ein überlaut eingestelltes Fernsehgerät, erhalten habe. Für den Fall einer erneuten Beschwerde drohte ihm der Vermieter die fristlose Kündigung des Mietvertrags an. Der Mieter machte geltend, dass die Abmahnung unberechtigt sei. Mit der Klage beantragt er, die Abmahnung zu "beseitigen". Der BGH ließ es dahingestellt, ob die Abmahnung unberechtigt war. Selbst dann könne der Mieter weder Beseitigung noch Unterlassung der Abmahnung verlangen. Ein solcher Anspruch sei im Mietvertragsrecht nicht geregelt. Er lasse sich auch nicht aus anderen Bestimmungen des Bürgerlichen Gesetzbuchs herleiten, weil eine unberechtigte Abmahnung den Mieter noch nicht in seinen Rechten verletze. Die Wirkung einer Abmahnung erschöpfe sich darin, ihm ein als Vertragsverletzung beanstandetes Fehlverhalten vor Augen zu führen. Der Vermieter erlange dadurch für einen späteren Rechtsstreit keinen Beweisvorsprung. Vielmehr müsse er weiterhin den vollen Beweis für die vorausgegangene Pflichtwidrigkeit führen, wenn der Mieter diese bestreite. Die davon abweichende Beurteilung der Folgen einer fehlerhaften Abmahnung im Arbeitsrecht lasse sich auf das Mietvertragsrecht nicht übertragen. Im Arbeitsrecht werde dem Arbeitnehmer zwar ein Beseitigungsanspruch gegen eine zu Unrecht erteilte Abmahnung zugebilligt. Grundlage dessen sei jedoch eine sehr ausgeprägte Fürsorgepflicht des Arbeitgebers, die im Mietvertragsrecht - wenn überhaupt - jedenfalls nicht in einem annähernd vergleichbaren Maße besteht (BGH, VIII ZR 139/07). Kündigungsrecht: Störung durch andere Mieter als fristloser KündigungsgrundEin wichtiger Grund für die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses kann vorliegen, wenn dem gewerblichen Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache ganz oder zum Teil durch Störungen von Dritten, zu denen auch andere Mieter zu rechnen sind, entzogen wird. Diese Klarstellung traf das Oberlandesgericht (OLG) Düsseldorf in einem Rechtsstreit zwischen Mieter und Vermieter. Der Mieter hatte den Mietvertrag seines Ladenlokals fristlos gekündigt, der Vermieter hatte die Kündigung nicht anerkannt. Die Richter gaben dem Mieter recht. Die vorgetragenen Störungen würden eine fristlose Kündigung rechtfertigen. Grundsätzlich müsse der Vermieter im Rahmen seiner Gebrauchsgewährungspflicht den Mieter gegen Störungen des vertragsgemäßen Gebrauchs schützen. Der Mieter eines Ladenlokals könne daher verlangen, dass der Vermieter ihm einen ungestörten Geschäftsbetrieb ermögliche. Hierzu gehöre z.B. der freie Zugang ebenso wie die Möglichkeit einer ungestörten Schaufensterwerbung. Im vorliegenden Fall sei der Vermieter daher zum Einschreiten verpflichtet gewesen, wenn Kunden oder Passanten vom Betreten des Ladengeschäfts oder vom Betrachten der zugehörigen Schaufenster abgehalten würden. Er müsse sicherstellen, dass der Zugang durch abgestellte Fahrzeuge oder herumliegende Gegenstände anderer Mieter nicht unmöglich gemacht oder so erschwert werde, dass Kunden oder Passanten von einem Betreten des Geschäftslokals Abstand nehmen. Dazu müsse der Vermieter notfalls auch gerichtliche Hilfe in Anspruch nehmen (OLG Düsseldorf, I-10 U 86/07). Altbau: Kein Anspruch auf neue FensterMieter einer Altbauwohnung müssen gegebenenfalls mit zugigen Fenstern leben. Hierauf wies das Landgericht (LG) Karlsruhe hin. Die Richter entschieden, dass Mieter einer Altbauwohnung nur den Standard erwarten könnten, der der üblichen Ausstattung vergleichbarer Wohnungen entspreche. Hätten vergleichbare Wohnungen in der Umgebung ebenfalls keine neuen Fenster, bestehe kein Anspruch auf Modernisierung. Im konkreten Fall habe daher der Mieter die Miete nicht kürzen dürfen (LG Karlsruhe, 9 S 157/05). Betriebskosten: Vermieter darf zur Ermittlung der Wohnungsbelegung nicht einfach auf Einwohnermelderegister zurückgreifenIst im Mietvertrag die Umlage der Betriebskosten nach Personenzahl vereinbart, kann der Vermieter nicht auf das amtliche Einwohnermelderegister zurückgreifen, um die Belegung des Hauses zu ermitteln. Dieser Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH) liegt im Wesentlichen folgender Sachverhalt zugrunde: Die klagende Gemeinde ist Vermieterin einer von der Beklagten gemieteten Wohnung. Die Parteien vereinbarten die Umlage bestimmter Betriebskosten, unter anderem Kaltwasserverbrauch und Müllabfuhr, nach der Kopfzahl der Mietparteien. Mit der Betriebskostenabrechnung für den Abrechnungszeitraum 2004 errechnete die Klägerin eine Nachforderung zu ihren Gunsten. Die für die Verteilung maßgebliche Personenzahl hatte sie anhand des Einwohnermelderegisters ermittelt. Mit der Klage hat sie eine Betriebskostennachzahlung sowie die Feststellung verlangt, dass sie Betriebskosten anhand derjenigen Personenzahl verteilen könne, die sich aus dem amtlichen Einwohnermelderegister für die jeweilige Abrechnungsperiode ergebe. Die Klage wurde jedoch durch alle Instanzen abgewiesen. Der BGH begründete dies damit, dass die Klägerin die Klage nicht schlüssig begründet habe. Sie dürfe für die Ermittlung der Zahl der in den einzelnen Wohnungen ständig lebenden Menschen nicht ausnahmslos die Angaben aus dem amtlichen Einwohnermelderegister verwerten. Wenn für die Verteilung der Betriebskosten die Anzahl der Bewohner maßgeblich sein solle, komme es auf die tatsächliche Benutzung an, nicht auf die melderechtliche Registrierung. Das Einwohnermelderegister sei keine hinreichend exakte Grundlage für die Feststellung der wechselnden Personenzahl in einem Mietshaus mit einer Vielzahl von (wie hier 20) Wohnungen. In einem solchen Haus finde ein regelmäßiger Mieterwechsel statt. Dieser spiegele sich nach der Lebenserfahrung nicht oder nur unzureichend im Einwohnermelderegister wider. Eine Umlage von Betriebskosten nach Kopfzahl setze deshalb voraus, dass der Vermieter - für bestimmte Stichtage - die tatsächliche Belegung der einzelnen Wohnungen feststellt. Dass dies mit einem höheren Aufwand und mit gewissen tatsächlichen Schwierigkeiten verbunden sein könne, vermöge daran nichts zu ändern (BGH, VIII ZR 82/07). Mietmangel: Vermieter haftet für Zugangsmöglichkeit zum MietobjektWird der Zugang zu einem Ladenlokal durch eine Baustelle behindert, ist dies ein Mangel der Mietsache. So entschied das Kammergericht (KG) in Berlin. Die Richterin machte dabei deutlich, dass dies auch gelte, wenn der Vermieter die Baumaßnahmen nicht beeinflussen könne. In dem betreffenden Fall habe der Mieter daher die Miete mindern können, weil wegen einer Sperrung des Zugangsbereichs infolge des U-Bahnbaus das Ladenlokal nicht betreten werden konnte (KG, 8 U 194/06). WEG: Eigentümer haftet für Mietausfallschaden, wenn sein Mitbewohner andere Hausbewohner bedrohtEin Wohnungseigentümer haftet für den entstandenen Mietausfallschaden eines anderen Wohnungseigentümers, wenn er nicht verhindert, dass sein Mitbewohner die dortigen Mieter regelmäßig massig bedroht und beleidigt und damit zur Kündigung treibt. Das musste sich eine Wohnungseigentümerin vor dem Oberlandesgericht (OLG) Saarbrücken sagen lassen, weil ihr Lebensgefährte die ausländischen Mieter einer Nachbarwohnung regelmäßig beleidigte und bedrohte. Diese kündigten daraufhin das Mietverhältnis. Der dortige Eigentümer konnte die Wohnung erst nach sieben Monaten wieder vermieten. Er nahm daraufhin die Wohnungseigentümerin auf Ersatz des Mietausfallschadens in Anspruch. Das OLG sprach ihm den gesamten Schaden zu. Die Wohnungseigentümerin habe ihre Pflichten aus dem Wohnungseigentumsgesetz verletzt. Danach müsse sie bei der Nutzung des Wohnungseigentums dafür Sorge tragen, dass kein anderer Eigentümer über das unvermeidliche Maß hinaus einen Nachteil erleide. Dabei hafte sie auch für ein schuldhaftes Handeln ihres Mieters bzw. Mitbewohners. Dessen regelmäßige psychischen Beeinträchtigungen der anderen Mieter würden einen solchen Verstoß darstellen, da sie zu einer Beeinträchtigung des körperlichen Wohlbefindens der betroffenen Mieter geführt hätten (OLG Saarbrücken, 5 W 2/07). "Hartz IV": Größere Wohnung ist bei umfangreicher und häufiger Betreuung von Kindern zulässigEmpfänger von Grundsicherung für Arbeitsuchende nach dem SGB II (im Volksmund: "Hartz IV"), die nach einer Trennung alleine leben, müssen sich in der Regel auf eine Wohnungsgröße von höchstens 45 m² beschränken. Unter bestimmten Voraussetzungen kann aber auch eine größere Wohnung angemessen sein, wenn nämlich nach der Trennung vom Partner die gemeinsamen Kinder regelmäßig und häufig zu Besuch kommen. So entschied das Sozialgericht (SG) Aachen im Fall eines Mannes, dessen drei zwischen 1997 und 2003 geborene Kinder sich regelmäßig von freitagmittags bis sonntagabends bei ihm aufhalten. Zusätzlich übernachtet seine jüngste Tochter an zwei weiteren Tagen der Woche bei ihm, um von dort den nahe gelegenen Kindergarten zu besuchen. Das SG orientierte sich an der Rechtsprechung des Bundessozialgerichts. Danach sei in derartigen Fällen eine zeitweilige Bedarfsgemeinschaft zwischen dem Elternteil und den Kindern anzunehmen. Dem sei dann aber nach Ansicht des SG auch bei der Prüfung, welche Wohnungsgröße der allein lebende Elternteil noch als angemessen beanspruchen könne, Rechnung zu tragen. Im konkreten Fall hielt das SG für den Mann eine Wohnungsgröße wie für einen Zwei-Personen-Haushalt, also bis zu 60 m², für angemessen (SG Aachen, S 14 AS 80/07). Betriebskosten: Berechnungsgrundlage, wenn tatsächliche Wohnfläche von vertraglicher Angabe abweichtWeicht die im Mietvertrag vereinbarte Wohnfläche von der tatsächlichen Wohnfläche ab, so ist bei der Abrechnung von Betriebskosten die vereinbarte Wohnfläche zugrunde zu legen, wenn die Abweichung nicht mehr als 10 Prozent beträgt. Diese Klarstellung traf der Bundesgerichtshof (BGH) in einem Rechtsstreit. Der Mieter kann sich in einem solchen Fall also nicht auf die Unwirksamkeit der Abrechnung berufen (BGH, VIII ZR 261/06). Mietkaution: Mieter kann bei einer Insolvenz des Vermieters leer ausgehenDer Wohnungsmieter kann eine gestellte Mietkaution bei einer Insolvenz des Vermieters nur ungeschmälert herausverlangen (aussondern), wenn der Vermieter - wie es das Gesetz vorschreibt - die Kaution von seinem sonstigen Vermögen getrennt angelegt hat. Verstößt der Vermieter gegen diese zugunsten des Mieters vorgesehene Bestimmung, ist nach einer aktuellen Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH) der dem Mieter zustehende Auszahlungsanspruch nur eine einfache Insolvenzforderung. Folge ist, dass er seine Mietkaution voraussichtlich gar nicht oder nur in einem Bruchteil zurückbekommen wird. Dies folge nach Ansicht der Richter aus dem allgemeinen insolvenzrechtlichen Grundsatz, dass ein Kontoguthaben nur aus der Insolvenzmasse ausgesondert werden könne, wenn es sich um ein ausschließlich zur Aufnahme von Fremdgeldern bestimmtes Konto handelt. Hinweis: Der Mieter ist allerdings berechtigt, die Pflicht des Vermieters zur gesonderten Anlage der Kaution durchzusetzen. So kann er vom Vermieter den Nachweis verlangen, dass die Kaution auch tatsächlich auf einem Treuhandkonto angelegt wurde. Solange der Vermieter dieser gesetzlichen Anlageverpflichtung nicht nachkommt, kann der Mieter grundsätzlich die geschuldete Mietzahlung bis zur Höhe des Kautionsbetrags zurückhalten (BGH, IX ZR 132/06). Mietgebrauch: Vermieter muss für dauerhafte Dichtigkeit des Dachs Sorge tragenDer Vermieter muss für eine Gebrauchsfähigkeit und den sicheren Zustand der Mieträume sorgen. Bei einer Beschädigung muss er das Gebäude in der Weise instand setzen, dass es genutzt werden kann. Das schrieb das Oberlandesgericht (OLG) Düsseldorf einem Vermieter ins Stammbuch. In dem betroffenen Gebäude war es über Jahre immer wieder zu Feuchtigkeitseintritten wegen des undichten Dachs gekommen. Die Richter machten deutlich, dass sich der Vermieter in einem solchen Fall nicht damit begnügen dürfe, nur die jeweils konkrete Undichtigkeit beseitigen zu lassen. Er müsse vielmehr das Dach so sanieren, dass es dauerhaft dicht sei. Unterlasse er die erforderlichen Maßnahmen, habe der Mieter ein Recht zur fristlosen Kündigung des Vertragsverhältnisses (OLG Düsseldorf, I-10 U 46/07). Befristeter Mietvertrag: Einhaltung der Schriftform bei Beitritt eines weiteren MietersDer Beitritt eines weiteren Mieters zu einem auf mehr als ein Jahr abgeschlossenen Mietvertrag genügt der Schriftform, wenn der Vermieter mit dem neu eintretenden Mieter unter Bezugnahme auf den Mietvertrag den Beitritt schriftlich vereinbart und der bisherige Mieter formlos zustimmt. Hierauf wies das Oberlandesgericht (OLG) Celle hin. Die Richter erläuterten zunächst, dass ein Mietvertrag grundsätzlich auch mündlich vereinbart werden könne. Eine Ausnahme gelte jedoch, wenn ein befristeter Mietvertrag für längere Zeit als ein Jahr gelten solle. Dann müsse der Mietvertrag in schriftlicher Form geschlossen werden. Diese Schriftform sei im vorliegenden Fall eingehalten worden. Es sei nicht erforderlich, dass alle drei Parteien gemeinsam einen neuen Mietvertrag unterzeichnen würden. Vielmehr sei ausreichend, wenn der neu hinzutretende Mieter mit dem Vermieter eine schriftliche Vereinbarung treffe, in der ausdrücklich auf den bisherigen Mietvertrag Bezug genommen werde. Damit werde dem Sinn und Zweck des Gesetzes Genüge getan. Ein späterer Grundstückserwerber werde so in die Lage versetzt, sich vollständig über die auf ihn übergehenden Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis zu unterrichten (OLG Celle, 2 W 116/07). Mietvertrag: Wahrung der Schriftform bei Vertrag mit einer GmbHZur Wahrung der Schriftform eines Mietvertrags mit einer GmbH als alleiniger Mieterin oder Vermieterin ist es nicht erforderlich, dass die auf deren Seite geleistete Unterschrift mit einem die Vertretung kennzeichnenden Zusatz versehen wird. Dies gelte nach einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH) auch für den Fall, dass die GmbH satzungsgemäß von zwei Geschäftsführern gemeinsam vertreten werde, die Unterschrift in der für die GmbH vorgesehenen Unterschriftszeile aber (hier: mit dem Zusatz "i.V.") von einem Dritten stamme. Ob dieser hierzu bevollmächtigt war oder als vollmachtloser Vertreter unterzeichnet hat, sei eine Frage des Zustandekommens des Vertrags, nicht der Wahrung seiner Form (BGH, XII ZR 121/05). Tierhaltung: Weit verbreitete Klausel zum Verbot von Haustieren ist unwirksamEine formularmäßige Mietvertragsklausel ist unwirksam, wenn sie eine Ausnahme von dem Zustimmungserfordernis zur Haustierhaltung nur für Ziervögel und Zierfische einräumt, nicht jedoch für andere kleine Haustiere. Mit dieser Entscheidung gab der Bundesgerichtshof (BGH) einem Mieter recht, der in seiner Wohnung zwei Katzen halten wollte. Der Vermieter verweigerte jedoch seine Zustimmung. Er berief sich dazu auf eine Klausel des Mietvertrags, nach der "jede Tierhaltung, insbesondere von Hunden und Katzen, mit Ausnahme von Ziervögeln und Zierfischen, … der Zustimmung des Vermieters" bedarf. Daraufhin zog der Mieter vor Gericht. Der BGH hielt die Klausel des Mietvertrags für unwirksam. Sie benachteilige den Mieter entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen. Die Benachteiligung ergebe sich daraus, dass eine Ausnahme von dem Zustimmungserfordernis nur für Ziervögel und Zierfische bestehe, hingegen nicht für andere kleine Haustiere. Deren Haltung gehöre zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietwohnung, weil von ihnen in der Regel Beeinträchtigungen der Mietsache und Störungen Dritter nicht ausgehen können. Das sei allerdings nicht nur bei den in der Klausel aufgeführten Ziervögeln und Zierfischen, sondern auch bei anderen Kleintieren der Fall, die, wie etwa Hamster und Schildkröten, ebenfalls in geschlossenen Behältnissen gehalten werden. Hinweis: Die jetzt für unwirksam erklärte Klausel findet sich ein einer Vielzahl von Mietverträgen. Die Unwirksamkeit der Klausel hat jedoch nicht automatisch zur Folge, dass nun die Tierhaltung uneingeschränkt möglich ist. Die Zulässigkeit der Tierhaltung hängt vielmehr davon ab, ob sie zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietwohnung gehört. Die Beantwortung dieser Frage erfordert bei anderen Haustieren als Kleintieren eine umfassende Abwägung der Interessen des Vermieters und des Mieters sowie der weiteren Beteiligten. Diese Abwägung lässt sich nicht allgemein, sondern nur im Einzelfall vornehmen. Die dabei zu berücksichtigenden Umstände sind so individuell und vielgestaltig, dass sich jede schematische Lösung verbietet (BGH, VIII ZR 340/06). Nutzerwechselgebühr: Kein Anspruch des Vermieters auf ErstattungZieht ein Mieter vor Ablauf der Abrechnungsperiode aus, kann der Vermieter für die Zwischenabrechnung verbrauchsabhängiger Betriebskosten keine "Nutzerwechselgebühr" verlangen. Diese Klarstellung traf der Bundesgerichtshof (BGH) im Streit zwischen einem Vermieter und seinem ehemaligen Mieter. Nach dem Auszug des Mieters hatte der Vermieter von ihm in der Betriebskostenabrechnung u.a. die Erstattung einer "Nutzerwechselgebühr" in Höhe von 30,74 EUR verlangt. Dieser Betrag war dem Vermieter selbst von dem Abrechnungsunternehmen in Rechnung gestellt worden. Der BGH entschied, dass es sich bei den Kosten des Nutzerwechsels nicht um umlagefähige Betriebskosten, sondern um - nicht umlagefähige - Kosten der Verwaltung handele. Nach dem Gesetz seien unter Betriebskosten nur solche Kosten zu verstehen, die dem Vermieter durch das Eigentum an dem Grundstück oder durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes laufend entstünden. Die "Nutzerwechselgebühr" falle in einem Mietverhältnis aber nicht in wiederkehrenden, periodischen Zeiträumen an. Sie entstünde lediglich einmal, nämlich im Zusammenhang mit dem Auszug des Mieters. Damit habe der Vermieter die Kosten des Nutzerwechsels zu tragen, sofern die Parteien keine anderweitige vertragliche Regelung getroffen hätten (BGH, VIII ZR 19/07). WEG: Kosten für Reparatur und Austausch von ThermostatventilenThermostatventile und sonstige Einrichtungen zur Regelung der Heizungswärme dienen - auch - dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer und sind deshalb Gemeinschaftseigentum. Nach einer Entscheidung des Oberlandesgerichts (OLG) Stuttgart sind daher die Kosten für ihre Reparatur und den Austausch Kosten der Verwaltung. Der klagende Wohnungseigentümer konnte damit die Handwerkerrechnungen von der Gemeinschaft ersetzt verlangen, die ihm aufgrund eines Defekts verschiedener Regelungsteile und der Thermostatventile der in seiner Wohnung installierten Fußbodenheizung entstanden waren (OLG Stuttgart, 8 W 404/07). Haftungsrecht: Hauseigentümer haftet nicht für Schäden beim TreppengeländerrutschenEin Hauseigentümer haftet nicht für Schäden, die daraus entstehen, dass das Treppengeländer zum Hinunterrutschen missbraucht wird. Aus diesem Grund wies das Oberlandesgericht (OLG) Saarbrücken die Klage eines 12-jährigen Mädchens ab, die in einem Mietshaus wohnte. Diese hatte sich beim Spielen im Treppenhaus mit dem Bauch auf das Treppengeländer gelegt, um das Geländer herunterzurutschen. Dabei hatte sie das Gleichgewicht verloren und war kopfüber neun Meter tief in das offene Treppenhaus abgestürzt. Hierbei hatte sie schwere Schädelverletzungen erlitten. Sie verlangte nun Schadenersatz vom Hauseigentümer. Dieser sei seiner Verkehrssicherungspflicht nicht nachgekommen. Er hätte das Geländer mit geeigneten Vorrichtungen gegen das Rutschen auf dem Handlauf sichern müssen. Zudem hätte er das offene Treppenhaus durch gespannte Netze sichern müssen. Das OLG sah das jedoch nicht so. Nach Ansicht der Richter habe die Verkehrssicherungspflicht des Hauseigentümers seine Grenzen. Er müsse keinen Schutz bei einer fernliegenden bestimmungswidrigen Benutzung bieten. Bei deutlich erkennbaren Gefahren scheide die Verkehrssicherungspflicht aus, wenn bei verständiger Würdigung anzunehmen sei, dass der zu Schützende der Gefahr ausweichen könne und werde. Im vorliegenden Fall dränge sich die erkennbare Gefahr förmlich auf. Es handele sich auch für ein 12-jähriges Kind um eine offensichtliche Gefahrenquelle (OLG Saarbrücken, 4 U 126/06). Gewerbemietrecht: Übergang einer Konkurrenzschutzklausel bei Aufteilung des ObjektsBei Aufteilung eines Gewerbemietobjekts geht eine mietvertragliche Konkurrenzschutzverpflichtung auf den jeweiligen Erwerber einzelner Räumlichkeiten über. Darauf wies das Oberlandesgericht (OLG) Koblenz einen Vermieter hin, der in einem größeren Gewerbeobjekt vom Bauträger eine vermietete Einheit erworben hatte. Als in einer anderen Einheit ein Konkurrenzbetrieb des Mieters eröffnet wurde, kürzte dieser die Miete. Er berief sich dabei auf eine Konkurrenzschutzverpflichtung, die er mit dem Bauträger, also seinem früheren Vermieter, getroffen hatte. Das OLG hielt die Mietkürzung für rechtens. Auch wenn der Vermieter einen Verstoß nicht verhindern könne, müsse er für einen solchen im Rahmen der Gewährleistung (Mietminderung) einstehen (OLG Koblenz, 10 U 1013/05). WEG: Zuweisung von Gegenständen des Gemeinschaftseigentums an einzelne EigentümerDie Zuweisung von Gegenständen des Gemeinschaftseigentums an einzelne Wohnungseigentümer zur alleinigen Nutzung und Kostentragung kann nicht durch Mehrheitsbeschluss erfolgen. Diese Klarstellung traf das Oberlandesgericht (OLG) München im Fall einer Wohnungseigentümergemeinschaft, die vorhandene Wasserhähne im Garten einzelnen Eigentümern durch Mehrheitsbeschluss in einer WEG-Versammlung zuweisen wollte. Nach Ansicht der Richter sei dies jedoch nicht möglich. Bei der Zuweisung handele es sich um die Festlegung von Sondernutzungsrechten, nicht um eine Gebrauchsregelung. Sondernutzungsrechte könnten aber nur durch Vereinbarung, nicht aber durch Mehrheitsbeschluss begründet werden. Eine wirksame Vereinbarung liege jedoch nicht vor (OLG München, 34 Wx 103/05). Schönheitsreparaturen: Vertragliche Renovierungspflicht bei Auszug ist unwirksamEine formularvertragliche Endrenovierungspflicht des Mieters ist auch ohne Verpflichtung zur Vornahme laufender Schönheitsreparaturen (isolierte Endrenovierungsklausel) in Wohnraummietverträgen unwirksam, weil sie den Mieter unangemessen benachteiligt. Diese Entscheidung traf der Bundesgerichtshof (BGH) im Fall eines Mieters. Dessen Mietvertrag enthielt zu Schönheitsreparaturen nur folgende Regelung: "Bei Auszug ist die Wohnung fachgerecht renoviert gem. Anlage zurückzugeben". In der Anlage zum Mietvertrag heißt es unter Nr. 10: "Zustand der Mieträume: Die Wohnung wird in einem einwandfrei renovierten Zustand übergeben. Bei Auszug ist die Wohnung fachgerecht renoviert zurückzugeben. Die Wände sind mit Rauhfaser tapeziert und weiß gestrichen. Die Türzargen, Fensterrahmen und Heizkörper sind weiß lackiert. Teppichboden ist fachmännisch zu reinigen". Der Mieter wollte gleichwohl die Wohnung bei seinem Auszug nicht renovieren. Der BGH gab ihm recht. Nach Ansicht der Richter sei Nr. 10 der Anlage zum Mietvertrag unwirksam. Der Mieter sei daher nicht verpflichtet, die Schönheitsreparaturen in dieser Wohnung auszuführen. Weder aus dem Mietvertrag noch aus der Anlage folge, dass der Vertrag dem Mieter Schönheitsreparaturen nur insoweit auferlege, als dies nach dem Abnutzungszustand erforderlich sei. Aus der maßgeblichen Sicht eines durchschnittlichen Mieters liege vielmehr das Verständnis näher, dass die Wohnung bei Auszug in jedem Fall frisch renoviert sein müsse oder jedenfalls seit der letzten Renovierung keine Abnutzungsspuren aufweisen dürfe. Die Formularbestimmung sei daher als uneingeschränkte Endrenovierungsverpflichtung unwirksam. Hinweis: Der BGH hat mehrfach entschieden, dass eine Formularklausel im Wohnraummietvertrag unwirksam ist, wenn sie den Mieter verpflichtet, die Mieträume bei Beendigung des Mietverhältnisses unabhängig vom Zeitpunkt der letzten Schönheitsreparaturen renoviert zu übergeben. Danach benachteiligt eine Endrenovierungspflicht des Mieters, die unabhängig ist vom Zeitpunkt der letzten Renovierung sowie vom Zustand der Wohnung bei seinem Auszug, den Mieter auch unangemessen, wenn ihn während der Dauer des Mietverhältnisses keine Verpflichtung zur Vornahme von Schönheitsreparaturen trifft. Denn sie verpflichtet den Mieter, die Wohnung bei Beendigung des Mietverhältnisses auch zu renovieren, wenn er dort nur kurze Zeit gewohnt hat oder erst kurz zuvor (freiwillig) Schönheitsreparaturen vorgenommen hat (BGH, VIII ZR 316/06). Betriebskosten: Keine Ausschlussfrist für Abrechnung im GewerbemietrechtBei Wohnraum muss die Betriebskostenabrechnung dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitgeteilt werden. Nach Ablauf dieser Frist kann der Vermieter seine Forderung nicht mehr geltend machen. Das Oberlandesgericht (OLG) Düsseldorf wies nun in einem Rechtsstreit darauf hin, dass eine vergleichbare Regelung für die gewerbliche Miete fehle. Die Rechtsprechung lehne es auch ab, die Ausschlussfrist entsprechend auf gewerbliche Mietverhältnisse anzuwenden. Im Ergebnis bedeute dies, dass Vermieter die Betriebskosten im Gewerbemietrecht auch noch nach Ablauf eines Jahres geltend machen können (OLG Düsseldorf, I-10 U 66/07). WEG: Wohnungseigentümer hat Anspruch auf Einsichtnahme in EinzelabrechnungenDer Anspruch des einzelnen Wohnungseigentümers auf Abrechnung beinhaltet ein Recht auf Einsichtnahme in fremde Einzelabrechnungen. Hierauf wies das Oberlandesgericht (OLG) München im Rechtsstreit mehrerer Mitglieder einer größeren Wohnungseigentümergemeinschaft hin. Diese wollten die Verwalterin verpflichten, ihnen gegen Erstattung der Kosten Kopien der Einzelabrechnungen für sämtliche Wohn- und Gewerbeeinheiten zu erstellen. Die Weigerung der Verwalterin war nach Ansicht des OLG rechtswidrig. Jeder Wohnungseigentümer habe als Kontrollrecht ein Recht auf Einsicht in sämtliche Verwaltungsunterlagen. Dies schließe Einzelabrechnungen aller Wohnungseigentümer ein, ohne dass hierfür datenschutzrechtlich Einschränkungen zu beachten seien. Dem stehe das Bundesdatenschutzgesetz nicht entgegen, da die Wohnungseigentümergemeinschaft keine anonyme Gemeinschaft sei. Vielmehr diene die Einsichtnahme dem Zwecke des Gemeinschaftsverhältnisses. Dabei habe der Wohnungseigentümer auch ein Recht auf Fertigung und Aushändigung von Kopien. Es könne ihm i.d.R. nicht zugemutet werden, handschriftliche Abschriften zu erstellen (OLG München, 32 Wx 177/06). WEG: Haustierhaltungsverbot durch Mehrheitsbeschluss ist unzulässigDurch Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümer kann kein generelles Haustierhaltungsverbot beschlossen werden. Mit dieser Entscheidung gab das Oberlandesgericht (OLG) Saarbrücken zwei Hundehaltern recht, die sich gegen ein entsprechendes Tierverbot zur Wehr gesetzt hatten. Es wies die Klage der Wohnungseigentümergemeinschaft ab, mit der die Hundehalter zur Entfernung Ihrer Hunde verpflichtet werden sollten. Die Richter wiesen darauf hin, dass der Beschluss über die Hausordnung mit dem generellen Tierhaltungsverbot nichtig sei. Er verstoße gegen ein gesetzliches Verbot. Nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) könne jeder Eigentümer in seiner Wohnung machen was er wolle, solange er die anderen Eigentümer nicht in einem mehr als unvermeidlichen Umfang beeinträchtige. Eine Beeinträchtigung der anderen Eigentümer sei aber nicht bei jeder Haustierhaltung gegeben. So würden z.B. von Zierfischen oder Kleinvögeln keine Geruchs- oder Geräuschbelästigungen ausgehen. Dies würde ein generelles Haustierverbot nicht berücksichtigen (OLG Saarbrücken, 5 W 154/06-51). Gewerberaummiete: Bei Nichtzahlung der Kaution kann fristlos gekündigt werdenDie Nichtzahlung der Kaution stellt grundsätzlich eine erhebliche Vertragsverletzung dar. Diese Klarstellung traf jetzt der Bundesgerichtshof (BGH). Nach dem Gesetz könne jede Partei das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ob die Voraussetzungen der Kündigung vorlägen, könne aber nur von Fall zu Fall beantwortet werden. Das gelte auch für die Frage, ob dem Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses wegen Nichtzahlung der Kaution nicht mehr zumutbar sei. Allerdings räumt der BGH bei dieser Frage mit der verbreiteten Vorstellung auf, in der Nichtzahlung der Kaution liege i.d.R. keine schwerwiegende Störung des Mietverhältnisses. Er stellt vielmehr klar: Da die Kaution regelmäßig ein legitimes Sicherungsbedürfnis des Vermieters befriedige, sei ihre Nichtzahlung grundsätzlich eine erhebliche Vertragsverletzung. Der Vermieter könne daher jedenfalls im Bereich der Gewerberaummiete vor der Kündigung i.d.R. nicht auf das Einklagen der Kaution verwiesen werden. Das heißt: Ist die Fortsetzung des Mietverhältnisses bei der gebotenen Abwägung wegen dieser erheblichen Pflichtverletzung für den Vermieter unzumutbar, scheitert die Kündigung nicht daran, dass der Vermieter gegen den Mieter Klage auf Leistung der Kaution hätte erheben können (BGH, XII ZR 36/05). Mieterrecht: Vermieter muss unauffällige Parabolantenne duldenWenn mit der Aufstellung einer Parabolantenne weder eine Substanzverletzung noch eine nennenswerte ästhetische Beeinträchtigung des Eigentums des Vermieters verbunden ist, kann der Vermieter verpflichtet sein, einer solchen Aufstellung zuzustimmen. Diese Klarstellung traf der Bundesgerichtshof (BGH) im Fall eines Mieters, in dessen Wohnungsmietvertrag es hieß: "Ist die Wohnung an eine Gemeinschaftsantenne oder an eine mit einem Breitbandkabelnetz verbundene Verteilanlage angeschlossen, darf der Mieter außerhalb seiner Wohnung keine eigene Antenne für Hörfunk oder Fernsehen anbringen". Die Wohnung verfügte über einen Breitbandkabelanschluss. Gleichwohl stellte der Mieter ohne feste Verbindung zum Gebäude auf dem Fußboden des Balkons eine Parabolantenne auf. Der Vermieter verlangte deren Entfernung. Der BGH hielt die Klausel des Mietvertrags für unwirksam. Sie untersage dem Mieter grundsätzlich und ohne Ausnahme die Anbringung einer eigenen Antenne. Das sei mit der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts nicht zu vereinbaren. Danach sei nämlich im Hinblick auf die Grundrechte von Mieter und Vermieter i.d.R. eine fallbezogene Abwägung erforderlich. So gelte zwar als Faustregel, dass regelmäßig ein sachbezogener Grund zum Verbot einer zusätzlichen Parabolantenne gegeben sei, wenn die Wohnung einen Kabelanschluss habe. Allerdings sei der Vermieter verpflichtet, das grundgesetzlich geschützte Interesse des Mieters am zusätzlichen Empfang von (ausländischen) Satellitenprogrammen zu berücksichtigen, wenn damit weder eine Substanzverletzung noch eine nennenswerte ästhetische Beeinträchtigung seines Eigentums verbunden sei. Das heißt: Eine von außen kaum erkennbare und im Verhältnis zu der zulässigen Aufstellung von z.B. Gartenmöbeln und der restlichen Fassadengestaltung nicht weiter ins Gewicht fallende optische Beeinträchtigung des Gebäudes überwiege danach nicht ohne Weiteres das Interesse des Mieters am Empfang der von ihm ausgewählten ausländischen Satellitenprogramme (BGH, VIII ZR 207/04). Wohnraummiete: Kein Eigenbedarf für KommanditgesellschaftEine Kommanditgesellschaft kann Wohnräume weder als "Wohnung für sich" noch für Familien- oder Haushaltsangehörige benötigen. Eigenbedarf i.S.d. § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB kommt bereits begrifflich nicht in Betracht. Diese Klarstellung traf der Bundesgerichtshof (BGH) in einem entsprechenden Rechtsstreit. Allerdings wiesen die Richter darauf hin, dass durchaus ein berechtigtes Interesse der Kommanditgesellschaft an der Beendigung des mit einem Betriebsfremden abgeschlossenen Mietverhältnisses bestehen könne. Das sei z.B. der Fall, wenn das Wohnen ihres Mitarbeiters gerade in dieser Wohnung nach seiner betrieblichen Funktion und Aufgabe für den Betriebsablauf von nennenswertem Vorteil sei. Dies gelte auch für den Geschäftsführer der Komplementärin der Kommanditgesellschaft (BGH, VIII ZR 122/06). Nutzungsentschädigung: Ist bei der Berechnung die vereinbarte oder niedrigere ortsübliche Miete heranzuziehen?Gibt der Mieter die Mietsache nach Ablauf des Mietverhältnisses nicht zurück, kann der Vermieter für die Dauer der Vorenthaltung eine Entschädigung verlangen. Bei der Berechnung dieser Entschädigung kann er zwischen der vereinbarten Miete oder der ortsüblichen Miete entscheiden. Das Oberlandesgericht (OLG) Brandenburg hat nun entschieden, dass dabei unerheblich ist, wenn die ortsübliche Miete unterhalb der vereinbarten Miete liegt. Der Vermieter könne in diesem Fall gleichwohl die vereinbarte Miete als Entschädigung beanspruchen (OLG Brandenburg, 3 U 8/07). |
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