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Aktuelles Mietrecht und
Wohnungseigentumsrecht (WEG)


Im Folgenden weisen wir Sie auf Neuigkeiten aus der Rechtsprechung und auf andere aktuelle rechtliche Entwicklungen im Mietrechtrecht und Wohnungseigentumsrecht hin.

Alle Angaben sind ohne Gewähr und die Zusammenstellung erhebt natürlich keinen Anspruch auf Vollständigkeit.

Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht ist Manfred Alex

Dezember 2015:

WEG: Eigentümergemeinschaft muss bei Auftragsvolumen ab 5.000 EUR drei Angebote einholen
Die Eigentümergemeinschaft muss bei Renovierungsarbeiten mit einem Auftragsvolumen ab 5.000 EUR drei Angebote einholen. Mit dieser Begründung erklärte das Landgericht (LG) Dortmund den Beschluss einer Eigentümerversammlung für nichtig. Diese hatte beschlossen, einen Bauunternehmer zu beauftragen, um Feuchteschäden zu beseitigen. Nähere Ermittlungen zum Umfang des Schadens waren nicht eingeholt worden....weiter

Nachbarrecht: Nachbar muss den Betrieb eines Rasenroboters dulden
Wenn beim Betrieb eines Rasenroboters die Grenzwerte der TA Lärm eingehalten werden, liegt keine wesentliche Geräuschbelästigung vor. Dann hat der Nachbar auch keinen Unterlassungsanspruch....weiter

Mietgebrauch: Weihnachts-Lichterkette ist am Balkon einer Mietwohnung zulässig
Der Mieter darf am Balkon seiner Mietwohnung eine Lichterkette anbringen. Das ist vom vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache umfasst. Mit dieser Klarstellung entschied das Amtsgericht Eschweiler den Adventsstreit in einem Mietverhältnis. Der Mieter hatte an dem Balkongitter des zur Straße liegenden Balkons seiner Wohnung von außen sichtbar eine drei Meter lange Solarlichterkette mit 16 bunten Leuchtkörpern angebracht. Der Vermieter sah den seriösen Eindruck seines Hauses beeinträchtigt. Er verlangte, dass die Lichterkette beseitigt wird. Weil der Mieter das verweigerte, landete die Sache vor Gericht....weiter

Kündigungsrecht: Bei falscher Selbstauskunft des Mieters darf der Vermieter fristlos kündigen
Täuscht der Mieter beim Abschluss des Mietvertrags mit einer falschen Selbstauskunft eine bessere Bonität vor, rechtfertigt dies die außerordentliche fristlose Kündigung durch den Vermieter. Das musste sich ein Ehepaar vor dem Amtsgericht München sagen lassen. Die Eheleute hatten ein Einfamilienhaus in Grünwald bei München zu einem monatlichen Mietzins von 3.730 EUR angemietet. Im Rahmen der Selbstauskunft gab der Mann an, als Selbstständiger ein Jahreseinkommen von mehr als 120.000 EUR zu haben....weiter

November 2015:

Aktuelle Gesetzgebung: Höhere Zuschüsse beim Wohngeld für Haushalte mit geringem Einkommen
Die Länder haben in ihrer Sitzung am 25.9.2015 der Reform des Wohngeldrechts zugestimmt. Sie kann damit dem Bundespräsidenten zur Unterschrift vorgelegt werden. Die neuen Vorschriften treten überwiegend am 1.1.16 in Kraft....
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WEG: Eigentümergemeinschaft darf hohen Kredit aufnehmen
Es kann auch einer ordnungsgemäßen Verwaltung entsprechen, wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft einen langfristigen, hohen Kredit aufnimmt....
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WEG: Eigentümer muss nicht an Versammlung teilnehmen
Ein Wohnungseigentümer ist nicht verpflichtet an einer Wohnungseigentümerversammlung teilzunehmen oder in dieser bis zum Ende zu bleiben. Eine solche Pflicht ist dem Gesetz über das Wohnungseigentum (WEG) nicht zu entnehmen. Auch gibt es keine entsprechende Treuepflicht des Wohnungseigentümers....
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Schimmelbildung: Durch Möblierung erhöhter Lüftungs- und Heizbedarf ist ein Mangel der Wohnung
Ein Mieter darf in der Wohnung seine Möbel aufstellen wo und wie er will. Führt die Möblierung dazu, dass täglich drei- bis viermal gelüftet werden muss, um Schimmel vorzubeugen, ist die Wohnung mangelhaft. Auf einen solchen erhöhten Lüftungs- und Heizbedarf muss der Vermieter hinweisen....weiter

Oktober 2015:

WEG: Unwirksamer Eigentümerbeschluss, die Haustür nachts zu verschließen
Der Eigentümerbeschluss, nachts die Haustür zu verschließen, ist wegen des dadurch versperrten Fluchtwegs problematisch. Er entspricht daher nicht ordnungsgemäßer Verwaltung....weiter

Untermietverhältnis: Wer Vorauszahlungen erhält muss auch abrechnen
Hat ein Untermieter monatliche Vorauszahlungen an den Hauptmieter zu entrichten, ist der Hauptmieter auch verpflichtet, eine eigene Abrechnung über die Nebenkosten zu erstellen. Ein einfaches Durchreichen der Hauptvermieterabrechnung ohne jegliche Anmerkungen ist grundsätzlich unzulässig....weiter

WEG: Ein Hund muss im Gemeinschaftsgarten angeleint sein
Ein Hund darf nicht in den Gemeinschaftsgarten einer Eigentümergemeinschaft urinieren. Außerdem besteht eine Aufsichtspflicht und Leinenzwang auf Gemeinschaftsflächen....weiter

Gewerberaummiete: Ausbleibende Restaurantgäste kein Mangel der Mietsache
Gehen die Gästezahlen eines in einem Einkaufszentrum betriebenen Restaurants zurück, weil eine gleichfalls im Einkaufszentrum gelegene Veranstaltungshalle wegen einer Nutzungsuntersagungsverfügung nicht betrieben werden darf, begründet dies keinen Mangel der Mietsache....weiter

September 2015:

Mängelbeseitigung: Vermieter darf beschädigten Teppichboden nicht gegen Laminat auswechseln
Der Vermieter einer Wohnung darf im Rahmen seiner Instandhaltungspflicht einen mitvermieteten Teppichboden nicht ohne Weiteres gegen den Willen des Mieters durch einen Laminatboden ersetzen....weiter

Mietmangel: Mieter kann selbst zu steuernde Heizungsmöglichkeit verlangen
Ist zuvor nichts anderes vereinbart worden, muss in der Mietwohnung eine Heizungsmöglichkeit vorhanden sein, die der Mieter allein und selbst steuern kann....weiter

Pachtverhältnis: Erpresserischer Pächter muss Schadenersatz leisten
Erklärt der Pächter gegenüber dem Verpächter, er werde die Pachtsache nach wirksamer fristloser Kündigung nur räumen und herausgeben, wenn der Verpächter im Gegenzug eine Vereinbarung unterzeichnet, wonach er auf sämtliche offene Pachtzinsforderungen verzichtet und sich verpflichtet, die Kaution und die seinerzeit gezahlte Maklercourtage zu erstatten, ist dies eine vorsätzliche sittenwidrige Schädigung in Gestalt einer Erpressung....weiter

WEG: Zweckwidrige Nutzung eines Ladens als Gaststätte in einer Wohnungseigentumsanlage
Eine Wohnungseigentümergemeinschaft kann verlangen, dass eine als „Laden“ ausgewiesene Teileigentumseinheit nachts nicht als Gaststätte genutzt wird. Mit dieser Entscheidung gab der Bundesgerichtshof (BGH) einer Wohnungseigentümergemeinschaft recht. Diese war nicht damit einverstanden, dass eine als „Laden“ ausgewiesene Teileigentumseinheit nachts als Gaststätte genutzt wurde....weiter

Lärm: Mietminderung: Umweltgeräusche sind hinzunehmen
Ein Mieter muss Umweltgeräusche hinnehmen, solange sie unterhalb der sich aus der DIN 4109 ergebenden Höchstwerte liegen. Das stellte das Amtsgericht Hannover klar. Unter die Umweltgeräusche fallen nach Ansicht des Gerichts u.a. Vogelgezwitscher oder Geräusche durch Fahrzeug-, Schienen- und Flugverkehr....weiter

August 2015:

Modernisierung: Mieter müssen Rauchmelder-Einbau auch bei vorheriger Selbstausstattung dulden
Ein Mieter muss den Einbau von Rauchwarnmeldern durch den Vermieter auch dann dulden, wenn er die Wohnung zuvor schon selbst mit von ihm ausgewählten Rauchwarnmeldern ausgestattet hat....weiter

Hausfriedensstörung: Bedrohung von Mitmietern rechtfertigt fristlose Kündigung
Droht ein Mieter einem Mitmieter mit einem Verbrechen (Abschneiden von Körperteilen), berechtigt dies den Vermieter zu einer außerordentlichen fristlosen Kündigung....weiter

Kündigungsrecht: Fristlose Kündigung wegen Bezeichnung des Vermieters als „promovierter Arsch“
Die Beleidigung des Vermieters durch den Mieter mit Sie „promovierter Arsch“ kann eine fristlose Kündigung rechtfertigen....weiter

Gewerberaummiete: Bei einer Sortimentsbindung kann der Konkurrenzschutz nicht ausgeschlossen werden
Gegen einen formularmäßigen Ausschluss des Konkurrenzschutzes auch in Verbindung mit einer formularmäßigen Vereinbarung einer Betriebspflicht bestehen grundsätzlich keine Bedenken....weiter

WEG: Wohnungseigentümergemeinschaft ist Verbraucher
In der Rechtsprechung der Instanzgerichte und in der Literatur ist bislang umstritten, ob und unter welchen Voraussetzungen die Wohnungseigentümergemeinschaft als Verbraucher oder als Unternehmer anzusehen ist....weiter

Juli 2015:

Vorkaufsrecht: Vermieter haftet bei Verletzung von Informationspflichten auf Schadenersatz
Unterlässt es der Vermieter pflichtwidrig, den vorkaufsberechtigten Mieter über den Inhalt des mit einem Dritten über die Mietwohnung abgeschlossenen Kaufvertrags sowie über das Bestehen des Vorkaufsrechts zu unterrichten, so kann der Mieter, der infolgedessen von diesen Umständen erst nach Erfüllung des Kaufvertrags zwischen Vermieter und Drittem Kenntnis erlangt, Schadenersatz verlangen....weiter

Klimawandel: Beim Hochwasserschutz von Mieträumen muss ein Sicherheitszuschlag eingehalten werden
Mieträume im Bereich einer historisch gewachsenen Stadt, die wegen ihrer Lage grundsätzlich einer erhöhten Hochwassergefahr ausgesetzt ist, müssen zur Zeit des Abschlusses des Mietvertrags gegen solche Einwirkungen geschützt sein, die voraussehbar sind und für deren Eintritt tatsächliche Anhaltspunkte bestehen....weiter

Kündigungsrecht: Beleidigende Überreaktion im Streit über Wohnbedingungen kann Kündigung rechtfertigen
Bezichtigt eine Mieterin die Vermieterin der brutalen Sterbehilfe bei einem Streit über die Wohnbedingungen, rechtfertigt dies eine außerordentliche Kündigung....weiter

WEG: Keine Verjährung bei zweckwidriger Nutzung einer Teileigentumseinheit als Wohnung
Wird ein als Hobbyraum ausgewiesenes Sondereigentum unzulässigerweise als Wohnung genutzt, tritt für den Unterlassungsanspruch keine Verjährung ein. Das gilt auch, wenn die zweckwidrige Nutzung schon seit 28 Jahren andauert....weiter

Juni 2015:

Mietmangel: Mietmangel wegen Lärmbelästigungen durch neuen Bolzplatz?
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat eine Grundsatzentscheidung zu der Frage getroffen, unter welchen Voraussetzungen der Mieter einer Wohnung wegen sog. Umweltmängel – hier Lärmbelästigungen von einem Nachbargrundstück – die Miete mindern darf und wie dabei Kinderlärm zu berücksichtigen ist....weiter

WEG: Als Ladenlokal ausgewiesener Geschäftsraum darf nicht als Gaststätte genutzt werden
Ist in einem Teilungsvertrag einer Wohnungseigentümergemeinschaft ein Geschäftsraum als ‚Laden‘ ausgewiesen, darf er nicht als Gaststätte genutzt werden....weiter

Eigenbedarfskündigung: Was ist der angemessene Wohnbedarf des Vermieters?
Die Gerichte haben grundsätzlich zu respektieren, welchen Wohnbedarf der Vermieter für sich oder seine Angehörigen als angemessen sieht. Sie sind daher nicht berechtigt, ihre Vorstellungen von angemessenem Wohnen verbindlich an die Stelle der Lebensplanung des Vermieters (oder seiner Angehörigen) zu setzen....weiter

Nichterfüllung: Wer doppelt vermietet, zahlt einmal Schadenersatz
Überlässt der Vermieter die Mietsache nach Vertragsschluss mit dem Mieter einem anderen Mieter, liegt ein Rechtsmangel in Gestalt sogenannter Doppelvermietung vor. Der Vermieter haftet dem Mieter dann auf Schadenersatz wegen Nichterfüllung....weiter

Mai 2015:

Mietspiegel: Erhöhte Begründungsanforderungen bei Mieterhöhungsverlangen
Zur Begründung eines Mieterhöhungsverlangens gemäß § 558a Abs. 2 BGB kann der Vermieter grundsätzlich auf einen Mietspiegel Bezug nehmen, wenn sich die Überprüfbarkeit der Einordnung für den Mieter aus der Kombination des Mietspiegels und des Textes des Mieterhöhungsverlangens ergibt....weiter

Weitervermietung: Vermietung über airbnb an Touristen ist vertragswidrig
Die entgeltliche Überlassung vermieteten Wohnraums an Touristen oder das öffentliche Angebot dazu – hier über „airbnb“ – ist vorbehaltlich einer Erlaubnis des Vermieters vertragswidrig und kann eine fristlose Kündigung rechtfertigen....weiter

Auskunftspflicht: Vermieter muss nicht offenlegen, wer sich über eine Störung des Hausfriedens beschwert
Wird ein Mieter von Nachbarn und Mitmietern gegenüber der Vermieterin beschuldigt, den Hausfrieden zu stören, hat er keinen Anspruch gegenüber der Vermieterin zu erfahren, wer welche Anschuldigungen erhebt....weiter

WEG: Verbraucherregeln gelten auch gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft
Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist als Verbraucher im Sinne des BGB anzusehen....weiter

April 2015:

Kündigungsrecht: Kündigung bei unverschuldeter Geldnot des Mieters ist rechtmäßig
Der Vermieter ist zur außerordentlichen fristlosen Kündigung berechtigt, wenn der sozialhilfeberechtigte Mieter seine Miete nicht pünktlich zahlen kann, weil er zwar rechtzeitig einen Antrag auf Sozialhilfe gestellt hat, die zur Mietzahlung erforderlichen Unterkunftskosten jedoch nicht rechtzeitig bewilligt worden sind....weiter

Kündigungsrecht: Bei grundloser Strafanzeige gegen den Vermieter kann fristlos gekündigt werden
Erstattet der Mieter eine grundlose Strafanzeige gegen den Vermieter, kann dieser das Mietverhältnis fristlos kündigen....weiter

WEG: Garagenhof muss nicht von Schnee geräumt werden, weil Passanten ihn als Abkürzung nutzen
Wer seinen Weg über ein sichtbar vereistes Privatgrundstück abkürzt, läuft auf eigene Gefahr und kann bei einem Sturz keinen Schadenersatz vom Eigentümer verlangen....weiter

WEG: Wechsel des Bodenbelags und einzuhaltenderSchallschutz in der Wohnungseigentümergemeinschaft
Möchte ein Wohnungseigentümer den vorhandenen Bodenbelag (Teppichboden) in seiner Wohnung durch einen anderen (Parkett) ersetzen, muss er dabei das Schallschutzniveau einhalten, das bei Errichtung des Gebäudes galt. Seine Renovierungsmaßnahme muss sich nicht an den aktuellen Grenzwerten messen lassen....weiter

März 2015:

Betriebskostenabrechnung: Eine Umlage nach „Personenmonaten“ ist auch ohne Erläuterung formell wirksam
Eine Betriebskostenabrechnung ist nicht deshalb unwirksam, weil eine – nicht näher erläuterte – Umlage nach „Personenmonaten“ erfolgt. Ebenso muss angegeben werden, für welchen Zeitraum wie viele Personen pro Wohnung berücksichtigt worden sind....weiter

Mietvertrag: Umgestaltung des Mietverhältnisses bei Scheidung
Haben beide Ehegatten eine Wohnung gemietet und sind sie sich anlässlich der Scheidung über die künftige alleinige Weiternutzung durch einen von ihnen einig, besteht ein Anspruch des einen Ehegatten gegen den anderen auf Mitwirkung an einer Mitteilung der getroffenen Entscheidung an den Vermieter....weiter

Mietmangel: Rückforderung überzahlter Miete auch bei Zahlung ohne Vorbehalt
Ein Mieter, der trotz eines Mangels der Mietsache vorbehaltlos die volle Miete zahlt, kann überzahlte Miete grundsätzlich nicht zurückfordern. Es ist grundsätzlich davon auszugehen, dass der Mieter die Rechtskenntnis besitzt, dass ein Sachmangel kraft Gesetzes zur Minderung der Mietforderung führt....weiter

WEG: Behindertengerechter Zugang durch Aufzug kann nicht immer durchgesetzt werden
Ein Wohnungseigentümer kann einen behindertengerechten Zugang zu seiner Wohnung nur dann von den Miteigentümern verlangen, wenn nicht deren höherrangige Rechte, wie zum Beispiel der Schutz vor erheblichem Wertverlust, entgegenstehen....weiter

Februar 2015:

Kostenübernahme: Zulässigkeit von Hausbesuchen bei SGB-II-Leistungen
Bestehen begründete Zweifel an der tatsächlichen Nutzung einer Wohnung durch einen Leistungsempfänger nach dem SGB II („Hartz IV“), ist das Jobcenter zur Überprüfung der Voraussetzungen eines Anspruchs auf Leistungen für Unterkunft und Heizung berechtigt, die tatsächliche Nutzung durch Inaugenscheinnahme der Wohnung (Hausbesuch) zu überprüfen....weiter

Mietgebrauch: Mehr als ein Hund gehört nicht mehr zum vertragsgemäßen Gebrauch einer Mietwohnung
Die Haltung von mehr als einem Hund in einer Mietwohnung entspricht in der Regel nicht mehr dem normalen Mietgebrauch. Diese Entscheidung traf das Amtsgericht München im Fall eines Ehepaars, dass eine 2,5 Zimmer Wohnung angemietet hatte. Die Eheleute hielten in der Wohnung fünf sogenannte Taschen-Hunde. Der Vermieter forderte sie schriftlich auf, die Hundehaltung in der Wohnung zu unterlassen. Die Eheleute lehnten das ab....weiter

WEG: Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums auch bei finanziellen Schwierigkeiten einzelner Wohnungseigentümer
Entspricht nur die sofortige Vornahme einer zur Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlichen Sanierungsmaßnahme ordnungsmäßiger Verwaltung, ist für die Berücksichtigung finanzieller Schwierigkeiten oder des Alters einzelner Wohnungseigentümer kein Raum....weiter

Nebenkosten: Warmwasserkosten bei hohem Wohnungsleerstand
Auch bei hohen Leerständen bleibt es grundsätzlich bei der gesetzlich vorgegebenen Abrechnung, wonach die Kosten zu mindestens 50 Prozent nach Verbrauch umzulegen sind. Diese grundsätzliche Entscheidung traf der Bundesgerichtshof (BGH) im Rechtsstreit einer Wohnungsbaugenossenschaft. Diese hatte der Beklagten eine Wohnung in einem 28-Familien-Haus in Frankfurt (Oder) vermietet. Da das Haus im Rahmen der Stadtplanung abgerissen werden sollte, waren Ende 2011 nur noch wenige Wohnungen belegt....weiter

Kündigungsrecht: Bei einer Geruchsbeeinträchtigung durch den Mieter ist eine ordentliche Kündigung möglich
Wird der Hausfrieden durch eine von einem Mieter ausgehende erhebliche Geruchsbeeinträchtigung gestört, kann eine ordentliche Kündigung gerechtfertigt sein. So entschied es das Amtsgericht Bonn im Fall eines 82-jährigen Mieters, der seit 50 Jahren in der Wohnung lebte....weiter

Januar 2015:

Fristen: Schadenersatzanspruch des Vermieters: Verjährungsfrist beginnt mit Rückgabe der Mietsache
Die Verjährungsfrist für Schadenersatzansprüche eines Vermieters beginnt mit Rückgabe der Mietsache. Diese Klarstellung traf das Landgericht (LG) Bielefeld. Die Richter machten dabei deutlich, dass der Verjährungsbeginn unabhängig davon eintrete, ob eine neue Anschrift des Mieters bekannt sei oder nicht....weiter

Mietmangel: Rechte des Mieters nach einem Wohnungsbrand
Hat ein Mieter einen Brand in der gemieteten Wohnung leicht fahrlässig verursacht, kann er die Beseitigung des Schadens vom Vermieter verlangen, wenn der Schaden durch eine Wohngebäudeversicherung abgedeckt ist, deren Kosten der Mieter getragen hat....weiter

Vertragsrecht: Mieter darf Waschmaschine in der Wohnung nutzen
Das Aufstellen und Betreiben von Waschmaschinen und Wäschetrocknern in der Wohnung zum Haushaltsgebrauch gehört zumindest in Neubauten ohne Weiteres zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache. Etwas anderes gilt nur, wenn dies ausdrücklich vertraglich vereinbart ist....weiter

WEG: Hund muss auf Gemeinschaftsflächen nicht angeleint sein
Ein frei laufender Hund beeinträchtigt nicht das Recht eines Wohnungseigentümers, sein Eigentum ungestört nutzen zu können. Das ist die Kernaussage einer Entscheidung des Amtsgerichts München in dem Rechtsstreit eines Miteigentümers einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Er bewohnt seine Eigentumswohnung selbst....weiter

Dezember 2014:

Steuern: Abfindung für vorzeitige Wohnungsräumung steuerpflichtig?
Ihr Vermieter möchte, dass Sie Ihre Wohnung vor dem eigentlichen Mietende räumen. Dafür bietet er Ihnen einen größeren Betrag als Abfindung an. Müssen Sie diese Zahlung versteuern....weiter

Schimmelbildung: Hinweispflicht des Vermieters bei Einbau von Isolierglasfenstern
Beim Einbau von dichtschließenden Isolierglasfenstern besteht immer eine Gefahr der Schimmelbildung. Deshalb muss der Vermieter den Mieter auf den erhöhten Heiz- und Lüftungsbedarf hinweisen....weiter

Schlüsselrückgabe: Übergabe des Schlüssels an die Post muss der Mieter beweisen
Die Verpflichtung zur Rückgabe der Schlüssel für vermietete Räume ist grundsätzlich am Wohnsitz bzw. Geschäftssitz des Vermieters zu erfüllen....weiter

Kündigungsrecht: Beleidigung von Mitmietern berechtigt zur fristlosen Kündigung
Einer Mieterin, die wiederholt gegen die Pflicht verstößt, ihren Hund anzuleinen, und die einen Mitmieter nach einer Attacke durch ihren Hund als Rechtsradikalen beleidigt, darf der Vermieter fristlos kündigen....weiter

WEG: Kein Anspruch des Miteigentümers auf den Bau einer Kinderwagenrampe
Das Interesse der Miteigentümer an einem leichten und gefährdungsfreien Zugang zu dem Haus überwiegt in der Regel das Interesse von Eltern an einer Rampe für den Kinderwagen....weiter

November 2014:

Flächenabweichung: Rückforderung einer überzahlten Quadratmetermiete
Eine echte Quadratmetermiete ist vereinbart, wenn die Parteien eines Mietvertrags im Mietvertrag festlegen, dass sich die Miete aus der Größe des Mietobjekts in m2 multipliziert mit einem pro m2 zu zahlenden Mietpreis ergibt....weiter

Zahlungsverzug: Versehentliches Ausbleiben der Mietzahlung des JobCenters
Der Mieter gerät in Zahlungsverzug, wenn die vom JobCenter für ihn an den Vermieter unmittelbar zu leistenden Mietzahlungen aufgrund eines Versehens des JobCenters ausbleiben....weiter

Mietgebrauch: Mieter darf seine Parabolantenne im angemieteten Garten aufstellen
Ein Vermieter kann vom Mieter nicht verlangen, dass er eine auf der Rasenfläche des gemieteten Gartens aufgestellte Parabolantenne entfernt....weiter

Kündigungsrecht: Quietschende Kettenschaukel in der Wohnung kann zur Kündigung führen
Quietschende Geräusche in einer Wohnung nachts über einen längeren Zeitraum hinweg sind nicht sozialadäquat und berechtigen den Vermieter zur Kündigung....weiter

Provision: Kein Maklervertrag ohne rechtsgeschäftlichen Bindungswillen
Ein Maklervertrag mit dem Kaufinteressenten entsteht nicht schon durch Übersendung des Exposés oder Besichtigung des Objekts....weiter

Oktober 2014:

Gewerbliche Miete: Kündigungsrecht wegen Fehlens der Geschäftsgrundlage
Können Mieträume nicht wie vertraglich vorgesehen als Spielhalle genutzt werden und ist die vertragliche Übertragung des Konzessionsrisikos auf den Mieter unwirksam, kann eine Kündigung des Vermieters wegen Fehlens der Geschäftsgrundlage berechtigt sein....weiter

Vermietungsanzeige: Mieter muss Anfertigung von Lichtbildern seiner Wohnung nicht dulden
Vermietungsanzeige: Der Mieter einer Wohnung muss nicht dulden, dass der Vermieter Fotos von seiner Wohnung macht, um diese dann in eine Internetanzeige einzustellen....weiter

Hartz IV: Unwirksames Gutachten zur Ermittlung der Unterkunftskosten
Das vom Landkreis Göttingen für die Stadt Göttingen angewendete Gutachten zur Ermittlung von angemessenen Unterkunftskosten für Bezieher von Grundsicherungsleistungen nach dem SGB II („Hartz IV“) hält einer rechtlichen Überprüfung nicht stand. Die dort festgelegten Mietobergrenzen sind zu niedrig. Das Gutachten kann daher nicht als Grundlage für die Leistungsgewährung dienen....weiter

WEG: Haftung des Mieters für nicht zurückgegebenen Schlüssel
Gibt der Mieter einer Eigentumswohnung bei seinem Auszug nur einen von zwei überlassenen Wohnungsschlüsseln zurück, hat der Vermieter einen Anspruch auf Schadenersatz. Als Schadenersatz kann der vermietende Wohnungseigentümer Freistellung von den Ansprüchen der Wohnungseigentümergemeinschaft verlangen, sofern er seinerseits wegen des abhanden gekommenen Schlüssels Schadenersatzansprüchen der Wohnungseigentümergemeinschaft ausgesetzt ist....weiter

September 2014:

Vertragsrecht: Kündigungsschutz für Senioren
Senioren als Wohnraummieter haben Möglichkeiten, über die andere nicht verfügen. Ein Beispiel dafür ist der des Kündigungsschutzes....weiter

Nachvertragliche Pflichten: Vermieter muss Post an den alten Mieter aufbewahren
Wird nach Ende des Mietverhältnisses für einen gewerblichen Mieter (hier: Rechtsanwaltskanzlei) noch Geschäftspost in den Briefkasten der bisherigen Geschäftsräume eingeworfen, treffen den bisherigen Vermieter Obhuts- und Aufbewahrungspflichten hinsichtlich dieser Postsendungen....weiter

Mietmangel: Wellen im Teppich können zur Mietminderung berechtigen
Der schlechte Zustand eines Teppichbodens kann eine Mietminderung - hier fünf Prozent - begründen, wenn er Wellen schlägt und aufgrund dessen eine Stolpergefahr für die Wohnungsnutzer besteht....weiter

Mietmangel: Recht zur Mietminderung bei unerwünschtem Besuch von der Nachbarskatze
Wird ein Mieter wiederholt von der Nachbarskatze in seiner Wohnung besucht, stellt dies eine erhebliche Beeinträchtigung seines Wohngebrauchs dar. Er kann von seinem Vermieter verlangen, dass er etwas gegen die Katzenbelästigung durch den Nachbarsmieter unternimmt. Des Weiteren darf er die Miete aus diesem Grund um 10 Prozent mindern....weiter

WEG: Zustimmungspflichtigkeit einer Mobilfunksendeanlage
Die Errichtung einer Mobilfunksendeanlage auf dem Haus einer Wohnungseigentümergemeinschaft bedarf der Zustimmung sämtlicher Wohnungseigentümer....weiter

August 2014:

Schriftform: Landpachtvertrag muss Pachtobjekt genau beschreiben
Schreibt ein Landpachtvertrag Schriftform vor, muss die Vertragsurkunde den Pachtgegenstand so genau bezeichnen, dass auch für einen Dritten klar erkennbar ist, welche Fläche verpachtet sein soll. Hierauf wies das Oberlandesgericht (OLG) Hamm hin. In dem entsprechenden Fall genügte der streitgegenständliche Pachtvertrag dem gesetzlichen Schriftformerfordernis nicht, weil er den Pachtgegenstand nicht genau genug beschrieb. Aus der im Vertrag enthaltenen Bezeichnung ergab sich für einen Dritten nicht, welche konkreten Grund- bzw. Flurstücke als Pachtfläche gemeint gewesen seien....weiter

Nutzungsumfang: Das Garagendach als Dachterrasse
Ein Mietvertrag umfasst gewöhnlich nicht die Nutzung des Garagendachs als Terrasse. Im Einzelfall kann bei Gestattung durch den Vermieter durch langjährige unbeanstandete Nutzung ein Anspruch bestehen, wenn keine triftigen Gründe gegen die Nutzung sprechen....weiter

Persönlichkeitsrecht: Hausflurüberwachung mit Video-Türspion verletzt Rechte von Mitmietern
Die Überwachung des Hausflurs mit einem Video-Türspion verletzt das allgemeine Persönlichkeitsrecht von Mitmietern und Dritten. Das musste sich eine Mieterin vor dem Amtsgericht München sagen lassen, die an der Eingangstür ihrer Etagenwohnung einen elektrischen Video-Türspion angebracht hatte. Dieser übertrug tagsüber im Live-Modus das Geschehen im Hausflur im Bereich unmittelbar vor der Wohnungseingangstür auf einen Bildschirm in der Wohnung....weiter

WEG: Bei Verschmelzung des Verwalters gilt Gesamtrechtsnachfolge
Bei der Verschmelzung einer zur Verwalterin einer Wohnungseigentumsanlage bestellten juristischen Person auf eine andere juristische Person gehen die Organstellung und der Verwaltervertrag im Wege der Gesamtrechtsnachfolge auf den übernehmenden Rechtsträger über....weiter

Juli 2014:

Kündigungsrecht: Vermieter kann nach Streit mit dem Mieter nicht immer fristlos kündigen
Ein Vermieter kann nicht jede Streitigkeit mit dem Mieter zum Anlass für eine fristlose oder ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses zum Anlass nehmen....weiter

Untervermietung: Schadenersatzpflicht des Vermieters bei pflichtwidrig verweigerter Erlaubnis
Verweigert ein Vermieter seinem Mieter, der sich aus beruflichen Gründen mehrere Jahre im Ausland aufhält, die Untervermietung zweier Zimmer, so ist er ihm zum Schadenersatz verpflichtet....weiter

Mietmangel: Kondenswasser in der Wohnung rechtfertigt keine Mietminderung
Rein optische Beeinträchtigungen wie Verfärbungen am Parkett nach einer Kondenswasserbildung in der Wohnung rechtfertigen keine Mietminderung, da dieser Mangel nur zu einer unerheblichen Minderung der Gebrauchstauglichkeit der Mietsache führt....weiter

WEG: Gerichtskosten müssen von allen Wohnungseigentümern getragen werden
Macht die Wohnungseigentümergemeinschaft Beitrags- oder Schadenersatzansprüche gegen einen einzelnen Wohnungseigentümer gerichtlich geltend, sind die ihr entstehenden Prozesskosten von allen Wohnungseigentümern zu tragen....weiter

Juni 2014:

Eigenbedarfskündigung: In der Begründung müssen nicht alle Namen genannt werden
Kündigt der Vermieter ein Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs seiner Angehörigen, muss er nicht alle Namen der künftigen Mieter benennen. Diese Klarstellung traf der Bundesgerichtshof (BGH) im Fall des Eigentümers einer 158 qm großen Wohnung in Essen, der das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs gekündigt hatte....weiter

Mietzahlung: Verrechnung von Miete für Wohnung und Garage
Überweist der Mieter die geschuldete Miete für eine Mietwohnung und eine gesondert angemietete Garage in einer Summe unter dem Verwendungszweck „Miete“, ist die Zahlung zunächst auf die Wohnraummiete zu verrechnen....weiter

Mieterhöhungsverlangen: Unwirksam bei falschem Mietspiegel
Ist das Mieterhöhungsverlangen unwirksam und auch im Prozess nicht wirksam nachgebessert worden, kann der Vermieter vom Mieter keine Zustimmung zur Mieterhöhung verlangen. Hierauf wies das Amtsgericht Ludwigsburg hin. Der Richter erläuterte in seiner Entscheidung, dass der Vermieter sich bei der Begründung seines Mieterhöhungsverlangens nur auf örtlich anwendbare Mietspiegel stützen dürfe....weiter

WEG: Stimmverbot für Eigentümer, der einen Rechtsstreit gegen die Gemeinschaft führt
Führt ein Wohnungseigentümer einen Rechtsstreit gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft und sind verfahrensbezogene Maßnahmen Gegenstand der Beschlussfassung, darf er bei der Beschlussfassung nicht mitstimmen....weiter

Mai 2014:

Mietmangel: Mietminderung bei Sanierungsarbeiten
Gibt es bereits zum Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrags konkrete Anhaltspunkte für bevorstehende Bauarbeiten in der unmittelbaren Nachbarschaft, kann eine Mietminderung ausgeschlossen sein....weiter

Mietgebrauch: Mieter darf Waschmaschine und Trockner in Wohnung betreiben
Das Betreiben von Waschmaschinen und Trocknern in der Wohnung gehört zumindest in Neubauten ohne Weiteres zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache, solange ausdrücklich nichts anderes vereinbart ist....weiter

Obhutspflicht: Vermieter trifft nachvertragliche Obhutspflicht an Post des Mieters
Wird nach Ende des Mietverhältnisses für einen gewerblichen Mieter noch Geschäftspost in den Briefkasten der bisherigen Geschäftsräume eingeworfen, treffen den bisherigen Vermieter Obhuts- und Aufbewahrungspflichten hinsichtlich dieser Postsendungen. Er ist nicht berechtigt, die Sendungen ohne Nachfrage bei dem bisherigen Mieter einfach in einen öffentlichen Briefkasten zu werfen....weiter

Untervermietung: Anspruch des Mieters besteht bei Verschlechterung der Vermögenslage
Wenn sich die Vermögensverhältnisse des Mieters nach Mietvertragsschluss so verschlechtern, dass die Miete nicht mehr vollständig bezahlt werden kann, kann er vom Vermieter verlangen, dass er für einen Teil der Wohnung die Erlaubnis zur Untervermietung erteilt....weiter

April 2014:

Schadenersatzrecht: Verlust eines zur Schließanlage gehörenden Wohnungsschlüssels
Ein Mieter kann Schadenersatz für die Erneuerung einer Schließanlage schulden, wenn er einen zu seiner Wohnung gehörenden Schlüssel beim Auszug nicht zurückgibt....weiter

Kündigungsrecht: Beleidiung des Vermieters kann zur fristlosen Kündigung führen
Ist keine erhebliche Provokation durch den Vermieter vorausgegangen, ist die Beleidigung des Vermieters mit „Sie sind ein Schwein“ eine erhebliche Vertragsverletzung durch den Mieter. Sie kann den Vermieter zur außerordentlichen fristlosen Kündigung berechtigen, wenn die Fortsetzung des Mietverhältnisses für ihn unzumutbar ist....weiter

Hundehaltung: Vermieter kann Hunde nicht in jedem Fall verbieten
Hätte der Vermieter nach den Bestimmungen des Mietvertrags einer Hundehaltung zustimmen müssen, kann er von seinem Mieter nicht verlangen, die Hundehaltung zu unterlassen und den Hund aus der Wohnung zu entfernen....weiter

WEG: Verletzung der Streupflicht trotz Beauftragung eines 82-jährigen
Eine Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) muss Räum- und Streuvereinbarungen mit einem über 80-Jährigen regelmäßig überwachen....weiter

März 2014:

Nebenkostenabrechnung: Die Belegeinsicht
Bei der Nebenkostenabrechnung kommt es oft zu Unstimmigkeiten über die zugrunde liegenden Belege. Der folgende Beitrag zeigt, was für Mieter und Vermieter im Zusammenhang mit der Belegeinsicht gilt....weiter

Härtegründe: Duldungspflicht des Mieters bei Modernisierungsmaßnahmen
Der Vermieter kann sich nicht darauf berufen, er sei aufgrund der Energieeinsparverordnung zum Austausch der Fenster verpflichtet. Diese verpflichtet den Bauherrn nur für den Fall der Erneuerung der Fenster zur Einhaltung bautechnischer Standards zum effizienten Energiebedarf....weiter

Mieterhöhung: Stillschweigende Zustimmung durch Zahlung des höheren Betrags
Schon die einmalige Zahlung der geforderten erhöhten Miete, jedenfalls jedoch die mehrmalige Überweisung dieser Miete, kann aus der maßgeblichen objektiven Empfängersicht nur so verstanden werden, dass damit dem Mieterhöhungsverlangen zugestimmt wird....weiter

WEG: Rückforderungsansprüche gegen den Ex-Verwalter
Hat der Ex-Verwalter unberechtigt Gelder vom Konto der Gemeinschaft entnommen, kann er sich nicht darauf berufen, die Eigentümergemeinschaft habe die Jahresabrechnungen, die er „als Verwalter“ erstellt habe, beschlossen und auch „den Verwaltungen“ einstimmig Entlastung erteilt....weiter

Februar 2014

Wohnraummieter: Untervermietungserlaubnis umfasst nicht unbedingt Überlassung an Touristen
Auch wenn der Vermieter eine Untervermietung der Wohnung erlaubt hat, berechtigt dies den Mieter nicht in jedem Fall, die Wohnung auch an Touristen zu überlassen....weiter

Betriebskosten: Vermieter darf unberechtigte Energieforderung nicht umlegen
Aus dem Grundsatz der Wirtschaftlichkeit folgt, dass der Vermieter unberechtigte Forderungen eines Versorgungsunternehmens oder eines Dienstleisters nicht begleichen darf und unberechtigte Zahlungen - soweit rechtlich möglich - wieder zurückverlangen muss, wenn die Rechtslage hinreichend geklärt ist....weiter

Winterdienst: Nur Gehweg vor dem eigenen Grundstück muss geräumt werden
Zum Winterdienst verpflichtete Anlieger müssen nur auf dem Gehweg vor dem eigenen Grundstück räumen und streuen. Zu mehr sind sie nicht verpflichtet....weiter

WEG: Anbau eines Balkons erfordert Zustimmung aller Miteigentümer
Will ein Miteigentümer einer Wohnungseigentümeranlage einen Balkon errichten, muss er die Zustimmung aller anderen Miteigentümer einholen....weiter

Januar 2014:

Mietwohnung: Zum Vorkaufsrecht des Mieters bei dem Verkauf eines ungeteilten Mietshauses
Das gesetzlich vorgesehene Vorkaufsrecht des Mieters entsteht grundsätzlich nicht, wenn ein mit einem Mehrfamilienhaus bebautes Grundstück verkauft wird und erst die Erwerber durch Teilungsvereinbarung Wohnungseigentum begründen. Das gilt in der Regel auch, wenn die Erwerber beabsichtigen, die neu geschaffenen Einheiten jeweils selbst zu nutzen (sogenanntes "Erwerbermodell")....weiter

Verkehrssicherheit: Keine Räum- und Streupflicht für private Wege mit reiner Abkürzungsfunktion
Der geduldete Nutzer muss die private Verkehrsfläche grundsätzlich so hinnehmen, wie er sie vorfindet. Eine Verkehrssicherungspflicht besteht nur ausnahmsweise bei nicht erkennbaren Gefahren, auf die sich der geduldete Nutzer nicht rechtzeitig einstellen kann....weiter

Unberechtigte Kellerräumung: Vermieter ist zum Schadenersatz verpflichtet
Entrümpelt der Vermieter unberechtigt den Keller eines Mieters, muss er ihm Schadenersatz für den Verlust der dort gelagerten Gegenstände leisten. Das zeigt eine Entscheidung des Amtsgerichts Hannover im Fall einer Mieterin. Diese hatte in dem zu ihrer Wohnung gehörenden Kellerraum verschiedene Gegenstände und ihre Winterschlaf haltende Schildkröte eingelagert....weiter

WEG: Erwerber von Wohnungseigentum haften nicht für Hausgeldrückstände des Voreigentümers
Das Vorrecht der Wohnungseigentümergemeinschaft für Hausgeldrückstände in der Zwangsversteigerung führt nicht dazu, dass ein Erwerber von Wohnungseigentum für die Hausgeldschulden des Voreigentümers haftet. Hierauf wies der Bundesgerichtshof (BGH) im Fall eines ehemaligen Wohnungseigentümers hin. Als über dessen Vermögen das Insolvenzverfahren eröffnet wurde, hatte er die Hausgelder für die Jahre 2009 und 2010 sowie die Nachzahlung aus der Jahresabrechnung für 2009 in Höhe von insgesamt rund 1.100 EUR noch nicht beglichen....weiter

Dezember 2013:

Schadenersatz: Rückgabe der Mietwohnung mit buntem Anstrich
Der Mieter ist zum Schadenersatz verpflichtet, wenn er eine in neutralen Farben gestrichene Wohnung mit einem farbigen Anstrich versieht und so an den Vermieter zurückgibt. Diese Entscheidung traf der Bundesgerichtshof (BGH) im Fall eines Ehepaars, das von Anfang 2007 bis Juli 2009 Mieter einer Doppelhaushälfte war. Beim Einzug war das Haus frisch mit weißer Farbe renoviert....weiter

Mietgebrauch: Auch nach 22 Uhr dürfen die Rollläden betätigt werden
Es gehört zum normalen Mietgebrauch und kann daher nicht verboten werden, dass ein Mieter auch noch nach 22 Uhr die elektrischen Rollläden seiner Wohnung betätigt. Mit dieser Klarstellung beendete das Amtsgericht (AG) Düsseldorf einen Streit zwischen zwei Nachbarn. Die Kläger bewohnen mit ihrem Kind eine Wohnung über derjenigen der Beklagten. Diese betätigt die elektrischen Rollläden ihrer Wohnung abends zwischen 22.30 und 23.30 Uhr. Dies wollten ihr die Kläger gerichtlich verbieten lassen, da die Lärmbelästigung unzumutbar sei....weiter

Räum-und Streupflicht: Aufstellen eines „Schneeräumplans“ genügt nicht
Ohne eine klare und eindeutige Regelung kann der Vermieter die Räum- und Streupflicht für den öffentlichen Verkehrsraum vor dem Grundstück nicht wirksam auf die Mieter übertragen. So entschied es das Oberlandesgericht (OLG) Hamm. Die Richter bestätigten zwar, dass der verkehrssicherungspflichtige Eigentümer und Vermieter die ihm obliegende Räum- und Streupflicht auf die Mieter eines Mehrfamilienhauses übertragen könne....weiter

WEG: Wohnungseingangstüren stehen im gemeinschaftlichen Eigentum der Wohnungseigentümer
Wohnungseingangstüren stehen nicht im Sondereigentum des jeweiligen Wohnungseigentümers. Sie sind vielmehr zwingend Teil des gemeinschaftlichen Eigentums der Wohnungseigentümer. Das gilt selbst dann, wenn die Teilungserklärung die Tür dem Sondereigentum zuordnet. Diese Klarstellung traf der Bundesgerichtshof (BGH) in einem entsprechenden Fall. In der betreffenden Wohnungseigentumsanlage erfolgt der Zutritt zu den einzelnen Wohnungen über Laubengänge, die vom Treppenhaus aus zugänglich sind....weiter

November 2013:

Aktuelle Gesetzgebung: Ab 2014 sind Wärmezähler für Warmwasser vorgeschrieben
Ab dem 1.1.14 muss in verbundenen Zentralheizungsanlagen zwecks Trennung der Wärmemenge für Raumheizung und Warmwasserversorgung ein Wärmezähler eingebaut sein. Die frühere 18-Prozent-Regelung für den Warmwasseranteil wurde gestrichen....weiter

Vermieterinsolvenz: Vermietung unter ortsüblicher Vergleichsmiete ist nicht anfechtbar
Hat der Vermieter eine Wohnung gegen eine deutlich unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegenden Kaltmiete vermietet, liegt weder in der fortdauernden Gebrauchsgewährung noch in dem Unterlassen einer Mieterhöhung eine teilunentgeltliche Leistung i.S. der Insolvenzordnung (InsO)....weiter

Unberechtigte Untervermietung: Vermieter kann fristlos kündigen
Vermietet ein Mieter seine Wohnung unberechtigt weiter und leugnet dies noch auf Anfrage des Vermieters, ist das Vertrauensverhältnis zwischen Mieter und Vermieter so zerstört, dass eine fristlose Kündigung auch ohne Abmahnung möglich ist....weiter

WEG: Katzen dürfen nicht mit ausgelegtem Katzenfutter angelockt werden
Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann einem Mitglied verbieten, Katzenfutter im Gemeinschaftsgarten sowie auf seiner eigenen Gartenterrasse auszulegen, um verwilderte Katzen anzulocken....weiter

Oktober 2013:

Befristung: Ergänzende Vertragsauslegung bei unwirksamer Befristung des Mietvertrags
Für die Dauer einer unwirksamen Befristung ist im Wege ergänzender Vertragsauslegung ein beiderseitiger Kündigungsverzicht anzunehmen....weiter

Ehewohnung: Überlassung der Wohnung an den Ehegatten nach Auszug
Zieht der Ehegatte, der allein Mietvertragspartei ist, anlässlich der Trennung aus der Wohnung aus und überlässt sie dem anderen Ehegatten, liegt keine vertragswidrige Überlassung an einen Dritten und damit kein Kündigungsgrund vor....weiter

Nachbarstreit: Teurer Rauch auf dem Balkon
Die bequeme Entsorgung von Asche und Zigarettenkippen vom Balkon nach unten kann ein teurer Spaß werden. Das musste ein Wohnungseigentümer vor dem Amtsgericht (AG) München erfahren. Bereits im September 2011 hatte er sich mit der unter ihm wohnenden Wohnungseigentümerin beim Amtsgericht München getroffen....weiter

WEG: Wohngeldschulden als Eigenverbindlichkeiten des Erben
Nach dem Erbfall fällig werdende oder durch Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft begründete Wohngeldschulden sind (jedenfalls auch) Eigenverbindlichkeiten des Erben, wenn ihm das Halten der Wohnung als ein Handeln bei der Verwaltung des Nachlasses zugerechnet werden kann....weiter

September 2013:

Immobilienverkauf: Der Mieter bleibt, auch wenn der Eigentümer wechselt
In Zeiten ständig sinkender Zinsen wird die Geldanlage in Immobilien für viele immer interessanter. Ist diese noch vermietet, gibt es beim Kauf allerdings einige wichtige Besonderheiten zu beachten. Diese werden vom Käufer leicht übersehen, da für ihn die Frage der Finanzierung der Immobilie und steuerliche Aspekte meist im Vordergrund stehen....weiter

Betriebskostenabrechnung: Unpfändbarkeit des Erstattungsanspruchs
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat im Rahmen eines Zwangsvollstreckungsverfahrens zum Erstattungsanspruch des Mieters aus einer Betriebs- und Heizkostenabrechnung entschieden....weiter

Modernisierungsmieterhöhung: Mietabgeltung durch Dienstleistungen schützt Mieter nicht
Haben die Parteien vereinbart, dass die Miete für eine Wohnung durch Dienstleistungen abgegolten werden soll, kann der Vermieter gleichwohl eine Zahlung nach einer Modernisierungsmieterhöhung verlangen. Das ist das Ergebnis eines Rechtsstreits vor dem Amtsgericht (AG) Offenbach. Die Mieter hatten mit dem Voreigentümer im Mietvertrag vereinbart, dass die Wohnung bis zum Tod des längstlebenden von ihnen vermietet ist....weiter

WEG: Überwachung des Hauseingangs durch Videokamera
Der Eingangsbereich einer Wohnungseigentumsanlage kann mit einer Videokamera überwacht werden. So entschied es der Bundesgerichtshof (BGH) in einem entsprechenden Rechtsstreit. Die Richter machten aber deutlich, dass dies nicht in jedem Fall gelte. Vielmehr müsse eine Abwägung im Einzelfall erfolgen....weiter

August 2013:

Mietminderung: Tritt- und Luftschallschutz bei Estricharbeiten des Vermieters
Haben die Mietvertragsparteien nichts anderes vereinbart, ist eine Mietwohnung in einem älteren Gebäude in schallschutztechnischer Hinsicht ohne Mangel, wenn der Tritt- und der Luftschallschutz den zur Zeit der Errichtung des Gebäudes geltenden DIN-Normen entspricht....weiter

Mietvertrag: Kündigung des Mietverhältnisses durch einen Vertreter
Wird die Kündigung eines Mietverhältnisses durch einen Vertreter abgegeben, kann der Erklärungsempfänger sie zurückweisen, wenn dieser keine Vollmachtsurkunde vorlegt oder ihm die Bevollmächtigung vom Vollmachtgeber zuvor nicht bekannt gegeben worden ist....weiter

Kündigungsrecht: Vermietung an Konkurrenz im gleichen Haus als Grund für fristlose Kündigung
Darf der Vermieter laut Mietvertrag im gleichen Haus keine Räume an einen Konkurrenten der gleichen Branche vermieten, kann der Mieter bei einem Verstoß den Mietvertrag aus wichtigem Grund fristlos kündigen....weiter

Mietvertrag: Vermieter kann bauliche Veränderungen untersagen
Ein Vermieter kann im Mietvertrag vereinbaren, dass bauliche Veränderungen an seinem Eigentum nur mit seiner schriftlichen Einwilligung vorgenommen werden können. Es spielt dann auch keine Rolle, ob diese Änderung zu einer Verbesserung der Wohnqualität führt oder optisch nicht störend ist....weiter

Juli 2013:

Störungen im Mietverhältnis: Lärm vom Rasenmäher
Störungen sind in Mietshäusern aufgrund der räumlichen Nähe der Wohnungen an der Tagesordnung. Aber auch der Lärm von Nachbargrundstücken kann sehr störend sein. Hier sticht insbesondere der Einsatz von Geräten und Maschinen wie Rasenmähern etc. hervor....weiter

Vorgetäuschter Eigenbedarf: Kein Schadenersatz bei Vergleich
Ein Mieter kann vom Vermieter, der aufgrund vorgetäuschten Eigenbedarfs gekündigt hat, keinen Schadenersatz verlangen, wenn beide Parteien einen Vergleich schließen, der das Mietverhältnis trotz bestehender Zweifel am Eigenbedarf beenden soll....weiter

Renovierung: Änderung der Fensterfarbe muss geduldet werden
Ist der Austausch von undichten Fenstern dringend erforderlich, hat der Mieter den Einbau von weißen Fenstern zu dulden, auch wenn die ursprünglichen Fenster die Farbgebung „Eiche braun“ aufwiesen. Das musste sich eine Mieterin vor dem Amtsgericht (AG) München sagen lassen. Sie hatte ihrem Vermieter gegenüber mehrfach die Undichtigkeit einiger Fenster sowie der Balkontüre gerügt. Daraufhin beschloss dieser, die Fenster und die Balkontüre auszutauschen....weiter

WEG: Keine Teilzahlung von Hausgeld nur auf Instandhaltungsrücklage
Ein WEG-Beschluss, der bestimmt, dass Teilzahlungen der Wohnungseigentümer zunächst auf den Anteil der Betragsleistung zur Instandhaltungsrücklage und erst dann auf die Ausgaben der gemeinschaftlichen Verwaltung erfolgen soll, ist unwirksam....weiter

Juni 2013:

Gewerbliche Wohnungsnutzung: Erteilung von Musikunterricht in der Mietwohnung
Der Vermieter ist nicht in jedem Fall verpflichtet, dem Mieter zu erlauben, in der Mietwohnung gewerblich Musikunterricht zu erteilen. Das ist das Ergebnis eines Rechtsstreits vor dem Bundesgerichtshof (BGH). Die Parteien streiten um die Räumung einer Mietwohnung, die die Mutter des Beklagten im Jahr 1954 angemietet hatte....weiter

Mietminderung: Ein Schlüssel für die Tiefgarage ist zu wenig
Überlässt der Vermieter seinen Mietern nur einen Schlüssel für die Tiefgarage und verweigert die Herausgabe weiterer Exemplare, berechtigt dies zu einer Mietminderung. Das machte das Landgericht (LG) Bonn im Fall eines Ehepaars deutlich, dass eine Wohnung mit Tiefgarage gemietet hatte. Der Vermieter stellte für die Garage nur einen Schlüssel zur Verfügung....weiter

Tierhaltung: Die Katze in der Wohnung kann nicht grundsätzlich verboten werden
Katzen sind keine Kleintiere, sodass grundsätzlich eine Klausel im Mietvertrag zulässig ist, wonach die Haltung von Katzen der Einwilligung des Vermieters bedarf. Dieser darf seine Zustimmung allerdings nur verweigern, wenn Beeinträchtigungen der Wohnung oder Störungen oder Gefährdungen anderer Personen zu befürchten sind....weiter

WEG: Nachträglich eingebautes Whirlpool kann untersagt werden
Stellt ein Wohnungseigentümer auf seiner Terrasse ein Whirlpool auf, kann ihm dies von der Wohnungseigentümergemeinschaft untersagt werden. So entschied das Amtsgericht (AG) Reutlingen in einem entsprechenden Fall. Die Entscheidung stützt sich darauf, dass es sich bei dem aufgestellten Whirlpool um eine bauliche Veränderung handelt, von der lästige Immissionen wie z.B. Lärm und Vibration ausgehen....weiter

Mai 2013:

Eigenbedarf: Kein Rechtsmissbrauch, wenn Bedarf bei Vertragsschluss nicht absehbar war
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat die Frage beantwortet, ob und unter welchen Voraussetzungen ein Wohnungsvermieter wegen rechtsmissbräuchlichen Verhaltens gehindert sein kann, das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs zu kündigen....weiter

Mietvertrag: Kein generelles Verbot von Hunde- und Katzenhaltung
Eine Formularklausel in einem Wohnraummietvertrag, die die Haltung von Hunden und Katzen in einer Mietwohnung generell untersagt, ist unwirksam....weiter

AGG: Keine Wohnung für Gewerkschaftsangehörige?
Es kann dahinstehen, ob jemand eine Wohnung nicht vermietet bekam, weil er Gewerkschaftsangehöriger ist. So entschied das Amtsgericht (AG) München im Streit zwischen potenziellem Mieter und Vermieter. Der Bewerber um eine Wohnung hatte letztlich eine Absage vom Vermieter bekommen....weiter

Betriebskosten: Mieter muss Kosten des Klingelschildes nicht übernehmen
Montiert der Vermieter neue Namensschilder am Klingelbrett, muss der Mieter dafür nicht bezahlen. Das schrieb das Amtsgericht (AG) Augsburg einem Vermieter ins Stammbuch, der die Kosten für das Namensschild in der Betriebskostenabrechnung angesetzt hatte. Das Gericht machte deutlich, dass als Betriebskosten nur laufende Ausgaben gelten würden....weiter

April 2013:

Schadenersatz: Vermieter haftet für Schäden wegen erhöhter Brandgefahr durch Bauarbeiten
Wird durch einen vom Vermieter beauftragten Handwerker die Brandgefahr im Mietobjekt erhöht, haftet der Vermieter dem Mieter für einen hierdurch entstandenen Schaden. Das musste sich ein Vermieter vor dem Bundesgerichtshof (BGH) sagen lassen. Er hatte einen Handwerksbetrieb mit der Dachsanierung eines größeren Mietobjekts beauftragt. Während der Renovierungsarbeiten wurden Styroporplatten in der offenen Tiefgarage gelagert. Diese wurden von einem Unbekannten in Brand gesetzt....weiter

Mietgebrauch: Wie nutzt man einen Tiefgaragenstellplatz?
Tiefgaragenplätze dürfen, sofern im Mietvertrag nichts anderes geregelt ist, nur zum Abstellen von Autos, nicht zur Lagerung von Kartons oder ähnlichem genutzt werden. Diese Entscheidung traf das Amtsgericht (AG) München im Fall eines Ehepaars, das eine Wohnung mit Tiefgaragenstellplatz gemietet hatte. Als die Vermieterin feststellte, dass die Mieter auf dem Tiefgaragenstellplatz Kartons und Plastikmaterial lagerten, forderte sie sie auf, dieses zu entfernen. Schließlich sei der Tiefgaragenplatz dafür nicht gedacht. Außerdem bestünden feuerpolizeiliche Bedenken. Die Mieter weigerten sich. Deshalb erhob die Vermieterin Klage vor dem Amtsgericht München....weiter

WEG: Beschluss zur Baumaßnahme mit optischer Veränderung der Anlage
Im Grundsatz kann auch eine bauliche Maßnahme, die eine optische Veränderung der Wohnungseigentumsanlage bewirkt, eine Gebrauchswerterhöhung darstellen und durch qualifizierte Mehrheit beschlossen werden. So entschied es der Bundesgerichtshof (BGH) in einem entsprechenden Fall. Voraussetzung sei jedoch nach Ansicht der Richter, dass die Maßnahme aus der Sicht eines verständigen Wohnungseigentümers eine sinnvolle Neuerung darstelle, die voraussichtlich geeignet sei, den Gebrauchswert des Wohnungseigentums nachhaltig zu erhöhen....weiter

WEG: Kein Zurückhalten von Wohngeldern bei fehlender Jahresabrechnung
Ein Wohnungseigentümer kann seine Verpflichtung zur Zahlung der im Wirtschaftsplan ausgewiesenen Wohngelder nicht unter Hinweis auf eine fehlende Jahresabrechnung zurückhalten. Es fehlt an der nötigen Gegenseitigkeit der Forderungen....weiter

März 2013:

Aktuelle Gesetzgebung: Mietrechtsänderungsgesetz passiert den Bundesrat
Der Bundesrat hat das Mietrechtsänderungsgesetz verabschiedet. Der Entwurf betrifft folgende Regelungskomplexe: Die energetische Modernisierung von Wohnraum, die Förderung des Contracting, die Bekämpfung des Mietnomadentums und den Kündigungsschutz bei der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen....weiter

Kündigungsrecht: Rückstand von zwei Mieten muss nicht immer abgewartet werden
Eine ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs ist auch unterhalb der für die fristlose Kündigung geltenden Grenze des Gesetzes möglich. Es liegt jedoch keine „nicht unerhebliche“ Pflichtverletzung des Mieters vor, wenn der Mietrückstand eine Monatsmiete nicht übersteigt und die Verzugsdauer weniger als einen Monat beträgt....weiter

Mietvorhaltung: Auch nach Ende des Mietverhältnisses darf der Strom nicht abgedreht werden
Gibt ein Mieter das Mietobjekt nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht heraus, berechtigt das den Vermieter nicht, die Stromversorgung zu unterbinden. Es bestehen auch für den Zeitraum der Vorenthaltung des Mietobjekts gewisse Mindestpflichten für den Vermieter. Dazu gehört die Bereitstellung der grundlegenden Versorgungsstandards....weiter

Februar 2013:

Mietminderung: Verkehrslärm und Mietminderung
Für die Annahme einer stillschweigend geschlossenen Beschaffenheitsvereinbarung ist nicht ausreichend, dass der Mieter bei Vertragsabschluss die verhältnismäßig geringe Belastung durch Verkehrslärm als vorteilhaft wahrnimmt und er sich (möglicherweise) auch deswegen zur Anmietung der Wohnung entscheidet....weiter

Eigenmächtige Vermietung: Miete muss nicht ausgekehrt werden
Ein Wohnungsrecht besteht fort, auch wenn der Berechtigte an der Ausübung aus subjektiven Gründen (Gesundheitszustand) dauerhaft gehindert ist, da er die Räume mit Gestattung des Eigentümers vermieten könnte....weiter

Nebenkosten: Erst überprüfen, dann bestreiten…
Ohne Einsicht in die Kostenbelege ist das pauschale Bestreiten einzelner Positionen einer ordnungsgemäßen Nebenkostenabrechnung durch den Mieter unzulässig....weiter

Januar 2013:

Mietmängel: Irrtum des Mieters über die Höhe der Minderung
Wer als Mieter mehr mindert als zulässig, riskiert sein Mietverhältnis. Wie ein Irrtum bei der Minderung behandelt wird, zeigt der folgende Beitrag....weiter

Betriebskostenabrechnung: Ansatz von Sach- und Arbeitsleistungen des Vermieters
Der Vermieter darf eigene Sach- und Arbeitsleistungen in der Betriebskostenabrechnung mit einem fiktiven Betrag ansetzen....weiter

Gewerbemietrecht: Unwirksame Klausel zur Umlegung von Kosten des „Centermanagers“
Die formularmäßig vereinbarte Klausel eines Mietvertrags über Geschäftsräume, die dem Mieter eines in einem Einkaufszentrum belegenen Ladenlokals als Nebenkosten nicht näher aufgeschlüsselte Kosten des „Centermanagers“ auferlegt, ist intransparent und daher unwirksam....weiter

Mietmangel: Vermieter muss nicht ausreichend dimensionierte Gastherme ersetzen
Ein Vermieter hat eine ausreichend dimensionierte Gastherme zur Verfügung zu stellen, die eine Badewanne in einem zumutbaren Zeitraum mit mindestens 41 Grad befüllt. 42 Minuten sind dafür zu lang, der Mieter muss sich auch nicht auf eine niedrigere Badetemperatur (hier 37 Grad) einlassen....weiter

Dezember 2012:

Modernisierung: Wann wird die Mietwohnung in einen allgemein üblichen Zustand versetzt?
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat sich in einer Entscheidung mit der Frage befasst, auf welcher Grundlage zu beurteilen ist, ob eine vom Vermieter geplante Modernisierungsmaßnahme die Mietwohnung in einen allgemein üblichen Zustand versetzt....weiter

Dachrinne: Keine regelmäßige Kontrollpflicht des Vermieters
Grundsätzlich ist der Vermieter verpflichtet, für eine ordnungsgemäße Dachentwässerung zu sorgen. Er muss aber ohne konkrete Anhaltspunkte für eine Verstopfung Dachrinnen und Regenabflüsse nicht regelmäßig kontrollieren und reinigen....weiter

Mietmangel: Bei Neuentstehen nach Mangelbeseitigung muss neu gerügt werden
Tritt nach einer Mangelbeseitigung erneut der gleiche Mangel auf, muss der Mieter diesen wiederum seinem Vermieter anzeigen, ansonsten verliert er sein Recht auf Schadenersatz....weiter

WEG: Genehmigung von Parkbügeln auf Stellplätzen kann versagt werden
Besteht eine qualifizierte Mehrheit, kann die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) beschließen, einem Wohnungseigentümer die nachträgliche Genehmigung zur Anbringung von Parkbügeln an dessen Stellplätzen zu versagen....weiter

November 2012:

Störungen im Mietverhältnis: Kinderlärm
Immer wieder Ausgangspunkt mietrechtlicher Streitigkeiten ist der von (spielenden) Kindern ausgehende Geräuschpegel innerhalb oder außerhalb der Mietwohnung (z.B. durch benachbarten Kinderspielplatz)....weiter

Kündigungsrecht: Berufliche Nutzungswünsche als Kündigungsgrund des Vermieters
Auch die Absicht des Vermieters, die Mietwohnung zu rein beruflichen Zwecken zu nutzen, kann ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses darstellen....weiter

Feuchtigkeitsschäden: Mieter hat keinen Anspruch auf Ergebnis einer Klimamessung
Dem Mieter steht weder ein Herausgabe- noch ein Auskunftsanspruch über die Ergebnisse einer vom Vermieter auf seine Kosten wegen Schimmelbefalls in der Mietwohnung durchgeführten Klimamessung zu....weiter

WEG: Fehlende Einladung macht Beschlüsse „nur“ anfechtbar
Unterbleibt die Einladung eines Wohnungseigentümers zu einer Eigentümerversammlung, führt dies regelmäßig nur zur Anfechtbarkeit der in der Versammlung gefassten Beschlüsse, nicht aber zu deren Nichtigkeit....weiter

Oktober 2012:

Kautionsrückzahlung: Aufrechnungsverbot mit mietfremden Gegenforderungen
Wenn nichts anderes ausdrücklich vereinbart ist, besteht ein stillschweigendes Aufrechnungsverbot der Mietkaution mit Forderungen, die nicht aus dem Mietverhältnis stammen. Mit derartigen Forderungen kann der Vermieter gegenüber dem Anspruch des Mieters auf Kautionsrückzahlung auch dann nicht aufrechnen, wenn die Kaution am Ende des Mietverhältnisses nicht für Forderungen des Vermieters aus dem Mietverhältnis benötigt wird....weiter

Betriebskostenabrechnung: Abrechnungseinheit muss nur rechnerisch nachvollziehbar sein
Für eine formell ordnungsgemäße Abrechnung muss nicht angegeben werden, aus welchen Gebäuden eine Abrechnungseinheit besteht....weiter

Betriebskostenabrechnung: Kosten des Hauswarts müssen klar abgegrenzt werden
Umlagefähige Kosten des Hauswarts müssen gegen nicht umlagefähige Kosten für dessen Tätigkeiten abgegrenzt und nachvollziehbar aufgeschlüsselt werden....weiter

WEG: Rechte und Pflichten des werdenden Wohnungseigentümers
Ein Erwerber von Wohnungseigentum, der den Erwerbsvertrag vor Entstehen der WEG abschließt, hat eine gesicherte Erwerbsposition erlangt, wenn ein wirksamer Erwerbsvertrag vorliegt, eine Auflassungsvormerkung eingetragen und der Besitz auf den Erwerber übergegangen ist. Er ist dann „werdender Wohnungseigentümer“ mit der Folge, dass er einerseits die Mitwirkungsrechte ausüben kann, andererseits aber die Kosten und Lasten tragen muss....weiter

September 2012:

Kündigungsrecht: Fristlose Kündigung bei Nichtzahlung von erhöhter Miete
Der Vermieter darf dem Mieter, der die durch die Anpassung der Betriebskostenvorauszahlungen entstandenen Mieterhöhungen nicht entrichtet, bereits fristlos kündigen, bevor er ihn auf Zahlung der Erhöhungsbeträge verklagt hat und dieser rechtskräftig zur Zahlung der Erhöhungsbeträge verurteilt worden ist....weiter

Mietmangel: Verschlossene Fenster durch Neubau auf dem Nachbargrundstück
Werden durch den Neubau eines Gebäudes auf dem Nachbargrundstück Fenster einer Mietwohnung verschlossen, muss der Vermieter dafür Sorge tragen, dass die Fenster wieder nutzbar werden....weiter

WEG-Sondernutzungsrecht: Stellplatzberechtigung für nur einen Miteigentümer der Wohnung
Ein Sondernutzungsrecht (hier an einem Stellplatz innerhalb einer im Sondereigentum stehenden Duplexgarage) kann auch einem von mehreren Miteigentümern einer Wohnungs- oder Teileigentumseinheit übertragen werden....weiter

WEG: Ungenehmigte Tagesmuttertätigkeit darf nicht fortgeführt werden
Die von der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) ungenehmigte Tagesmuttertätigkeit in einer Eigentumswohnung darf nach bestandskräftigem Untersagungsbeschluss nicht fortgeführt werden....weiter

August 2012:

Mietvertrag: Teilunwirksamkeit von Staffelmietverträgen
Vorsicht bei vorschneller Annahme der Unwirksamkeit von fehlerhaften Staffelmietverträgen. Oft sind diese nur zum Teil unwirksam. Hiervor warnt der Bundesgerichtshof (BGH). In einer aktuellen Entscheidung macht er deutlich, dass eine unter der Geltung des Miethöhegesetzes ohne zeitliche Begrenzung vereinbarte Staffelmiete nicht insgesamt, sondern nur insoweit unwirksam ist, als sie über die damals zulässige Höchstdauer von zehn Jahren hinausgeht....weiter

Gewerberaummiete: Umlage von Betriebskosten muss eindeutig bestimmt sein
Im Gewerberaummietverhältnis bedarf die Umlage von Betriebskosten auf den Mieter einer inhaltlich bestimmten und eindeutigen Vereinbarung. Hierauf wies das Oberlandesgericht (OLG) Schleswig hin. Die Richter machten in der Entscheidung deutlich, dass Unklarheiten zulasten des Vermieters gehen würden. Für den Mieter müsse sich aus der Vereinbarung ergeben, welche Betriebskostenarten er tragen müsse....weiter

Kernsanierung: Aus Alt mach (nicht) Neu
Die Kernsanierung eines Mehrfamilienhauses aus den 1950er Jahren im Jahr 2008 führt bei einer späteren auf den Münchener Mietspiegel gestützten Mieterhöhung nicht zu einer Baujahresänderung. Das Gebäude ist bei Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete nach dem Mietspiegel nach wie vor mit dem ursprünglichen Baujahr einzustufen....weiter

Mieterrecht: Mieter muss Wäsche aufhängen können
Ein Mieter muss die Möglichkeit haben, Wäsche zu waschen und zu trocknen. Das gehört bei der Vermietung einer Wohnung zum Kernbereich des Mietgebrauchs....weiter

Juli 2012

Aktuelle Gesetzgebung: Ein modernes Mietrecht für mehr Klimaschutz
Das Bundeskabinett hat den Gesetzentwurf zur Mietrechtsreform beschlossen. Damit ist das Gesetzgebungsverfahren in Gang gesetzt. Was am Ende übrig bleibt, wird sich zeigen....weiter

WEG: Beschlusskompetenz für Sanierungsplan und Winterdienst
Einzelne Wohnungseigentümer können nur durch Vereinbarung und nicht durch Mehrheitsbeschluss zu einer turnusmäßigen Übernahme der Räum- und Streupflicht verpflichtet werden....weiter

WEG: Beschlusskompetenz für den Einbau und Betrieb von Rauchwarnmeldern
Die Wohnungseigentümergemeinschaft hat die Kompetenz, per Mehrheitsbeschluss den Einbau von Rauchwarnmeldern in allen Wohnungen zu verlangen....weiter

Juni 2012:

Mietzins: Kein Anspruch, wenn vereinbarte Renovierung vor Einzug unterbleibt
Sieht der Mietvertrag vor, dass vor Einzug des Mieters bestimmte Renovierungsarbeiten vorgenommen werden müssen, kann der Vermieter keinen Mietzins verlangen, wenn er diese Arbeiten nicht hat durchführen lassen....weiter

Betriebskostenabrechnung: Abrechnung muss strukturiert und nachvollziehbar sein
Betriebskostenabrechnungen dürfen für den Mieter kein Buch mit sieben Siegeln sein. Sie müssen so gestaltet und aufgebaut sein, dass es einem durchschnittlich gebildeten Mieter auch ohne Spezialwissen möglich ist, die Rechenschritte nachzuvollziehen....weiter

Schönheitsreparatur: Eigenleistung des Mieters darf nicht ausgeschlossen werden
Die Klausel in einem Mietvertrag über die Durchführung von Schönheitsreparaturen benachteiligt den Mieter in unangemessener Weise, wenn sie die Formulierung „durchführen zu lassen“ zum Inhalt hat....weiter

Mietmangel: Erhaltung der Versorgungsleitungen ist Sache des Vermieters
Grundsätzlich muss der Vermieter für die Erhaltung der Mietsache sorgen. Dies gilt auch für Anlagen, die der Ver- und Entsorgung der Mieträume dienen....weiter

Mai 2012:

Hausordnung: Abstellen von Kinderwagen/Rollatoren
Das Abstellen von Kinderwagen und Rollatoren im Treppenhaus oder Hausflur kann in einer Hausordnung nicht per se wirksam verboten werden....weiter

Vertretungsbefugnis: Kündigung eines Mietvertrags gegenüber einer GbR
Bei einem Mietvertrag mit einer nach außen auftretenden Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) genügt es, wenn die Kündigung einem vertretungsberechtigten Gesellschafter zugeht....weiter

Gewerberaum: Kündigungsrecht wegen Verstoß gegen Konkurrenzschutzklausel
Vernachlässigt der Vermieter seine Pflichten aus einer Konkurrenzschutzklausel, kann daraus ein Recht des Mieters zur außerordentlichen Kündigung wegen Nichtgewährung des vertragsmäßigen Gebrauchs folgen....weiter

Mieterwechsel: Schriftformerfordernis bei rechtsgeschäftlichem Mieterwechsel
Bei einem rechtsgeschäftlichen Mieterwechsel durch zweiseitigen Vertrag zwischen Alt- und Neumieter ist die Schriftform eines langfristigen Mietvertrags nur eingehalten, wenn diese Mieteintrittsvereinbarung dem Schriftformerfordernis des § 550 BGB genügt....weiter

WEG: Bei Abberufung des Verwalters erlischt dessen Einziehungsermächtigung
Eine dem Verwalter erteilte Einziehungsermächtigung erlischt, wenn dieser vorzeitig wegen gravierender Pflichtverletzungen abberufen wird, weil den Wohnungseigentümern eine weitere Zusammenarbeit nicht mehr zugemutet werden kann und das erforderliche Vertrauensverhältnis zerstört ist....weiter

April 2012:

Modernisierungsankündigung: Geringe formelle Anforderungen
Eine nach dem Gesetz erforderliche Modernisierungsankündigung muss nicht jede Einzelheit der beabsichtigten Modernisierungsmaßnahme beschreiben und nicht jede mögliche Auswirkung mitteilen....weiter

Mietminderung: Anforderungen an die Darlegung des Mangels einer Mietwohnung
Will der Mieter wegen eines Mangels der Wohnung die Miete mindern, muss er nur einen konkreten Sachmangel, der die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch beeinträchtigt, vortragen. Das Maß der Gebrauchsbeeinträchtigung (oder einen bestimmten Minderungsbetrag) braucht er hingegen nicht anzugeben....weiter

WEG: Richtige Abrechnung der Heizkosten gegenüber den Wohnungseigentümern
Der Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft muss in der Jahresabrechnung die Heizkosten nach Verbrauch auf die Wohnungseigentümer umlegen....weiter

WEG: Ganztägige Kinderbetreuung in vermietetem Wohnungseigentum ist unzumutbar
Wollen Mieter einer Eigentumswohnung ein Gewerbe oder ihren Beruf in der Wohnung ausüben, kann der Verwalter der Wohnungseigentumsanlage seine Zustimmung hierzu verweigern....weiter

März 2012:

Betriebskosten: Umlagefähigkeit sonstiger Betriebskosten
„Sonstige Betriebskosten“ können in einem Formularmietvertrag auf den gewerblichen Mieter nur übergewälzt werden, wenn sie im Einzelnen benannt sind....weiter

Mieterinsolvenz: Verspätete Rückgabe in der Insolvenz hat unterschiedliche Folgen
Ist das Mietverhältnis vor Eröffnung des Insolvenzverfahrens des Mieters beendet worden, sind der Rückgabeanspruch sowie alle Abwicklungsansprüche einschließlich des Anspruchs des Vermieters auf Entschädigung bei verspäteter Rückgabe bereits vor Eröffnung entstanden. Sie sind daher grundsätzlich Insolvenzforderungen gemäß § 38 InsO, also vorrangig aus der Insolvenzmasse zu befriedigen....weiter

Nebenkosten: Kosten für Anmietung und Wartung von Rauchwarnmeldern
Die Kosten für die Anmietung und Wartung von Rauchwarnmeldern gehören zu den Nebenkosten, die auf den Mieter umlegbar sind. Diese Klarstellung traf das Landgericht (LG) Magdeburg und gab damit einer Wohnungsbaugesellschaft recht....weiter

WEG: Vor Beschlussfassung müssen alle Entscheidungskriterien vorgelegt werden
Vor einer Beschlussfassung über eine konkrete Modernisierungsmaßnahme sind den Eigentümern einer Wohnungseigentümergemeinschaft die Informationen über die für sie wesentlichen Entscheidungskriterien mitzuteilen. Geschieht dies nicht, sind gefasste Beschlüsse ungültig....weiter

Februar 2012:

Schönheitsreparaturen: „Weißen-Klausel“ ist unwirksam
Die formularmäßige Verpflichtung des Mieters, Decken und Oberwände auch während der Mietzeit zu „weißen“, ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam....weiter

Mietmangel: Schimmelpilz in der Arztpraxis
Schimmelpilzbildung in einer Arztpraxis berechtigt den Mieter zu einer Minderung, deren Höhe sich an der Ausbreitung und dem gesundheitsgefährdenden Ausmaß bemisst....weiter

Kündigungsrecht: Fristlose Kündigung eines psychisch erkrankten Mieters
Ein Vermieter kann das Mietverhältnis mit einem psychisch erkrankten Mieter fristlos kündigen, wenn dieser gegen das Rücksichtnahmegebot verstößt....weiter

WEG: Gemeinschaft muss für einen Eigentümer keine Barrierefreiheit herstellen und bezahlen
Eine Wohnungseigentümergemeinschaft kann von einem einzelnen Wohnungseigentümer nicht verpflichtet werden, wegen dessen Gehbehinderung eine Barrierefreiheit im Treppenhaus und der Garage durch den Einbau von Handläufen etc. herzustellen....weiter

Januar 2012:

Nutzungsentschädigung: Verjährung beim Vorenthalten der Mietsache
Der Vermieter kann einen Anspruch auf Nutzungsentschädigung haben, wenn ihm die Mietsache vom Mieter vorenthalten wird. Seine Ersatzansprüche beginnen erst ab dem Zeitpunkt zu verjähren, zu dem er die Sache zurückerhält....weiter

Mietrückstände: Kein Anspruch gegen den vor 27 Jahren ausgezogenen Ehemann
Trennen sich Eheleute und zieht der Mann aus der gemeinsamen Mietwohnung aus, kann ihn der Vermieter auch weiterhin für Mietrückstände der in der Wohnung verbleibenden Ehefrau in Anspruch nehmen....weiter

Abfallgebühren: Grundstücksvermieter haftet für Gebühren des Mieters
Der Vermieter eines Hausgrundstücks kann für die Abfallgebühren seines Mieters in Anspruch genommen werden....weiter

WEG: Bauträger als Miteigentümer kann von Beschlussfassung ausgeschlossen werden
Ist in einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) der Bauträger Miteigentümer, kann er bei einer bestehenden Interessenkollision von der Beschlussfassung ausgeschlossen werden....weiter

Dezember 2011:

Vertragsrecht: Kündigung einer vom Wohnungsmieter separat angemieteten Garage
Eine angemietete Garage kann nur unabhängig von der Wohnung gekündigt werden, wenn sie nicht Bestandteil eines Wohnungsmietvertrags ist. So entschied der Bundesgerichtshof (BGH) im Fall einer Mieterin, die neben der Wohnung auch noch eine Garage in einem 150 Meter von der Wohnung entfernt gelegenen Einfamilienhaus angemietet hatte....weiter

Mietkürzung: Beeinträchtigungen durch Bauarbeiten in der Nachbarschaft
Bau- und Renovierungsmaßnahmen in der Nachbarschaft berechtigen einen Mieter in der Regel nicht zu einer Kürzung der Miete. Diese Feststellung traf das Oberlandesgericht (OLG) Braunschweig im Zusammenhang mit der Renovierung der Jakobikirche in Göttingen. Ein in der Nähe angesiedelter Gastronomiebetrieb kürzte wegen der Bauarbeiten die Miete erheblich. Er begründete die Minderung damit, dass durch die mit den Bauarbeiten verbundenen Beeinträchtigungen eine Umsatzeinbuße von mehr als 30 Prozent eingetreten sei....weiter

Betriebskosten: Unwirksame Abrechnung bei nicht nachvollziehbaren Rechenschritten
Der Vermieter kann keine Betriebskosten nachfordern, wenn die Rechenschritte in seiner Betriebskostenabrechnung nicht nachvollziehbar sind. Das musste sich ein Vermieter vor dem Amtsgericht (AG) Dortmund sagen lassen....weiter

Mietwohnung: Vorsicht beim Kürzen von Türen
Wurde zuvor keine Einigung mit dem Vermieter getroffen, dürfen Mieter nicht eigenhändig ihre Zimmertüren kürzen, wenn diese für den neuen flauschigen Teppichboden zu tief sind....weiter

November 2001:

Aktuelle Gesetzgebung: Neue Eichordnung für Wasser- und Wärmezähler
Der Beginn der Eichgültigkeitsdauer für Kalt- und Warmwasser- sowie für Wärmezähler ist ab 17.6.11 neu geregelt (EichO BGBl 11, 1035). Vermieter können jetzt leichter erkennen, ob ihre Zähler noch geeicht sind....weiter

Betriebskostenvorauszahlungen: Berechnung der zulässigen Höhe einer Anpassung
Eine Anpassung der Betriebskostenvorauszahlungen ist nur angemessen, wenn sie auf die voraussichtlich tatsächlich entstehenden Kosten im laufenden Abrechnungsjahr abstellt....weiter

Nebenkosten: Anspruch des Vermieters auf Einbau von funkbasierten Ablesegeräten
Vermieter haben einen Anspruch darauf, dass ihre Mieter dem Einbau von funkbasierten Ablesesystemen in der Mietwohnung zustimmen. Diese Entscheidung traf der Bundesgerichtshof (BGH) im Fall eines Hauseigentümers, dessen Mehrfamilienhaus mit einer Zentralheizung ausgestattet ist....weiter

WEG: Anspruch auf Aufnahme eines Tagesordnungspunkts für die Eigentümerversammlung
Ein Wohnungseigentümer kann unter bestimmten Voraussetzungen vom Verwalter verlangen, dass in die Einladung der nächsten Eigentümerversammlung ein von ihm gewünschter Tagesordnungspunkt aufgenommen wird....weiter

Oktober 2011:

Mietsicherheit: Fremdgeschäftsführer kann nach Ausscheiden Sicherheit nicht kündigen
Wer als Fremdgeschäftsführer für eine GmbH eine persönliche Mietsicherheit gibt, kann diese nach seinem Ausscheiden aus dem Geschäftsführeramt nicht einfach kündigen....weiter

Gewerbemietvertrag: Keine Mietzahlungspflicht bei Vermieterrenovierung vor Ablauf des Vertrags
Ist ein Mietvertrag über Gewerberäume wirksam gekündigt und renoviert der Vermieter nach dem Auszug des Mieters aber vor Beendigung des Mietverhältnisses die Mieträume, ist die Miete trotz des Auszugs des Mieters während der Dauer der Renovierung auf Null reduziert....weiter

WEG: Heizkörper und -leitungen können Teil des Sondereigentums sein
Heizkörper und dazugehörige Leitungen zum Anschluss an eine Zentralheizung können durch Teilungserklärung oder nachträgliche Vereinbarung dem Sondereigentum zugeordnet werden....weiter

WEG: Kostenverteilungsschlüssel bei Heizkosten darf nicht nach Belieben abgeändert werden
Wohnungseigentümer dürfen auch durch Stimmenmehrheit keinen Beschluss zum Kostenverteilungsschlüssel bei den Heizkosten treffen, der von der gesetzlichen Verteilungsregelung abweicht....weiter

September 2011:

Rauchverbot: Kein Schadenersatzanspruch des Gaststättenpächters
Verweigert der Verpächter einer Gaststätte Umbaumaßnahmen nach dem Inkrafttreten des Nichtraucherschutzgesetzes, kann ihn der Pächter nicht auf Ersatz der Umsatzeinbußen in Anspruch nehmen....weiter

Mietsicherheit: Keine Aufrechnung des Vermieters mit Zahlungsanspruch
Der Vermieter kann gegen den Anspruch des Mieters auf Freigabe eines Sparbuchs, das als Mietsicherheit verpfändet worden ist, nicht mit einem Zahlungsanspruch (hier: auf rückständige Miete) aufrechnen. Insoweit fehlt es nach einer Entscheidung des Kammergerichts (KG) an der Gleichartigkeit der Forderungen (KG, 8 U 172/10)....weiter 

Mietminderung: Am Fluss muss man mit Schiffen rechnen
Vorbeifahrende Schiffe berechtigen den Mieter einer am Fluss gelegenen Wohnung nicht zu einer Mietminderung wegen Geräuschen und Gerüchen....weiter

WEG: Einbau einer Videoanlage im gemeinschaftlichen Klingeltableau
Ein Wohnungseigentümer kann den nachträglichen Einbau einer Videoanlage im gemeinschaftlichen Klingeltableau unter bestimmten Voraussetzungen verlangen....weiter

August 2011:

Mietvertrag: Diese Fragen sind bei der Selbstauskunft zulässig
Aus verständlichen Gründen versuchen sich Vermieter durch vorvertragliche Informationen über den Mieter vor Mietausfällen und kostspieligen Räumungsprozessen zu schützen. Die Einholung einer Selbstauskunft kann dabei ein brauchbares Mittel sein....weiter

Eigenbedarfskündigung: Erforderlicher Inhalt eines Kündigungsschreibens
Bei einer Eigenbedarfskündigung muss der Vermieter lediglich angeben, für welche Person die Wohnung benötigt wird, und welches Interesse diese Person an der Erlangung der Wohnung hat....weiter

WEG: Verjährung von Schadenersatzansprüchen gegen einen Mieter
Für den Schadenersatzanspruch einer Wohnungseigentümergemeinschaft gegen einen Mieter wegen der Beschädigung von Gemeinschaftseigentum gilt eine Verjährungsfrist von drei Jahren....weiter

Juli 2011:

Kündigungsrecht: Fortlaufende unpünktliche Mietzahlung berechtigt zur Kündigung
Zahlt der Mieter dauernd und trotz erfolgter Abmahnung durch den Vermieter seine Miete verspätet, kann dies eine Kündigung aus wichtigem Grund rechtfertigen....weiter

Renovierung: Verjährung des Erstattungsanspruchs bei unwirksamer Schönheitsreparaturklausel
Der Erstattungsanspruch eines Mieters für die Kosten einer Renovierung, die er infolge einer unerkannt unwirksamen Schönheitsreparaturklausel vorgenommen hat, verjährt innerhalb von sechs Monaten nach Beendigung des Mietverhältnisses....weiter

Nutzungsentschädigung: Klage auf zukünftige Leistung ist zulässig
Eine Zahlungsklage auf zukünftige Leistung ist zulässig, wenn der Mieter in erheblichem Umfang seiner Zahlungspflicht aus dem Mietverhältnis nicht nachgekommen ist....weiter

WEG: Auch geringe Abrechnungsfehler berechtigen zur Anfechtung von WEG-Beschlüssen
Der Beschluss einer Wohnungseigentümergemeinschaft kann auch angefochten werden, wenn die zugrunde liegende Abrechnung nur einen geringen Fehler zulasten des anfechtenden Wohnungseigentümers enthält....weiter

Juni 2011:

Schönheitsreparaturen: Klauseln mit einfarbigen Vorgaben („weiß“) sind unwirksam
Eine Formularklausel, die den Mieter verpflichtet, die Wohnung in „weiß“ dekoriertem Zustand zurückzugeben, benachteiligt den Mieter unangemessen und ist daher unwirksam....weiter

Schadenersatz: Kein Anspruch bei Kündigung ohne Angabe von Gründen
Die Angabe der Gründe für die Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses ist eine bloße Obliegenheit des Vermieters, aus deren Verletzung der Mieter keine Schadenersatzansprüche (hier: Kosten eines außergerichtlich eingeschalteten Anwalts) herleiten kann....weiter

Mietvertrag: Mieter darf nicht länger als vier Jahre gebunden werden
Es liegt eine unwirksame Klausel vor, wenn der Mieter über vier Jahre lang an einen Mietvertrag gebunden ist. Diese Entscheidung traf der Bundesgerichtshof (BGH) in einem Streit zwischen Mieter und Vermieter über die Wirksamkeit einer Kündigung. Im Mietvertrag hieß es: „Das Mietverhältnis wird für unbestimmte Zeit mit einem befristeten Kündigungsausschluss geschlossen....weiter

WEG: Klimaanlage muss genehmigt werden
Durch die Betriebsgeräusche einer elektrischen Klimaanlage dürfen andere Hausbewohner nicht nachhaltig in ihrer Ruhe gestört werden. Anderenfalls kann die Wohnungseigentümergemeinschaft beschließen, dass das Gerät entfernt werden muss....weiter

Mai 2011:

Renovierungskosten: Umlagefähigkeit bei Modernisierungsmaßnahmen
Der Vermieter ist berechtigt, die infolge von Modernisierungsmaßnahmen in einer Mietwohnung entstehenden Renovierungskosten auf die Mieter umzulegen....weiter

Modernisierung: Mieterhöhung trotz fehlender Ankündigung zulässig
Der Vermieter kann nach einer Modernisierungsmaßnahme die Miete auch erhöhen, wenn die Maßnahmen ohne eine vorherige Ankündigung vorgenommen wurden....weiter

Fehlalarm: Mieterin haftet nicht für Feuerwehr-Schäden an der Nachbarwohnung
Wer nach hinreichenden Anhaltspunkten für einen Notfall in der Nachbarwohnung die Feuerwehr ruft, haftet nicht für Schäden, die beim Aufbrechen der Wohnungstür durch Feuerwehrleute entstehen....weiter

WEG: Ordnungsgemäße Verwaltung bei Entscheidung über Volldämmung einer Hausfassade
Ist durch einen Sachverständigen nachgewiesen, dass eine Wärmedämmung zur Verhinderung von Schimmelbildung auf der gesamten Hausfassade notwendig ist, liegt eine bauliche Veränderung vor, die der ordnungsmäßigen Instandhaltung oder Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums dient....weiter

April 2011:

Mietminderung: Flächenunterschreitung bei einer möbliert vermieteten Wohnung
Auch bei einer möbliert vermieteten Wohnung berechtigt eine Flächenunterschreitung von mehr als 10 Prozent zur Mietminderung. Mit dieser Entscheidung gab der Bundesgerichtshof (BGH) einem Mieter recht, der seit 2006 Mieter einer vollständig möblierten und mit umfassendem Hausrat eingerichteten Wohnung ist....weiter

Kündigungsrecht: Außerordentliche Kündigung wegen Zutrittsverweigerung
Ein wichtiger Grund zur außerordentlichen Kündigung kann auch in der Verletzung der vertraglich festgelegten Pflicht des Mieters liegen, dem Vermieter Zutritt zur Wohnung zu gestatten, wenn dieser die Wohnung veräußern und deshalb Kaufinteressenten zeigen will....weiter

Nebenkostenabrechnung: Umlegung der Kosten für die Wasserversorgung
Die Kosten der Wasserversorgung können einschließlich Fixkosten nur in einem begrenzten Umfang nach der Verbrauchsmenge auf die Mieter umgelegt werden....weiter

Heizkostenabrechnung: Messung mit nicht geeichten Messgeräten
Der Ablauf der Eichfrist führt nicht dazu, dass die festgestellten Werte ohne Bedeutung sind. So entschied das Oberlandesgericht (OLG) München in einem Rechtsstreit um eine Heizkostenabrechnung. Die Richter machten in ihrer Entscheidung deutlich, dass den Messergebnissen allerdings nicht mehr die Vermutung der Richtigkeit zukomme....weiter

WEG: Kein Stimmrechtsentzug bei Wohngeldrückstand
Ein Wohnungseigentümer, der mit der Zahlung von Beiträgen in Verzug ist, kann deswegen nicht von der Wohnungseigentümerversammlung ausgeschlossen werden....weiter

März 2011:

Betriebskostenabrechnung: Vorbehaltlose Erstattung des Guthabens ist kein Schuldanerkenntnis
Die vorbehaltlose Erstattung eines aus einer Betriebskostenabrechnung folgenden Guthabens der Mieter stellt für sich genommen kein deklaratorisches Schuldanerkenntnis des Vermieters dar....weiter

Mietmangel: Hohe Heizkosten als Mangel der Mietsache
Übermäßig hohe Heizkosten können ein Mangel der Mietsache sein, wenn sie auf einem Fehler der Heizungsanlage beruhen. Hierauf wies das Oberlandesgericht (OLG) Düsseldorf im Streit um eine Nebenkostenabrechnung hin. Ob eine Heizungsanlage mangelhaft sei, beurteile sich nach Ansicht der Richter nach dem Stand der Technik zur Zeit ihres Einbaus bzw. der Gebäudeerrichtung....weiter

WEG: Beeinträchtigungen durch Ferienwohnung
Bei der kurzfristigen Vermietung einer Eigentumswohnung an Feriengäste besteht grundsätzlich kein Unterlassungsanspruch der anderen Eigentümer....weiter

WEG: Versorgungssperre wegen ausbleibender Hausgeldzahlungen
Kommt ein Wohnungseigentümer seiner Verpflichtung zur Wohngeldzahlung in erheblichem Umfang (hier: 6 Monate) nicht nach, ist die Gemeinschaft grundsätzlich berechtigt, nach vorheriger Abmahnung eine Versorgungssperre aller Versorgungsleitungen durchzuführen....weiter

Februar 2011:

Wohnfläche: Berechnung der geminderten Miete bei Wohnflächenunterschreitung
Liegt eine Wohnflächenunterschreitung vor, sind der Berechnung der geminderten Miete nicht die höheren Quadratmetermieten zugrunde zu legen, die der örtliche Mietspiegel für entsprechend kleinere Wohnungen ausweist....weiter

Mieterhöhungsverlangen: Bei Schriftformabrede ist keine eigenhändige Unterschrift erforderlich
Eine Schriftformabrede für Änderungen und Ergänzungen eines Wohnraummietvertrags gilt nicht für ein Mieterhöhungsverlangen nach § 558a BGB....weiter

Nebenkosten: Unbewohnte Wohnung muss mitberücksichtigt werden
Die Kosten der Hausbeleuchtung sind auch auf eine nicht bewohnte Wohnung zu verteilen. Diese Klarstellung traf das Kammergericht (KG) im Streit um eine Nebenkostenabrechnung. Der Vermieter hatte die angefallenen Kosten für die Hausbeleuchtung nur auf die bewohnten Wohnungen umgelegt und die leer stehenden unberücksichtigt gelassen....weiter

Gartenpflege: Vermieter kann keine bestimmte Gartengestaltung verlangen
Ein Vermieter, der im Mietvertrag die Vornahme der Gartenpflege durch den Mieter vereinbart hat, ist nicht berechtigt, die Gartenpflege anderweitig in Auftrag zu geben, solange die Gartenpflege nicht gänzlich unterlassen wird....weiter

Januar 2011:

Mietmangel: Zurückbehaltungsrecht setzt vorherige Mangelanzeige voraus
Hat der Vermieter keine Kenntnis von dem Mangel der Wohnung, kann der Mieter ein Zurückbehaltungsrecht an den Mieten erst geltend machen, nachdem er dem Vermieter den Mangel angezeigt hat....weiter

Wohnungsgröße: Minderung bei zu kleiner Wohnfläche
Eine Mietwohnung weist einen zur Minderung der Miete führenden Mangel auf, wenn ihre tatsächliche Wohnfläche um mehr als 10 Prozent unter der im Mietvertrag angegebenen Wohnfläche liegt. Dies gilt auch, wenn der Mietvertrag nur eine „ca. Angabe“ enthält. Voraussetzung ist aber die Vereinbarung einer bestimmten Größe. Bloße Angaben in einer Zeitungsannonce reichen dafür nicht aus....weiter

WEG: Nicht geeichter Wasserzähler bei der Betriebskostenabrechnung
Im Rahmen der Betriebskostenabrechnung dürfen die Messwerte eines nicht geeichten Wasserzählers verwendet werden, wenn der Vermieter nachweisen kann, dass die angezeigten Werte zutreffend sind....weiter

WEG: Verwalter darf Dritten nur mit Ermächtigung der Wohnungseigentümer beauftragen
Beauftragt der Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft einen Dritten ohne die entsprechende Ermächtigung durch die Wohnungseigentümer, ist dies eine Pflichtverletzung....weiter

Dezember 2010:

Wohnungsgröße: Hinweis auf fehlende Verbindlichkeit im Mietvertrag
Eine Mietminderung wegen Abweichung der tatsächlichen Wohnfläche von der im Mietvertrag angegebenen Wohnfläche um mehr als 10 Prozent ist ausgeschlossen, wenn die Parteien in dem Vertrag deutlich bestimmt haben, dass die Angabe der Quadratmeterzahl nicht zur Festlegung des Mietgegenstands dient....weiter

Mieterhöhungsverlangen: Keine Hinweispflicht, wo Mietspiegel erhältlich ist
Nimmt ein Vermieter in einem Mieterhöhungsverlangen auf einen Mietspiegel Bezug, muss er diesen nicht beifügen, sofern er allgemein zugänglich ist....weiter

Mietkautionszahlung: Insolvenzfestes Konto kann Voraussetzung sein
Der Bundesgerichtshof hat heute entschieden, dass ein Mieter von Wohnraum die Zahlung der Kaution von der Benennung eines insolvenzfesten Kontos durch den Vermieter abhängig machen darf....weiter

WEG: Änderung des Umlageschlüssels für Betriebs- und Verwaltungskosten
Wohnungseigentümer haben die Möglichkeit, auch einen per Vereinbarung festgelegten Umlageschlüssel für Betriebs- und Verwaltungskosten durch einen Mehrheitsbeschluss zu ändern....weiter

November 2010:

Eigenbedarfskündigung: Vermieter muss bei Vertragsschluss über möglichen Eigenbedarf aufklären
Vermietet ein Wohnungseigentümer die Wohnung auf unbestimmte Zeit, obwohl er entweder bereits entschlossen ist oder zumindest erwägt, sie wenig später selbst in Gebrauch zu nehmen, setzt er sich damit zu seinem eigenen Verhalten in Widerspruch....weiter

Mietvertragsende: Rückgabepflicht ist nicht erfüllt, wenn Mieter viele Gegenstände zurücklässt
Der Mieter erfüllt nach dem Auszug aus den Mieträumen seine Rückgabepflicht nicht, wenn er in den Räumlichkeiten eine Vielzahl von Gegenständen zurücklässt....weiter

Mietmangel: Abzusehende Beeinträchtigungen sind kein Mietmangel
Bei der Beurteilung, ob der vertragsgemäße Gebrauch einer Mietsache beeinträchtigt ist, sind alle Umstände des Mietverhältnisses zu berücksichtigen. Dabei stellen solche Umstände keinen Mangel dar, mit denen der Mieter rechnen musste oder die sich im Rahmen einer zu erwartenden Entwicklung halten....weiter

WEG: „Kölscher Klüngel“ entspricht nicht ordnungsgemäßer Verwaltung
Hat eine Denkmalschutzbehörde gegenüber einer Wohnungseigentümergemeinschaft in einem Bescheid nur eine Außendämmung von maximal 7 cm genehmigt, so kann nicht im Beschlusswege entschieden werden, dass die Wärmedämmung 10 cm beträgt. Es kann nicht darauf spekuliert werden, dass die Stadt die dickere Wärmedämmung dulden oder keine Kontrollen vornehmen wird, da dieses Vorgehen keiner ordnungsgemäßen Verwaltung entspricht....weiter

Oktober 2010:

Nebenkostenabrechnung: Erläuterung kann auch schon im Mietvertrag erfolgen
Eine Betriebskostenabrechnung muss bestimmten Mindestanforderungen genügen. So muss sie gegebenenfalls erläutert werden, damit sie nachvollzogen werden kann....weiter

Geschäftsraummiete: Änderung der Mieterstruktur berechtigt nicht zur Vertragsanpassung
Die Grundsätze über den Wegfall der Geschäftsgrundlage sind nicht anzuwenden, wenn sich die vorgesehene Mieterstruktur eines Geschäftsgebäudes ändert....weiter

Ehewohnung: Ehegatte muss trotz Auszugs Mietzins zahlen
Wird eine von einem Ehepaar gemeinsam angemietete Wohnung zu einem späteren Zeitpunkt von einem der Ehegatten verlassen, ist dieser dem in der Wohnung verbleibenden Ehegatten zumindest teilweise zum Ausgleich der Mietzinszahlungen, einer Nebenkostennachforderung sowie eines Kautionseinbehalts (hier: wegen abhanden gekommenem Schlüssel) verpflichtet....weiter

Mietminderung: Tauben auf dem Balkon sind kein Wohnungsmangel
Tauben sind ein großstadttypisches Phänomen. Ein starker Zuflug von Tauben gehört zum allgemeinen Lebensrisiko. Entscheidend für die Frage, ob eine Mietminderung zulässig ist, ist, ob der Vermieter eine wesentliche Ursache für den Taubenbefall gesetzt hat....weiter

September 2010:

Nebenkosten: Installation eines Messgeräts zum Wärmeverbrauch muss geduldet werden
Beabsichtigt der Gebäudeeigentümer, eine bisher vorhandene Lücke bei der Erfassung des Wärmeverbrauchs in einer Wohnung durch die Installation eines zusätzlichen Messgeräts zu schließen, hat der Wohnungsnutzer dies nach der Heizkostenverordnung zu dulden....weiter

Mietminderung: Schallschutz bestimmt sich nach Errichtung des Gebäudes
Ein Mieter kann ohne besondere vertragliche Regelung nicht erwarten, dass seine Wohnung einen Schallschutz aufweist, der über die Einhaltung der zur Zeit der Errichtung des Gebäudes geltenden DIN-Vorschriften hinausgeht....weiter

Gewerbemiete: Bei unbestimmter Renovierungspflicht muss auf Arbeitsausführung geklagt werden
Hat der Mieter vertraglich die nicht näher bestimmte Pflicht übernommen, Gewerberäume für die Nutzung als Lager zu renovieren, kann der Vermieter bei Geltendmachung der Nichterbringung dieser vertraglich geschuldeten Leistung nicht im Wege des Schadenersatzes Zahlung eines Kostenvorschusses für die Renovierung verlangen....weiter

Haftungsrecht: Wohnungseigentümer haftet für Abfallentsorgungsgebühren
Ein Wohnungseigentümer kann auch zu Abfallentsorgungsgebühren herangezogen werden, wenn er die Wohnung vermietet hat und deshalb selbst die Abfalltonne überhaupt nicht benutzt....weiter

August 2010:

Mietspiegel: Mieterhöhungsverlangen kann auf Mietspiegel der Nachbarstadt gestützt werden
Der Vermieter kann sein Mieterhöhungsverlangen auf einen für die Nachbarstadt erstellten Mietspiegel stützen, der von dem örtlichen Mieterverein, dem örtlichen Haus- und Grundeigentümerverein sowie dem Bürgermeisteramt gemeinsam erstellt worden ist....weiter

Wohnfläche: Vereinbarung ist durch Absprachen im Vorfeld des Vertragsschlusses möglich
Bei einer Mietwohnung kann aufgrund einer Flächenabweichung ein Mangel auch vorliegen, wenn der schriftliche Mietvertrag keine Angaben zu der Wohnfläche enthält....weiter

Modernisierung: Mieter muss Einbau neuer Fenster dulden
Will ein Vermieter eine Wohnung modernisieren, indem er neue Fenster einbaut, muss der Mieter dies dulden, sofern ihm rechtzeitig eine Modernisierungsankündigung zugegangen ist. Diese muss die Energieeinsparung nachvollziehbar darlegen, z.B. durch Angabe des alten und neuen U-Wertes. Eine fehlende Ankündigung kann im Prozess nachgeholt werden, muss dann aber alle Anforderungen an eine wirksame Ankündigung erfüllen....weiter

Mietminderung: Feuchter Keller in alten Gebäuden ist normal
Bei Gebäuden, die um 1950 herum gebaut wurden, ist bekannt, dass diese mit eingeschränkten Mitteln errichtet wurden. Mit Feuchtigkeit im Keller ist daher zu rechnen....weiter

Juli 2010:

Betriebskosten: Einwendungen müssen für jedes Abrechnungsjahr neu geltend gemacht werden
Ein Wohnungsmieter muss eine Einwendung gegen eine Betriebskostenabrechnung auch innerhalb der dafür vorgesehenen Zwölf-Monats-Frist erheben, wenn er die der Sache nach gleiche Einwendung schon gegenüber früheren Betriebskostenabrechnungen geltend gemacht hat....weiter

Gewerbemietrecht: Abrechnung der Nebenkosten bei Geschäftsräumen
Der Vermieter von Geschäftsräumen ist zur Abrechnung über die Nebenkosten, auf die der Mieter Vorauszahlungen geleistet hat, innerhalb einer angemessenen Frist verpflichtet....weiter

Mietrückstand: Begründungsanforderungen bei fristloser Kündigung
Begründet der Vermieter eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses mit rückständigen Mietzahlungen, reicht es aus, wenn er den Zahlungsverzug als Kündigungsgrund angibt und den Gesamtbetrag der rückständigen Miete beziffert....weiter

Hausverwaltung: Haftung für fehlerhafte Stromabmeldung
Bei einem Vertrag zwischen Vermieter und Hausverwaltung handelt es sich um einen Vertrag mit Schutzwirkung zugunsten des Mieters. Meldet die Hausverwaltung dem Stromversorgungsunternehmen fehlerhaft einen Mieterwechsel und stellt dieses daraufhin den Strom ab, haben die Mieter gegenüber der Hausverwaltung einen Anspruch auf Ersatz des entstandenen Schadens....weiter

Juni 2010:

Betriebskostennachzahlung: Abrechnung muss nur an einen von mehreren Mietern zugehen
Ein Vermieter kann von einem Mieter auch dann die Nachzahlung von Betriebskosten verlangen, wenn die Betriebskostenabrechnung nur dem in Anspruch genommenen Mieter, nicht aber auch den weiteren Mietern der Wohnung zugegangen ist, die ebenfalls Vertragspartner des Vermieters sind....weiter

Mietminderung: Mangel der Mietsache bei Wohnflächenabweichung
Auch wenn die als Beschaffenheit vereinbarte Wohnfläche mit einer „ca.“-Angabe versehen ist, liegt ein zur Mietminderung berechtigender Sachmangel vor, wenn die tatsächliche Fläche mehr als 10 Prozent unter der vereinbarten Quadratmeterzahl liegt....weiter

Überwachung: Mieter kann Entfernung einer Videokamera im Treppenhaus verlangen
Die Überwachung des Hauseingangs durch eine Kamera stellt einen erheblichen Eingriff in das Persönlichkeitsrecht des Mieters dar. Dieser ist nur gerechtfertigt, wenn die Überwachung zur Abwehr schwerwiegender Beeinträchtigungen erforderlich wäre. Ist dies nicht der Fall, kann die Entfernung der Videokamera verlangt werden....weiter

Nahe Angehörige: Wechselseitige Vermietung oftmals unzulässig
Vermieten sich Eltern und Kinder gegenseitig ihre Eigentumswohnungen, wird dies steuerlich oftmals nicht anerkannt. Das Finanzamt vermutet nämlich einen Gestaltungsmissbrauch, der nur durch wirtschaftliche oder sonstige beachtliche nichtsteuerliche Gründe widerlegt werden kann....weiter

Mai 2010:

Mietmangel: Anspruch auf Elektrizitätsversorgung für haushaltsübliche Geräte
Der Mieter hat grundsätzlich Anspruch auf eine Elektrizitätsversorgung, die zumindest den Betrieb eines größeren Haushaltsgeräts wie einer Waschmaschine und gleichzeitig weiterer haushaltsüblicher Geräte wie zum Beispiel eines Staubsaugers ermöglicht....weiter

Wohnflächenberechnung: Ermittlung bei einer Maisonettewohnung
Der Bundesgerichtshof (BGH) setzt seine Rechtsprechung zur Wohnflächenberechnung weiter fort. Zur Ermittlung der Wohnfläche einer Maisonettewohnung haben die Richter nun entschieden, dass die Fläche des zu Wohnzwecken mitvermieteten....weiter

Schadenersatz: Das Abholzen von Bäumen auf einem Miet-Grundstück kann teuer werden
Der Mieter einer Mietsache darf das Eigentum des Vermieters nicht schädigen. Wenn der Mieter eines Grundstücks ohne vorherige Zustimmung des Grundstückeigentümers zahlreiche Bäume auf dem Grundstück fällt, macht er sich daher schadenersatzpflichtig.....weiter

WEG: Vermietung der Eigentumswohnung an Feriengäste
Wenn die Teilungserklärung nichts anderes bestimmt und die Wohnungseigentümer nichts anderes vereinbart haben, ist die Vermietung einer Eigentumswohnung an täglich oder wöchentlich wechselnde Feriengäste Teil der zulässigen Wohnnutzung....weiter

April 2010:

Eigenbedarf: Für Nichte darf gekündigt werden
Die Eigenbedarfskündigung wegen des Wohnbedarfs einer Nichte des Vermieters ist wirksam....weiter

Schönheitsreparaturen: Außenanstrich von Türen und Fenstern ist nicht geschuldet
Vermieter können im Mietvertrag nicht jede Renovierungsmaßnahme auf den Mieter abwälzen....weiter

Schadenersatz: Diskriminierung wegen der Hautfarbe bei der Vermietung
Wer einen Mietinteressenten schwarzafrikanischer Herkunft wegen seiner Hautfarbe als Mieter einer Wohnung zurückweist, muss diesem Schadenersatz leisten....weiter

Nebenkostenabrechnung: Fotografieren der Belege erlaubt
Der Anspruch des Mieters auf Einsicht in die Belege einer Nebenkostenabrechnung umfasst auch das Anfertigen von Ablichtungen mit technischen Hilfsmitteln, soweit dabei die Gefahr einer möglichen Beschädigung der Belege nicht besteht. Erlaubt ist insbesondere das Abfotografieren oder Einscannen von Belegen....weiter

März 2010:

Mieterhöhung: Anforderungen an die Beifügung des Mietspiegels werden weiter gelockert
Nimmt der Vermieter zur Begründung seines Mieterhöhungsverlangens auf einen Mietspiegel Bezug und ist dieser gegen eine geringe Schutzgebühr von jedermann bei den örtlichen Mieter- und Vermietervereinigungen erhältlich, muss der Mietspiegel dem Mieterhöhungsverlangen nicht beigefügt werden....weiter

Schönheitsreparaturen: Unwirksame Farbwahlklausel für Innenanstrich von Türen und Fenstern
Eine in einem Wohnraummietvertrag enthaltene Farbvorgabe für den Innenanstrich der Türen und Fenster ist unwirksam. Das machte nun der Bundesgerichtshof (BGH) im Fall einer Mieterin deutlich. Diese war aufgrund eines Formularmietvertrags zur Übernahme der Schönheitsreparaturen verpflichtet....weiter

Mietschuldenfreiheitsbescheinigung: Kann verlangt, aber nicht erzwungen werden
Ein Vermieter ist nicht verpflichtet, seinem bisherigen Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses über die Erteilung einer Quittung der empfangenen Mietzahlungen hinaus eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung zu erteilen....weiter

WEG: Haftung für Heizungskosten eines zahlungsunfähigen früheren Eigentümers
Eine Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) ist zur Zahlung von Heizungskosten verpflichtet, die teilweise durch den Verbrauch eines früheren, mittlerweile insolventen Wohnungseigentümers angefallen sind....weiter

Februar 2010:

Betriebskostenabrechnung: BGH senkt erneut die Anforderungen an die formelle Wirksamkeit
Der Vermieter darf die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung in einer Summe unter der Kostenposition „Versicherung“ abrechnen. Mit dieser Entscheidung hat der Bundesgerichtshof (BGH) die Anforderungen an die formelle Wirksamkeit einer Betriebskostenabrechnung erneut gesenkt....weiter

Mieterhöhung: Mietspiegel muss schon im Zeitpunkt des Erhöhungsverlangens vorliegen
Bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete ist ein Mietspiegel grundsätzlich nicht zu berücksichtigen, dessen Erhebungsstichtag nach dem Zeitpunkt des Zugangs des Mieterhöhungsverlangens liegt....weiter

Kündigungsrecht: Kein Eigenbedarf einer Personenhandelsgesellschaft
Eine Personenhandelsgesellschaft kann für eine vermietete Wohnung keinen Eigenbedarf geltend machen. Das mussten sich die Gesellschafter einer KG vor dem Landgericht (LG) Hamburg sagen lassen. Streitpunkt war eine von der KG vermietete Wohnung. Für diese hatte die Gesellschaft eine Eigenbedarfskündigung ausgesprochen, da eine Gesellschafterin sie selbst nutzten wollte....weiter

WEG: Eigentümerbeschluss zur Entfernung eines Klimageräts
Der Eigentümerbeschluss, ein außen angebrachtes Klimagerät zu entfernen, entspricht ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn von dem Betrieb des Geräts potenzielle Geräuschimmissionen nicht zu vernachlässigender Intensität (hier: nicht um mindestens 6 dB (A) unter dem maßgeblichen Immissionswert NACHT liegender Beurteilungspegel) während der Nachtzeit (22.00 Uhr bis 6.00 Uhr) ausgehen....weiter

Januar 2010:

Schönheitsreparaturklausel: Vorschrift zum „Weißen“ der Decken ist unwirksam
Die formularmäßige Verpflichtung des Mieters, Decken und Oberwände auch während der Mietzeit zu „weißen“, ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam. So entschied der Bundesgerichtshof (BGH) im Fall eines Mieters. Dessen Mietvertrag sah vor, dass er die Schönheitsreparaturen zu tragen habe....weiter

Einbruchsschutz: Besondere Maßnahmen können ohne Vereinbarung nicht erwartet werden
Aus dem Vorhandensein einer bestimmten Sicherungsanlage kann nicht geschlossen werden, dass auch weitere besondere Sicherungsmaßnahmen in anderen Bereichen vorhanden sind. Mit dieser Entscheidung gab das Kammergericht (KG) einem Vermieter recht....weiter

Kündigungsrecht: Mieter kann fristlos kündigen, wenn Gebrauch durch Vermieter entzogen wird
Der Mieter kann den Mietvertrag ohne vorausgehende Abmahnung kündigen, wenn ihm der Vermieter den Gebrauch zwar nur teilweise, aber dauerhaft entzieht und diesen Mangel hartnäckig leugnet. So entschied das Oberlandesgericht (OLG) Düsseldorf in einem Rechtsstreit zwischen Mieter und Vermieter....weiter

Kündigungsrecht: Unterlassene Zwischenrenovierung ist nicht immer ein Kündigungsgrund
Ist der Vermieter zur Zwischenrenovierung der Wohnung verpflichtet, kann der Mieter nicht in jedem Fall außerordentlich kündigen, wenn die Renovierung unterbleibt. Hierauf wies das Oberlandesgericht (OLG) Frankfurt a.M. hin....weiter

Dezember 2009:

Wohnraummiete: Keine Kündigung wegen unpünktlicher Mietzahlungen durch das Sozialamt
Der Vermieter ist nicht zur Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt, wenn das Sozialamt, das die Mietzahlungen eines bedürftigen Mieters übernommen hat, die Miete regelmäßig unpünktlich überweist. Mit dieser Entscheidung stärkte der Bundesgerichtshof (BGH) einem Mieter den Rücken. Dieser hatte ein Reihenhaus gemietet. Nach dem Mietvertrag war die Miete jeweils bis zum 3. Werktag eines Monats im Voraus an den Vermieter zu zahlen....weiter

Nebenkosten: Kosten für Öltankreinigung können auf Mieter umgelegt werden
Ein Vermieter von Wohnraum ist berechtigt, die Kosten für die Reinigung eines Öltanks auf den Mieter umzulegen. Diese Klarstellung traf nun der Bundesgerichtshof (BGH) in einem Rechtsstreit über Betriebsnebenkosten. Geklagt hatte ein Mieter, der die teilweise Rückzahlung geleisteter Vorauszahlungen verlangte. Nach seiner Ansicht sei er vom Vermieter zu Unrecht mit anteiligen Kosten für die Reinigung des Öltanks belastet worden....weiter

Renovierung: Ersatzansprüche wegen Renovierung erst nach Mietende
Renoviert der Mieter mit Einverständnis des Vermieters die Räume erst nach Ende der Mietzeit, liegt kein „Vorenthalten“ im Sinne des Gesetzes vor. Der Vermieter hat daher nach einer Entscheidung des Oberlandesgerichts (OLG) Düsseldorf keinen Anspruch....weiter

November 2009:

Schönheitsreparatur: Pflicht zum Weißen der Decken ist unzulässige Farbwahlklausel
Eine Klausel über die Vornahme von Schönheitsreparaturen ist unwirksam, wenn sie die Verpflichtung zum „Weißen“ der Decken und Oberwände während der Mietzeit umfasst....weiter

Wohnfläche: Zweite Berechnungsverordnung gilt auch für ältere Fachwerkhäuser
Ist in einem Wohnraummietvertrag über ein älteres Fachwerkhaus vereinbart, dass die Wohnfläche nach der zweiten Berechnungsverordnung (II. BV) zu berechnen ist, kann die Maßgeblichkeit dieser Bestimmungen für die Wohnflächenermittlung nicht mit der Begründung verneint werden, derartige Gebäude mit niedriger Deckenhöhe und freiliegenden Deckenbalken habe die II. BV nicht im Blick gehabt....weiter

Gewerbemietrecht: Rückzahlung von unter Vorbehalt erbrachter Miete
Eine Vermieterin von Gewerberäumen ist dem Mieter zur Rückzahlung von unter Vorbehalt gezahlter Miete verpflichtet, wenn es in den angemieteten Lagerhallen zu regelmäßigen Wassereinbrüchen gekommen ist....weiter

WEG: Hausordnung muss verbotene „Störungen“ deutlich definieren
Eine Bestimmung der Gemeinschaftsordnung (Hausordnung), die Ruhezeiten festlegt, in denen jedes unnötige und störende Geräusch zu vermeiden und die Ruhe beeinträchtigende Tätigkeiten zu unterlassen sind, genügt mangels Objektivierbarkeit unnötiger und störender Geräusche nicht dem Bestimmtheitserfordernis und ist deshalb unwirksam....weiter

Oktober 2009:

Eigenbedarf: Wohnbedarf des Schwagers kann Eigenbedarfskündigung rechtfertigen
Der Wohnbedarf eines Schwagers des Vermieters kann Eigenbedarf zumindest begründen, wenn ein besonders enger Kontakt besteht. Das ist das Ergebnis eines Rechtsstreits vor dem Bundesgerichtshof (BGH). Die Beklagte war Mieterin einer Wohnung im Haus der dort auch selbst mit ihrer Familie wohnenden Klägerin....weiter

Besichtigungsrecht: Wohnungsbesichtigung ist auch an Samstagen möglich
Die weite Anreise der Vermieter - z.B. aus der Schweiz - rechtfertigt eine Besichtigung der Wohnung grundsätzlich auch an Samstagen. Das machte das Oberlandesgericht (OLG) Frankfurt a.M. deutlich....weiter

Mietvertrag: Rückbauklausel ist wirksam
Die im Mietvertrag vereinbarte Verpflichtung des Mieters, bei Ende des Mietverhältnisses "Ein- und Ausbauten ... zu entfernen", wenn durch sie "eine weitere Vermietung erschwert sein (sollte)" ist wirksam. So entschied das Oberlandesgericht (OLG) Düsseldorf im Rechtsstreit eines Vermieters....weiter

Zwangsversteigerung: Erwerber haftet für nach Erwerb fällig werdende Sonderumlage
Ein Wohnungseigentümer, der seine Eigentumswohnung in einer Zwangsversteigerung erworben hat, ist auch dann zur Zahlung der nach dem Eigentumserwerb fällig gewordenen Raten einer Sonderumlage verpflichtet, wenn die Sonderumlage bereits vor dem Eigentumserwerb beschlossen worden ist....weiter

September 2009:

Mietwohnung: Ausübung von Gewerbe kann zur Kündigung führen
Die Ausübung eines Gewerbes in einer zu Wohnzwecken vermieteten Wohnung kann eine Pflichtverletzung darstellen, die eine Kündigung des Mietverhältnisses rechtfertigt. Hierauf wies der Bundesgerichtshof (BGH) in einem Rechtsstreit hin. Geklagt hatte ein Vermieter, der eine Wohnung an ein Ehepaar mit Kind vermietet hatte....weiter

Schallschutz: Auf den Zeitpunkt der Gebäudeerrichtung kommt es an
Eine Mietwohnung in einem älteren Gebäude weist, wenn nicht vertraglich etwas anderes vereinbart ist, in schallschutztechnischer Hinsicht keinen Mangel auf, sofern der Trittschallschutz den zur Zeit der Errichtung des Gebäudes geltenden DIN-Normen entspricht....weiter

Betriebskosten: Keine Beteiligung des Mieters an Kosten für Aufzug im Nebengebäude
Eine formularmäßige Vereinbarung in einem Wohnraummietvertrag, durch die ein Mieter anteilig mit Kosten für einen Aufzug belastet wird, mit dem seine Wohnung nicht erreicht werden kann, weil sich der Aufzug in einem anderen Gebäudeteil befindet, benachteiligt den Mieter unangemessen....weiter

WEG: Einzelner Eigentümer haftet nicht als Gesamtschuldner für Wasserbelieferung
Schuldner für Entgeltforderungen aus einem Wasserbelieferungs- und Entsorgungsvertrag ist die Wohnungseigentümergemeinschaft. Die einzelnen Wohnungseigentümer haften grundsätzlich nicht als Gesamtschuldner....weiter

August 2009:

Miethöhe: Bei Mieterhöhung gilt die im Vertrag genannte Quadratmeterzahl
Bei einer Mieterhöhung ist die vertraglich vereinbarte Wohnfläche auch für den Fall zugrunde zu legen, dass die tatsächliche Wohnfläche (zum Nachteil des Mieters) eine geringere Größe aufweist....weiter

Kostenerstattung: Anspruch des Mieters bei unwirksamer Endrenovierungsklausel
Ist die vertragliche Endrenovierungsklausel unwirksam, kann der Mieter einen Erstattungsanspruch gegen den Vermieter haben, wenn er im Vertrauen auf die Wirksamkeit der Regelung vor dem Auszug Schönheitsreparaturen ausgeführt hat....weiter

Rückgabe: Vorenthalten der Mietsache auch bei unterlassener Beseitigung von Einbauten
Der Mieter enthält dem Vermieter das Mietobjekt auch vor, wenn er nach dem Auszug Einbauten oder Einrichtungen trotz entsprechender Verpflichtung nicht beseitigt....weiter

Kündigungsrecht: Mietpreishöhe kann nach fristloser Kündigung auch höher angesetzt werden
Ist der Vermieter zu einer außerordentlichen fristlosen Kündigung berechtigt, verstößt er nicht gegen seine Pflicht zur Minderung des Kündigungsfolgeschadens, wenn er die Räume nicht zur nach dem gekündigten Mietvertrag geschuldeten Miete, sondern zu einer marktgerechten höheren Miete anbietet....weiter

Juli 2009:

Nachbarschaftslärm: Was müssen Sie dulden und was nicht?
Einer der Hauptstreitpunkte zwischen Nachbarn ist Lärm von nebenan. Viele Beschwerden sind begründet, bei manchen Punkten muss der Nachbar jedoch auch zurückstecken. Nachstehend finden Sie eine Übersicht, welche Lärmquellen der Nachbar dulden muss und gegen welche er vorgehen kann....weiter

Kündigungsrecht: Mieter muss Unzumutbarkeit der Mietfortsetzung nicht detailliert aufzeigen
Eine fristlose Kündigung nach § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 1 BGB erfordert nicht, dass der Mieter darlegt, warum ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zumutbar ist....weiter

Versorgungsleistungen: Versorgungssperre durch den Vermieter nach beendetem Mietverhältnis
Nach Beendigung des Mietverhältnisses ist der Vermieter gegenüber dem die Mieträume weiter nutzenden Mieter zur Gebrauchsüberlassung und damit auch zur Fortsetzung vertraglich übernommener Versorgungsleistungen (hier: Belieferung mit Heizenergie) grundsätzlich nicht mehr verpflichtet....weiter

Juni 2009:

Kündigung: Schadenersatz bei Auszug nach vorgetäuschtem Eigenbedarf
Zieht ein Mieter wegen vorgetäuschten Eigenbedarfs aus einer Mietwohnung aus, kann er unter bestimmten Voraussetzungen einen Schadenersatzanspruch gegen den Vermieter haben. Das musste sich ein Vermieter vor dem Bundesgerichtshof (BGH) sagen lassen. Er hatte seiner langjährigen Mieterin mehrfach wegen Eigenbedarfs gekündigt....weiter

Wohnungsumwandlung: Kündigungsbeschränkung nur für Eigenbedarfs- und Verwertungskündigungen
Ist an vermieteten Wohnräumen nach der Vermietung Wohnungseigentum begründet und das Wohnungseigentum veräußert worden, kann der Käufer eine Eigenbedarfskündigung erst nach Ablauf von mindestens drei Jahren aussprechen. Diese Sperrfrist des § 577a BGB kann durch Rechtsverordnung auf bis zu 10 Jahre ausgedehnt werden....weiter

Wohnflächenabweichung: Fristlose Kündigung eines Wohnraummietvertrags ist wirksam
Weicht die tatsächliche von der vertraglich vereinbarten Wohnfläche erheblich ab, berechtigt dies den Mieter zur fristlosen Kündigung des Mietvertrags. Diese mieterfreundliche Entscheidung traf der Bundesgerichtshof (BGH) im Fall eines Mieters. Als dieser festgestellt hatte, dass die tatsächliche von der vereinbarten Wohnfläche abwich, erklärte er die fristlose Kündigung....weiter

Betriebskostenabrechnung: Postverzögerungen gehen zulasten des Vermieters
Die Frist zur Abrechnung der Betriebskosten wird nur gewahrt, wenn die Abrechnung dem Mieter noch innerhalb der Frist zugeht. Hierauf wies der Bundesgerichtshof (BGH) hin. Die Richter machten deutlich, dass die rechtzeitige Absendung der Abrechnung durch den Vermieter nicht genüge. Komme es auf dem Postweg zu unerwarteten und nicht vorhersehbaren Verzögerungen....weiter

Mai 2009:

Schönheitsreparaturklausel: Pflicht zum Außenanstrich von Türen und Fenstern ist unwirksam
Eine Klausel über die Vornahme von Schönheitsreparaturen ist insgesamt unwirksam, wenn sie die Verpflichtung enthält, auch den Außenanstrich von Türen und Fenstern vorzunehmen. Das musste sich ein Vermieter vor dem Bundesgerichtshof (BGH) sagen lassen....weiter

Kündigungsrecht: Kündigung von Mietverhältnissen wegen Abbruch des sanierungsbedürftigen Gebäudes
Es besteht ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses, wenn er ein stark sanierungsbedürftiges Wohnhaus abreißen und einen Neubau errichten möchte. Diese Entscheidung traf der Bundesgerichtshof (BGH) im Fall eines Hauseigentümers....weiter

Behördliche Anordnung: Mieter muss bauliche Maßnahme in seiner Wohnung dulden
Muss der Vermieter aufgrund einer behördlichen Anordnung oder rechtlichen Verpflichtung bauliche Maßnahmen in der Wohnung durchführen, ist der Mieter verpflichtet, diese zu dulden. Diese Klarstellung traf der Bundesgerichtshof (BGH) und wies damit einen Mieter in seine Schranken....weiter

Mieterhöhungsverlangen: Mietspiegel muss nicht in jedem Fall beigefügt werden
Für ein ordnungsgemäßes Mieterhöhungsverlangen ist es nicht erforderlich, den Mietspiegel beizufügen, wenn dieser im Kundencenter des Vermieters eingesehen werden kann. Hierauf wies der Bundesgerichtshof (BGH) Im Fall einer Vermietungsgesellschaft hin....weiter

April 2009:

Renovierungsvereinbarung: Wirksamkeit einer nachträglich getroffenen Vereinbarung
Eine im Wohnungsübergabeprotokoll vereinbarte Endrenovierungsklausel ist nicht deshalb unwirksam, weil der Mietvertrag eine unwirksame Schönheitsreparaturklausel enthält. Hierauf wies der Bundesgerichtshof (BGH) in einem Streit zwischen Mieter und Vermieter hin....weiter

Betriebskosten: Wohnungsvermieter muss Abrechnungsfrist einhalten
Die Betriebskostenabrechnung muss dem Mieter spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums zugegangen sein. Es genügt nicht, wenn sie innerhalb der Frist zur Post gegeben wurde. Das musste sich ein Vermieter vor dem Bundesgerichtshof (BGH) sagen lassen, der von seinem Mieter auf Auszahlung eines Guthabens verklagt worden war....weiter

Schönheitsreparatur: Unwirksame Farbwahlklausel für Renovierungen während der Mietzeit
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat seine Rechtsprechung bestätigt, nach der eine Klausel zur Durchführung der Schönheitsreparaturen unwirksam ist, die dem Mieter während der Mietzeit vorgibt, die Mieträume in einer ihm vorgegebenen Farbwahl zu streichen. Anlass des Rechtsstreits war die Formulierung in einem Mietvertrag, dass der Mieter während der Mietzeit regelmäßig Schönheitsreparaturen vornehmen müsse....weiter

WEG: Einbau eines Treppenlifts muss unter bestimmten Voraussetzungen geduldet werden
Der Einbau eines Treppenlifts ist eine bauliche Veränderung im Sinne des Wohnungseigentumsgesetzes. Es handelt sich weder um eine Instandhaltung durch Erhaltung des ursprünglich ordnungsgemäßen Zustands, noch um eine modernisierende Instandsetzung durch Ersatz einer veralterten Anlage....weiter

März 2009:

Mieterhöhung für Einfamilienhaus: Begründung mit dem Mietspiegel
Der Vermieter kann zur Begründung einer Mieterhöhung für ein Einfamilienhaus auf einen Mietspiegel, der keine Angaben zu Einfamilienhäusern enthält, jedenfalls dann Bezug nehmen, wenn die geforderte Miete innerhalb der Mietpreisspanne für Wohnungen in Mehrfamilienhäusern liegt.....weiter

Schönheitsreparaturen: Bei der Mietvertragsklausel steckt der Teufel im Detail
Die in einem Formularmietvertrag über Wohnraum enthaltene Klausel "Der Mieter verpflichtet sich, während der Mietzeit die erforderlichen Schönheitsreparaturen innerhalb der Wohnung durchzuführen.....weiter

Mietkaution: Vermieter darf verpfändetes Bankguthaben auch bei strittiger Forderung verwerten
Wird eine Mietkaution durch Verpfändung eines Bankguthabens geleistet, darf der Vermieter bei beendetem Mietverhältnis grundsätzlich auf die verpfändete Forderung zugreifen.....weiter

WEG: Anspruch auf Unterlassung von Prostitution in teilweise gewerblich genutzten Gebäuden
Auch in Gebäuden mit Wohnungen und gewerblich genutzten Flächen muss Prostitution nicht geduldet werden.So entschied das Oberlandesgericht (OLG) Zweibrücken im Fall mehrerer Eigentümer von Wohnungen oder gewerblich genutzten Einheiten eines Gebäudes, das in einem Gewerbegebiet liegt.....weiter

Februar 2009:

Gewerbemietrecht: Bedenkliches Warensortiment muss dem Vermieter angezeigt werden
Ein Mietinteressent, der beabsichtigt, in bevorzugter Innenstadtlage einer Landeshauptstadt ein Ladengeschäft anzumieten und dort das Warensortiment einer Marke anzubieten, die in der Presseberichterstattung in Zusammenhang mit der rechtsextremen Szene gebracht wird, muss dem Vermieter bei den Vertragsverhandlungen die Marke des Warensortiments ungefragt mitteilen....weiter

Heizkosten: Wärmeverlust der Heizung berechtigt grundsätzlich nicht zur Mietminderung
Nur wenn ungewöhnlich hohe Heizkosten auf einem Fehler der Heizungsanlage beruhen, kann ein Mangel der Mietsache vorliegen.Hierauf wies das Kammergericht (KG) hin und versagte einem gewerblichen Mieter die Mietminderung. Dieser hatte sich darauf berufen, dass das Gebäude ein veraltertes und mangelhaft isoliertes Leitungsnetz aufweise und sich daraus ein erheblicher Verlust von Wärmeenergie ableite....weiter

Kündigungsrecht: Ständig verspätete Mietzahlungen rechtfertigen die fristlose Kündigung
Ständig verspätete Mietzahlungen rechtfertigen jedenfalls nach vorheriger Abmahnung die fristlose Kündigung.Das schrieb das Oberlandesgericht (OLG) Düsseldorf einem gewerblichen Mieter ins Stammbuch. Dieser hatte für die angemietete Gaststätte mit Betriebswohnung die Miete regelmäßig bis zu drei Monaten verspätet gezahlt....weiter

Januar 2009:

Videoüberwachung: Kamera im Aufzug verletzt Persönlichkeitsrecht
Die Videoüberwachung im Aufzug eines Mietshauses bewirkt ohne Einwilligung des Mieters eine rechtswidrige Persönlichkeitsverletzung.....weiter

Wohnraummietrecht: Bei Beleidigungen droht Kündigung auch ohne Abmahnung
Wer in einem Mietshaus die anderen Mietparteien mit Beleidigungen und nächtlichem Lärm traktiert, setzt nicht nur die nachbarschaftlichen Beziehungen aufs Spiel. Er riskiert vielmehr auch die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses.....weiter

WEG: Nutzung eines Dachbodens als Hobbyraum
Wird einem Wohnungseigentümer durch die Teilungserklärung die ausschließliche Nutzung des Dachbodens zugewiesen, so schließt dies eine gelegentliche Nutzung zu Wohnzwecken (Hobbynutzung) nicht von vornherein aus.....weiter

Dezember 2008:

November 2008:

Oktober 2008:

September 2008:

August 2008:

Juli 2008:

Juni 2008:

Mai 2008:

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Juristische Person: Im Zweifel liegt Mietverhältnis über Geschäftsräume vor

Mietet eine juristische Person ein Reihenhaus an, um es teils als Büroraum für ihren Geschäftsbetrieb zu nutzen und teils ihrem Geschäftsführer als Wohnung zur Verfügung zu stellen, handelt es sich um einen Mietvertrag über Geschäftsräume mit den hierfür geltenden Kündigungsfristen.

Mit diesem Argument verurteilte der Bundesgerichtshof (BGH) eine GmbH zur Zahlung ausstehender Miete. Im Streit zwischen der Gesellschaft und dem Vermieter war die Frage, mit welcher Kündigungsfrist die GmbH den Mietvertrag hatte kündigen können.

Die Richter stellten klar, dass es sich bei dem hier vorliegenden Vertrag nicht um einen Wohnraummietvertrag handele. Dieser wäre bis zum dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ende des übernächsten Monats kündbar gewesen. Es liege vielmehr ein Mietvertrag über Geschäftsräume vor, der nur bis zum dritten Werktag eines Kalendervierteljahres zum Ablauf des nächsten Kalendervierteljahres durch ordentliche Kündigung beendet werden könne. Bei der Frage, ob ein Mietverhältnis über Wohnraum vorliege, müsse auf den Zweck abgestellt werden, den der Mieter mit der Anmietung des Mietobjekts vertragsgemäß verfolge. Wolle er die Räume weitervermieten oder sonst Dritten - auch zu Wohnzwecken - überlassen, seien die Vorschriften des Wohnraummietrechts nicht anwendbar. Entscheidend sei also, ob der Mieter die Räume nach dem Vertrag zu eigenen Wohnzwecken anmiete. Dies sei bei einer juristischen Person schon begrifflich nicht möglich, da die Gesellschaft nicht selber "wohnen" könne. Im vorliegenden Fall sei daher die längere Kündigungsfrist anwendbar gewesen, die GmbH müsse daher die Miete für die Differenzmonate nachzahlen (BGH, VIII ZR 282/07).

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Pkw-Stellplatz: Kein Anspruch auf Winterdienst

Der Mieter eines Pkw-Stellplatzes hat grundsätzlich keinen Anspruch auf Winterdienst des Vermieters.

Diese Klarstellung traf das Oberlandesgericht (OLG) Düsseldorf im Fall eines Autofahrers, der auf einem kleinen Privatparkplatz einen Stellplatz gemietet hatte. Als er sich bei einem Sturz wegen Schnee und Eisglätte verletzte, verlangte er von dem Vermieter Schadenersatz.

Die OLG-Richter wiesen seine Klage jedoch ab. Der Vermieter sei hier nicht zur Durchführung von Winterdienstmaßnahmen verpflichtet gewesen. Selbst bei öffentlichen Parkplätzen bestehe eine Streupflicht lediglich bei großer Ausdehnung und großem Fassungsvermögen oder bei einem schnellen Fahrzeugwechsel. Eine generelle Pflicht, den gesamten Parkplatz von Glatteis zu befreien und zu streuen, existiere auch hier nicht. Vielmehr sei ausreichend, die Möglichkeit zum gefahrlosen Verlassen des Platzes oder zum gefahrlosen Erreichen des Wagens sicherzustellen. Nach Ansicht der Richter könnten auf dem kleinen Privatparkplatz keine strengeren Regeln gelten. Die öffentliche Straße mit Gehweg sei dort in wenigen Schritten zu erreichen. Dem Mieter könne daher zugemutet werden, auf winterliche Glätte zu achten und etwaige Gefahren auf einer kurzen Strecke selbst zu meistern. Eine völlige Mangel- und Gefahrenfreiheit werde auch von einem vernünftigen Verkehrsteilnehmer nicht erwartet. Dieser stelle sich in der Regel auch auf die winterlichen Verhältnisse durch eigene Vorkehrungen (z.B. geeignetes Schuhwerk; Mitnahme von Hilfsmitteln zur Schnee- oder Eisbeseitigung etc.) ein (OLG Düsseldorf, 24 U 161/07).

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Mietmangel: Bei Vertragsschluss bekannte Lärmbelästigung berechtigt nicht zur Mietminderung

Ist bei Vertragsschluss bekannt, dass es wegen einer Großbaustelle zu Lärmbelästigungen und sonstigen Beeinträchtigungen kommen wird, kann darauf später keine Mietminderung gestützt werden.

Das musste sich die Betreiberin eines Restaurants vor dem Oberlandesgericht (OLG) Dresden sagen lassen. Sie hatte über lange Zeit die Miete gemindert und dies mit erheblichen Lärmbeeinträchtigungen und der eingeschränkten Zugänglichkeit infolge von Tiefgaragenbauarbeiten begründet. Der Vermieter hatte wegen der Zahlungsrückstände das Mietverhältnis gekündigt und Räumungsklage erhoben.

Das OLG erklärte diese Kündigung nun für wirksam und verurteilte die Restaurantbetreiberin zur Räumung des Ladenlokals. Zwar seien die gerügten erheblichen Beeinträchtigungen des Restaurantbetriebs infolge der umfangreichen und länger andauernden Bauarbeiten im Grundsatz geeignet, einen Mangel der vermieteten Sache zu begründen. Dass die Vermieterin die Mängel nicht abstellen könne, ändere daran nichts. Im vorliegenden Fall sei ein Anspruch auf Minderung aber ausgeschlossen. Das folge daraus, dass der Mieterin bei Abschluss des Mietvertrags bereits bekannt gewesen sei, dass innerhalb der vertraglich auf zehn Jahre befristeten Mietzeit in direkter Nachbarschaft eine Tiefgarage gebaut werden würde. Auf Mängel, die dem Mieter aber bei Vertragsschluss bekannt (oder aufgrund grober Fahrlässigkeit unbekannt geblieben) seien, könne kein Minderungsbegehren gestützt werden (OLG Dresden, 5 U 1030/08).

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WEG: Verwalter muss in der Gewährleistungsfrist Gebäude auf Baumängel überprüfen

Zu den Pflichten des Verwalters gehört auch die Überprüfung des Gebäudes auf Baumängel innerhalb des Laufs der Gewährleistungsfrist.

Dies schrieb das Oberlandesgericht (OLG) München einem Gebäudeverwalter ins Stammbuch, der die Mängelprüfung versäumt hatte. Die Richter wiesen zudem darauf hin, dass ein entdeckter Mangel an einem mehrfach vorhandenen Bauteil Veranlassung zu einer weitergehenden Prüfung gebe. Werde ein Mangel an einem Balkon gerügt und für berechtigt anerkannt, so müsse der Verwalter baugleiche weitere Balkone ebenfalls auf das Vorhandensein eines Mangels untersuchen (OLG München, 32 Wx 79/08).

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Elektroleitungen: Keine Verpflichtung des Vermieters zur regelmäßigen Generalinspektion

Der Vermieter von Wohnraum muss im Rahmen seiner Verkehrssicherungspflicht keine regelmäßige Generalinspektion der Elektroleitungen und Elektrogeräte in den Wohnungen der Mieter vornehmen.

Diese Klarstellung traf der Bundesgerichtshof (BGH) im Fall eines Mieters. In dessen Nachbarwohnung kam es durch einen technischen Defekt an der Dunstabzugshaube zu einem Brand. Hierbei wurden auch Gegenstände des Mieters beschädigt. Er forderte daher Schadenersatz von seinem Vermieter.

Der BGH wies seine Klage jedoch ab. Die Richter entschieden, dass ihm kein Schadenersatzanspruch gegen den Vermieter zustehe. Der Vermieter sei nicht verpflichtet gewesen, die Elektroleitungen und elektrischen Anlagen in den von ihm vermieteten Wohnungen ohne konkreten Anlass oder Hinweis auf Mängel regelmäßig durch einen Elektrofachmann überprüfen zu lassen. Zwar habe der Vermieter die vertragliche Nebenpflicht, die Mietsache in einem verkehrssicheren Zustand zu erhalten. Diese Pflicht erstrecke sich grundsätzlich auf alle Teile des Hauses. Ihm bekannt gewordene Mängel, von denen eine Gefahr für die Mietwohnungen ausgehen könne, müsse der Vermieter deshalb unverzüglich beheben. Er müsse im Rahmen seiner Verkehrssicherungspflicht aber keine regelmäßige Generalinspektion vornehmen. Im Einzelfall mögen zwar besondere Umstände, wie zum Beispiel ungewöhnliche oder wiederholte Störungen, Anlass bieten, nicht nur einen unmittelbar zutage getretenen Defekt zu beheben, sondern eine umfassende Inspektion der gesamten Elektroinstallation durchzuführen. Solche Umstände hätten aber im konkreten Fall nicht festgestellt werden können (BGH, VIII ZR 321/07).

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Mietvertrag: Schönheitsreparaturklauseln mit starren Fristen auch bei Gewerberäumen unwirksam

Auch im Gewerberaummietrecht ist eine formularmäßige Übertragung der Schönheitsreparaturen unwirksam, wenn der Mieter danach verpflichtet wäre, die Arbeiten in starren Fristen und unabhängig von dem Erhaltungszustand der Mietsache durchzuführen.

Dies musste sich ein Vermieter sagen lassen, der in seinem Formularmietvertrag u.a. folgende Bestimmung nutzte:

"§ 13 Schönheitsreparaturen

  1. Der Vermieter ist nicht verpflichtet, während der Mietzeit Schönheitsreparaturen des Mietgegenstands durchzuführen, da hierfür in der Miete keine Kosten kalkuliert sind.
  2. Der Mieter verpflichtet sich, auf seine Kosten mindestens
    • alle drei Jahre in Küche, Bad, Dusche und Toiletten und
    • alle fünf Jahre in allen übrigen Räumen

die Schönheitsreparaturen (so insbesondere das Tapezieren und Anstreichen der Wände und Decken, Streichen der Heizkörper einschließlich Heizungsrohre, der Innentüren samt Rahmen, der Einbauschränke sowie der Fenster und Außentüren von innen, Abziehen bzw. Abschleifen der Parkettfußböden und danach deren Versiegelung, Reinigung der Teppichböden) auf eigene Kosten durch Fachhandwerker ausführen zu lassen."

Der Mieter, der in dem Ladenlokal eine Änderungsschneiderei betrieb, hatte sich an diese Renovierungsverpflichtung nicht gehalten. Der Vermieter hatte daraufhin bei Gericht die Feststellung beantragt, dass der Mieter zur Vornahme der Schönheitsreparaturen verpflichtet sei.

Mit dieser Klage fand er vor dem Bundesgerichtshof (BGH) jedoch kein Gehör. Die Richter wiesen die Klage ab. Sie stellten klar, dass nach der gesetzlichen Regelung nicht der Mieter, sondern der Vermieter die Schönheitsreparaturen durchzuführen habe. Das folge aus der Pflicht, das Mietobjekt während der gesamten Vertragszeit in einem vertragsgemäßen Zustand zu erhalten. Diese Pflicht könne jedoch vertraglich auf den Mieter übertragen werden. Das sei auch im Wege eines Formularvertrags möglich. Ein solcher Formularmietvertrag sei jedoch als Allgemeine Geschäftsbedingung an deren Inhaltskontrollen zu messen. Danach sei die Klausel unwirksam, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteilige. Das sei im Zweifel anzunehmen, wenn die Bestimmung mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, von der abgewichen werde, nicht zu vereinbaren sei. Sei der Mieter - wie hier - zu Schönheitsreparaturen nach starren Fristen verpflichtet, werde ihm damit der Einwand genommen, dass überhaupt kein Renovierungsbedarf gegeben sei. Wäre er nicht nach dem Mietvertrag davon befreit, müsse der Vermieter auch nur abhängig von dem Erhaltungszustand der Mietsache renovieren. Der XII. Zivilsenat hat sich deswegen für das Gewerberaummietrecht der Rechtsprechung des VIII. Zivilsenats zum Wohnungsmietrecht angeschlossen, wonach die Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter durch solche Formularklauseln unwirksam ist (BGH, XII ZR 84/06).

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WEG: Grillverbot hängt vom Einzelfall ab

Es hängt von den Gegebenheiten des Einzelfalls ab, ob Grillen uneingeschränkt zu verbieten, zeitlich und/oder örtlich begrenzt zu erlauben oder ohne Einschränkung zu gestatten ist.

Diese Entscheidung traf das Oberlandesgericht (OLG) Frankfurt a.M. im Fall einer Wohnungseigentümergemeinschaft einer Doppelhaus-Anlage. Die Antragsteller hatten beantragt, den anderen Wohnungseigentümer zu verpflichten, seinen Holzkohlegrill maximal fünfmal jährlich, einmal kalendermonatlich und nach einer Vorankündigung von mindestens 48 Stunden in Betrieb zu nehmen.

Der Antrag hatte jedoch keinen Erfolg. Das OLG machte deutlich, dass eine vom Einzelfall losgelöste Pauschalregelung nicht möglich sei. Es müsse vielmehr jeweils auf die Gegebenheiten des Einzelfalls abgestellt werden. Maßgebend seien danach Lage und Größe des Gartens bzw. der sonstigen Örtlichkeiten, die Häufigkeit des Grillens und das verwendete Grillgerät. Im vorliegenden Fall konnten die Richter eine über das unvermeidliche Maß hinausgehende Belästigung der Antragsteller nicht erkennen (OLG Frankfurt a.M., 20 W 119/06).

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Schadenersatz: Haftung des Mieters besteht nur für gemeldete Mängel

Stolpert der Mieter über Risse schadhafter Bodenplatten der angemieteten Flächen und verletzt er sich dabei, kommt eine Haftung des Vermieters nur in Betracht, wenn der Mieter den Mangel angezeigt hat.

Mit dieser Begründung wies das Oberlandesgericht (OLG) Düsseldorf die Klage eines Mieters zurück. Dieser war in seinen Mieträumen gestürzt und hatte sich dabei schwer verletzt. Ein Schmerzensgeld könne er nach Ansicht der Richter dafür von seinem Vermieter jedoch nicht erhalten. Zwar sei der Vermieter verpflichtet, die Mietsache für die Dauer des Mietverhältnisses instand zu halten. Er könne aber nicht ständig die Mieträume betreten und kontrollieren, ohne den Mieter in seinem Besitz zu stören. Daher müsse er ohne konkreten Anlass die Mieträume nicht untersuchen. Erst wenn der Mieter einen Mangel anzeige, müsse der Vermieter aktiv werden. Obwohl der Mieter im vorliegenden Fall die schadhafte Bodenplatte gekannt habe, habe er dies dem Vermieter nicht angezeigt. Der Vermieter habe daher auch keine Veranlassung zur Reparatur gehabt. Entsprechend sei er nicht zum Schadenersatz verpflichtet (OLG Düsseldorf, I-24 U 44/08).

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Mietzahlung: Kein Verzug, wenn Vermieter ohne Ankündigung Lastschriftverfahren aussetzt

Wird die Einziehung von Mietzinsforderungen im Lastschriftverfahren vereinbart, so kommt der Schuldner nicht in Verzug, wenn der Gläubiger von der Ermächtigung keinen Gebrauch mehr macht, ohne dies vorher anzukündigen.

Dies gilt nach einer Entscheidung des Oberlandesgerichts (OLG) Stuttgart grundsätzlich auch, wenn die Einziehung im Lastschriftverfahren unterbleibt, weil es zuvor zu einzelnen Rücklastschriften gekommen ist. Anders verhält sich die Sachlage nach Ansicht der Richter nur, wenn so konkrete Anhaltspunkte dafür vorliegen, dass keine Deckung besteht, dass es treuwidrig wäre, wenn der Schuldner sich weiterhin auf das Lastschriftverfahren berufen könnte. Diese Ausnahme liege aber üblicherweise nicht vor, wenn es in mehreren Monaten nur zu vereinzelten Rücklastschriften gekommen ist (OLG Stuttgart, 5 U 20/08).

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Befristetes Mietverhältnis: Krankheit ist kein Grund zur fristlosen Kündigung

Eine schwere Krankheit des Mieters rechtfertigt nicht die Kündigung des Mietvertrags.

Mit dieser Begründung verweigerte das Oberlandesgericht (OLG) Düsseldorf einem Mieter die beantragte Prozesskostenhilfe. Die Richter machten deutlich, dass seine beabsichtigte Klage keine Aussicht auf Erfolg habe. Der schwer krebskranke Mieter wollte wegen seiner Erkrankung das befristete Mietverhältnis fristlos kündigen.

Nach Ansicht der Richter rechtfertige die Erkrankung jedoch keine Kündigung des Vertrags aus wichtigem Grunde. Habe der Vermieter seine Vertragspflichten unstreitig nicht verletzt, könne ein befristeter Mietvertrag allenfalls ausnahmsweise vorzeitig gekündigt werden, wenn sonstige wichtige Gründe aus dem lnteressenbereich des Mieters vorlägen, die nicht in dessen Risikosphäre fallen. Das treffe für eine Erkrankung des Mieters aber nicht zu. Dieser trage vielmehr das persönliche Verwendungsrisiko. Dabei sei gleichgültig, warum er für die langfristig angemieteten Räume keine Verwendung mehr habe. Zu dem vom Mieter zu tragenden Risiko gehöre deshalb auch der Erhalt seiner Gesundheit. Nach den Gesetzesvorschriften falle selbst sein Tod in seinen Risikobereich. Dieser beende das Mietverhältnis nicht, sondern lasse es auf die Erben übergehen. Dieser gesetzlich vorgesehenen Risikoverteilung stünden auch nicht die Grundsätze von Treu und Glauben entgegen. Der Mieter habe nämlich die Möglichkeit der Untervermietung. Hierdurch werde sein Risiko deutlich reduziert (OLG Düsseldorf, I-24 W 53/08).

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Nebenwohnsitz: Student muss keine Zweitwohnungsteuer zahlen

Ein Student, der im Haushalt seiner Eltern mit Hauptwohnsitz gemeldet ist, kann für seinen Nebenwohnsitz am Studienort nicht zur Zweitwohnungsteuer herangezogen werden.

Dies entschied das Oberverwaltungsgericht (OVG) Rheinland-Pfalz im Fall eines Studenten, der mit Hauptwohnsitz in der elterlichen Wohnung in Landau und mit Nebenwohnsitz in seinem Studienort Mainz gemeldet war. Die Stadt forderte von ihm für die Nebenwohnung Zweitwohnungsteuer in Höhe von 340,00 EUR jährlich. Der hiergegen erhobenen Klage gab das Verwaltungsgericht statt.

Das OVG wies die von der Stadt Mainz eingelegte Berufung zurück. Eine Zweitwohnungsteuer könne nur erhoben werden, wenn für eine weitere Wohnung ein besonderer Aufwand betrieben werde, der über die Befriedigung des allgemeinen Lebensbedarfs hinausgehe und deshalb eine besondere wirtschaftliche Leistungsfähigkeit des Steuerpflichtigen vermuten lasse. An dem danach für die Steuererhebung erforderlichen Wohnen in zwei Wohnungen fehle es im Allgemeinen bei Studenten, die in der elterlichen Wohnung melderechtlich ihre Hauptwohnung beibehielten. Denn über die ihnen von den Eltern überlassenen Räumlichkeiten stehe Studenten in der Regel keine tatsächliche und rechtliche Verfügungsmacht zu, sodass sie dort nicht Inhaber einer Erstwohnung im steuerrechtlichen Sinne seien. Deshalb könnten sie am Studienort auch keine zweite Wohnung innehaben (OVG Rheinland-Pfalz, 6 A 11354/07.OVG).

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Mieterhöhung: Kein Zuschlag zur Miete bei unwirksamer Schönheitsreparaturklausel

Ein Vermieter kann im Rahmen einer Mieterhöhung keinen Zuschlag zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn eine in einem Formularmietvertrag enthaltene Klausel, die den Mieter zur Vornahme von Schönheitsreparaturen verpflichtet, unwirksam ist.

Diese Klarstellung traf jetzt der Bundesgerichtshof (BGH). Auch wenn der Vermieter wegen der unwirksamen Klausel die Kosten der zu verbringenden Schönheitsreparaturen nun selber tragen müsse, könne er dafür keinen Ausgleich durch den Mieter verlangen. Nach der gesetzlichen Vorgabe könne der Vermieter lediglich die Zustimmung zur Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen. Einen darüber hinausgehenden Zuschlag sehe das Gesetz nicht vor. Er ließe sich auch nicht mit dem vom Gesetzgeber vorgesehenen System der Vergleichsmiete in Einklang bringen. Insoweit würden die jeweiligen Marktverhältnisse den Maßstab für die Berechtigung einer Mieterhöhung bilden. Der begehrte Zuschlag orientiere sich aber an den Kosten für die Vornahme der Schönheitsreparaturen. Mit der Anerkennung eines Zuschlags würde daher im nicht preisgebundenen Mietwohnraum ein Kostenelement zur Begründung einer Mieterhöhung ohne Rücksicht darauf herangezogen, ob diese Kosten am Markt durchsetzbar wären (BGH, VIII ZR 181/07).

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Räumungsvollstreckung: Minderjährige Kinder müssen nicht namentlich im Räumungstitel bezeichnet sein

Minderjährige Kinder, die mit ihren Eltern zusammenleben, haben grundsätzlich keinen Mitbesitz an der gemeinsam genutzten Wohnung. Die Besitzverhältnisse an der Wohnung ändern sich im Regelfall nicht, wenn die Kinder nach Erreichen der Volljährigkeit mit ihren Eltern weiter zusammenleben. Haben Kinder keinen Mitbesitz an der Wohnung erlangt, reicht für eine Räumungsvollstreckung ein Vollstreckungstitel gegen die Eltern aus.

Diese Klarstellung traf der Bundesgerichtshof (BGH) im Fall eines Vermieters, der gegen seine Mieterin ein Urteil zur Räumung und Herausgabe der Wohnung erstritten hatte. Der Gerichtsvollzieher lehnte jedoch die Vollstreckung des Räumungstitels gegen die Mieterin ab, weil gegen deren auch in der Wohnung lebende volljährige Tochter und deren Ehemann kein Vollstreckungstitel vorlag.

Der Vermieter zog gegen diese Entscheidung bis vor den BGH und bekam dort Recht. Die Richter ließen den Vollstreckungstitel gegen die Mieterin ausreichen. Grundsätzlich hätten minderjährige Kinder keinen Mitbesitz an den Räumen. Dafür würden sie auch nicht für die Kosten des Räumungsprozesses und der Zwangsräumung haften. An den Besitzverhältnissen würde sich auch nichts ändern, wenn die Kinder volljährig würden, aber weiter in der Wohnung wohnen blieben. Etwas anderes könne nach Ansicht des BGH nur gelten, wenn eine Änderung der Besitzverhältnisse volljähriger Kinder an der elterlichen Wohnung nach außen eindeutig erkennbar geworden sei. Hiervon könne z.B. auszugehen sein, wenn die erwachsenen Kinder aus dem "Hotel Mama" ausgezogen und später wieder mit den Eltern zusammengezogen seien (BGH, I ZB 56/07).

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Duplex-Garage: Einstellen eines Motorrads erfolgt auf eigene Gefahr

Wer sein Motorrad in einer Duplex-Garage abstellt, trägt selbst das Risiko, dass dieses beim Auf- und Abfahren eventuell umfallen kann und beschädigt wird.

Das musste ein Motorradfahrer vor dem Amtsgericht (AG) München erfahren. Er hatte für seine Motorräder zwei Stellplätze in einer Duplex-Garage gemietet. Hier hatte er auf dem oberen Stellplatz seine Honda geparkt, die nur durch den allein vorhandenen Seitenständer gesichert war. Als der Verwalter der Garagenanlage bei Wartungsarbeiten die Duplex-Garage nach oben fuhr, fiel das Motorrad um und wurde beschädigt. Es brach die vordere und linke Verkleidung, der linke Auspuff war eingedellt, die linke Schalteinheit und der Kupplungshebel wurden beschädigt. Den Schaden in Höhe von 3.120 Euro verlangte der Motorradfahrer nun vom Verwalter ersetzt. Dieser weigerte sich zu bezahlen, schließlich hätte ein Motorrad auf einem Stellplatz einer Duplex-Garage nichts verloren und hätte besser gesichert werden müssen.

Der Motorradfahrer erhob Klage vor dem AG, verlor den Rechtsstreit jedoch. Die zuständige Richterin wies darauf hin, dass ihn ein erhebliches eigenes Verschulden an dem Schaden treffe. Durch das Abstellen des Motorrads habe er seine eigenen Sorgfaltspflichten in hohem Maße verletzt. Plattformen von Duplex-Garagen seien für das Abstellen von Motorrädern weder geeignet noch bestimmt. Motorräder seien äußerst instabil, da sie über lediglich zwei Räder verfügen. Sie sollten daher nicht auf unebenen und glatten Flächen, deren Niveau erheblich verändert werde, abgestellt werden. Plattformen von Duplex-Garagen bestünden aber aus Trapezblechen, seien also uneben. Durch das Auf- und Abfahren würde sich deren Niveau stark verändern. Auch Autos müssten in besonderer Weise abgestellt und gesichert werden. Dies sei dem Motorradfahrer auch durch Aushändigung der Bedienungsanleitung bekannt gewesen. Dadurch habe er von den Gefahren gewusst. Er hätte, wenn er sein Motorrad schon abstellt, dieses ordnungsgemäß sichern müssen. Schließlich sei der Verwalter auch berechtigt gewesen, die Garagen zu bedienen. Ihm sei die Instandhaltung übertragen worden. Deshalb habe er Kontrollgänge durchführen dürfen, um sich vom Funktionieren der Garagen zu überzeugen (AG München, 282 C 8621/07).

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WEG: Anspruch auf Beseitigung einer Parabolantenne

Der Anspruch auf Beseitigung einer Parabolantenne ist nicht schon verwirkt, wenn diese längere Zeit angebracht war und der Eigentümer auf den Verbleib der Antenne vertraut hat.

Hierauf wies das Oberlandesgericht (OLG) München in einem Streit zwischen Mitgliedern einer Wohnungseigentümergemeinschaft hin. Erforderlich sei nach Ansicht der Richter auch, dass im Hinblick auf den Vertrauenstatbestand der Verpflichtete sich auch auf den Verbleib eingerichtet habe. Hierzu seien tatsächliche Feststellungen über die Dispositionen des Eigentümers der Antenne erforderlich (OLG München, 32 Wx 1/08).

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Mietvertrag: Unwirksamkeit einer "Farbwahlklausel" in einem Wohnraummietvertrag

Die formularmäßige Klausel in einem Mietvertrag "Die Schönheitsreparaturen sind in neutralen, deckenden, hellen Farben und Tapeten auszuführen" ist unwirksam.

Mit dieser Entscheidung gab der Bundesgerichtshof (BGH) einer Mieterin recht, die festgestellt wissen wollte, dass ihr Vermieter keinen vertraglichen Anspruch auf Vornahme von Schönheitsreparaturen habe. Sie hielt die in ihrem Mietvertrag enthaltene Klausel für unwirksam.

Die Bundesrichter sahen das ebenso. Sie entschieden, dass die hier verwendete "Farbwahlklausel" den Mieter unangemessen benachteilige. Daher sei seine Verpflichtung zur Vornahme der Schönheitsreparaturen insgesamt unwirksam. Die Klausel schreibe dem Mieter nicht erst für den Zeitpunkt der Rückgabe der Wohnung, sondern bereits während der Mietzeit vor, für die Schönheitsreparaturen helle, deckende und neutrale Farben zu verwenden. Dem Vermieter sei zwar vor dem Hintergrund einer beabsichtigten Weitervermietung ein berechtigtes Interesse daran nicht abzusprechen, die Wohnung am Ende des Mietverhältnisses in einer Farbgebung zurückzuerhalten, die von möglichst vielen Mietinteressenten akzeptiert wird. Es bestehe jedoch kein anerkennenswertes Interesse des Vermieters daran, dass der Mieter bereits während laufender Mietzeit auf andere Gestaltungen, seien sie farbig oder nicht deckend, verzichten müsse (BGH, VIII ZR 224/07).

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Vermieterpfandrecht: Vermieter darf dem Pfandrecht unterliegende Gegenstände vom Grundstück entfernen

Ein Vermieter, der von seinem Vermieterpfandrecht Gebrauch macht, ist nicht zur Herausgabe der Gegenstände an den Mieter verpflichtet, wenn er sie nicht sofort verwertet.

Diese Entscheidung traf das Oberlandesgericht (OLG) Stuttgart im Rechtsstreit eines säumigen Mieters mit seinem Vermieter. Die Richter wiesen zudem darauf hin, dass das Pfandrecht auch nicht erlösche, wenn der Vermieter die Gegenstände aus den Mieträumen entferne. Es wäre verfehlt, den Vermieter mit dem Verlust des Pfandrechts zu bestrafen, wenn er die Gegenstände nur zur Sicherung seiner Forderungen an einen sicheren Ort verbringe (OLG Stuttgart, 13 U 139/07).

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Vermieterpflichten: Vermieter muss durch Mieter vermüllte Wohnung reinigen lassen

Der Eigentümer eines Mietshauses ist verpflichtet, die Wohnung seiner Mieter unverzüglich zu reinigen, zu entwesen und zu entrümpeln, wenn diese dazu selbst nicht in der Lage sind.

Das ergibt sich aus einer Eilentscheidung des Verwaltungsgerichts (VG) Arnsberg. Das Gericht bestätigte damit eine entsprechende Ordnungsverfügung der Bürgermeisterin der Stadt Witten. Die Mieter hatten offenkundig über einen längeren Zeitraum hinweg in ihrer Wohnung Müll (u.a. geöffnete Konservendosen) gelagert. Außerdem befanden sich in der ganzen Wohnung verteilt neben Kleidungsstücken auch beträchtliche Mengen benutzten, aber ungespülten Geschirrs. Töpfe mit teils stark verkrusteten Speiseresten stapelten sich u.a. auch in der Badewanne. Der in der Küche befindliche Herd war von einer undefinierbaren Verkrustung überzogen, Bettzeug und Matratzen waren mit Exkrementen verunreinigt. Bei einer nach einem Hinweis erfolgten Begehung der Wohnung stellte das Ordnungsamt eine Vielzahl von Fliegen und einen äußerst üblen Geruch fest. Hieran anschließend hatte die Behörde vergeblich versucht, die Mieter zur Reinigung der Wohnung zu veranlassen; auch ihnen angebotene Unterstützung durch Kräfte der Stadt lehnten sie ab. Daraufhin forderte die Stadt unter Androhung der Ersatzvornahme den Eigentümer des Mietshauses zur Beseitigung der Mängel auf.

Den Antrag des Vermieters, die aufschiebende Wirkung seines Widerspruchs hiergegen anzuordnen, lehnte das VG ab. Zur Begründung führte es u.a. aus: Die Behörde habe zu Recht angenommen, dass der unhygienische Zustand der Wohnung und die daraus resultierenden Gesundheitsgefahren (verursacht etwa durch Fliegen oder Maden) nicht weiter hingenommen werden könnten. Insbesondere mit Blick auf die derzeitige und für die nächsten Tage vorausgesagte warme Wetterlage, die ein Fortschreiten des Ungezieferbefalls begünstige, sei ein rasches Einschreiten notwendig. Die Inanspruchnahme des Wohnungseigentümers sei nicht zu beanstanden. Zwar hätten die Mieter die Gefahrenlage durch ihr Handeln veranlasst. Sie seien aber nicht nur nicht willens, sondern vor allem auch finanziell nicht in der Lage, eine sachgerechte Reinigung, Entrümpelung und Entwesung der Wohnung durch ein geeignetes Spezialunternehmen durchführen zu lassen. Deshalb komme aus Gründen der Effektivität der Gefahrenabwehr nur ein Vorgehen gegen den Eigentümer als sog. Zustandsstörer in Betracht. Eine gesetzliche Rangfolge, den sog. Handlungsstörer stets vor dem sog. Zustandsstörer heranzuziehen, existiere nicht (VG Arnsberg, 3 L 336/08).

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WEG: Aufstellen eines Schwimmbeckens kann verboten werden

Dem Miteigentümer einer Wohnungseigentumsanlage kann untersagt werden, ein mobiles Schwimmbecken mit einem Durchmesser von 3,5 Metern und einer Höhe von 90 Zentimetern aufzustellen, wenn damit eine optisch nachteilige Veränderung der Wohnanlage verbunden ist.

Dabei sei nach einer Entscheidung des Kammergerichts (KG) unerheblich, dass sich das Schwimmbecken auf der dem Miteigentümer zugewiesenen Sondernutzungsfläche befinde. Entscheidend sei allein, ob den anderen Miteigentümern ein über das unvermeidliche Maß hinausgehender Nachteil erwachse. Dieser könne auch in einer Änderung des optischen Gesamteindrucks bestehen. So sei es auch im vorliegenden Fall. Durch das großvolumige Schwimmbecken verliere der relativ kleine Garten sein Erscheinungsbild als Garten. Er bekomme vielmehr die Züge eines Spielplatzes. Dadurch verstärke sich der Eindruck des "zugebauten Gartens". Schließlich sei die Anlage deutlich sichtbar und werde nicht etwa durch Bäume, Büsche o.Ä. verdeckt (KG, 24 W 5/07).

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WEG: Hund darf im gemeinsamen Garten einer Wohnungseigentümergemeinschaft nicht frei umherlaufen

Im gemeinsamen Garten einer Wohnungseigentümergemeinschaft darf ein großer Hund nicht ohne Aufsicht frei herumlaufen.

Dass musste sich ein Ehepaar vor dem Oberlandesgericht (OLG) Karlsruhe sagen lassen, die zusammen mit einer anderen Familie eine Wohnungseigentümergemeinschaft in einem Zweifamilienhaus bildeten. Für den gemeinsam genutzten Garten waren keine Sondernutzungsrechte begründet worden. Als das Ehepaar einen Berner-Sennenhund/Bernhardiner anschaffte, ließen sie diesen ohne Leine im Garten laufen. Hiergegen wandte sich die andere Familie, die zwei 4 und 6 Jahre alte Kinder hat.

Zu Recht, entschied das OLG. Bei der Abwägung der Interessen der Beteiligten müsse berücksichtigt werden, dass es sich bei dem Tier um einen sehr großen Hund handele. Dabei komme es nicht entscheidend darauf an, dass der Hund noch nie jemanden gebissen habe. Es folge jedoch schon aus der Größe des Hundes, dass er sich nicht unangeleint und ohne Aufsicht im Garten aufhalten dürfe, in dem kleine Kinder spielten. Das Verhalten des Hundes und der Kinder sei nicht sicher vorhersehbar. Daher könne es zu Situationen kommen, in denen der Jagdinstinkt eines noch so kinderlieben und gut ausgebildeten Hundes erwache. Auch sei nicht auszuschließen, dass Kinder und Erwachsene erschräken oder Angst bekämen, wenn sie diesem großen Hund im Garten begegneten. Auch dass der Hund im Garten "sein Geschäft" verrichten könne, und dies trotz aller entgegenstehenden Beteuerungen der Antragsgegner und trotz allen "Gassi-Gehens" immer wieder mal tun werde, sei von Bedeutung. Auch die Ausscheidungen von entwurmten Hunden könnten den anderen Miteigentümern auf dem Grundstück nicht zugemutet werden. Diesen Gefahren könne allein dadurch begegnet werden, dass das Tier im Gartenbereich stets mittels einer höchstens drei Meter langen Führung angeleint und durch eine ausreichend für die Führung des großen Hundes geeignete, mindestens 16 Jahre alte Person begleitet werde (OLG Karlsruhe, 14 Wx 22/08).

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Nächtlicher Lärm: Vermieter kann dem Mieter, der trotz Abmahnung nachts überlaute Musik hört, fristlos kündigen

Dass man als Mieter einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus auf die Nachtruhe der anderen Mietparteien Rücksicht nimmt, ist ein eigentlich selbstverständliches Gebot der Höflichkeit. Wer sich nicht daran hält, muss aber nicht nur mit der Verärgerung der Nachbarn rechnen. Ihm droht auch die fristlose Kündigung durch den Vermieter wegen Störung des Hausfriedens.

Diese Erfahrung musste jetzt ein Freund des nächtlichen Musikgenusses vor dem Landgericht (LG) Coburg machen. Die Richter verurteilten ihn zur Räumung seiner Mietwohnung, weil sie die fristlose Kündigung des Vermieters für wirksam erachteten. Dem Vermieter sei die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zuzumuten, nachdem der Mieter schuldhaft durch überlaute Musik den Hausfrieden gestört habe. Den Einwand des Beklagten, jedenfalls nach der fristlosen Kündigung sei es nicht mehr zu Ruhestörungen gekommen, ließen sie nicht gelten. Ausschlaggebend sei vielmehr, dass der Mieter auch nach einer Abmahnung weiter regelmäßig durch überlaute Musik den Hausfrieden gestört und der Vermieter ihm daraufhin wirksam gekündigt habe. Die dadurch eingetretene Beendigung des Mietverhältnisses könne der Beklagte nicht durch Wohlverhalten nach der Kündigung rückgängig machen (LG Coburg, 32 S 1/08).

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Stadtreinigung: Kein Anspruch auf eine "Mini-Mülltonne"

Eine fünfköpfige Familie kann angesichts des in ihrem Haushalt nur geringen Restmüllaufkommens von der Stadt nicht die Zuteilung eines lediglich 30 l fassenden Mülleimers beanspruchen, der zudem nur alle vier Wochen abgeholt werden soll.

Diese Entscheidung traf das Verwaltungsgericht (VG) Arnsberg im Streit eines Bürgers mit der Stadt Wetter, wie das Volumen einer Mülltonne bemessen sein muss, die eine Familie für die Restmüllbeseitigung vorzuhalten hat. Nach der städtischen Abfallsatzung müssen alle Grundstückseigentümer ein mindestens 60 l fassendes Gefäß verwenden, das im Regelfalle alle zwei Wochen geleert wird. Allerdings sind die Grundstückseigentümer berechtigt, ihre Mülltonne nur für jede zweite Leerung an den Straßenrand zu stellen. Der Kläger meinte, diese Regelungen genügten nicht den Forderungen des Abfallrechts, wonach die Gemeinden ihre Abfallsatzungen so zu gestalten haben, dass über die Gebührenregelungen ausreichende Anreize zur Abfallvermeidung, Abfalltrennung und Abfallverwertung geschaffen werden.

Dieser Auffassung konnte sich das VG indessen nicht anschließen. Es billigte ausdrücklich die Satzung der beklagten Stadt, nachdem es festgestellt hatte, dass die darin angenommenen Mindestabfallmengen keineswegs "aufs Blaue" festgelegt worden waren. Sie würden auf einer tatsächlichen Beobachtung der durchschnittlichen Abfallmengen in Wetter beruhen. Im Übrigen müsse das Volumen eines Restabfallbehälters auch so festgelegt werden, dass kein Anreiz gegeben werde, Abfallbeseitigungsgebühren zu sparen, indem Abfälle in die Landschaft gekippt oder über "gelbe Säcke" oder "grüne Tonnen" abgeholt werden (VG Arnsberg, 14 K 1086/07).

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Nebenkosten: Wasserkosten müssen nicht nach Verbrauch umgelegt werden

Der Vermieter ist zu einer Umlage der Wasserkosten nach Verbrauch nicht verpflichtet, solange nicht alle Mietwohnungen eines Gebäudes mit Wasserzählern ausgestattet sind.

Das stellte der Bundesgerichtshof (BGH) in einem Rechtsstreit zwischen Mieter und Vermieter fest. Der Vermieter hatte die Wasserkosten wie in der Vergangenheit auch flächenbezogen abgerechnet, obwohl die Wohnung nach einer Modernisierung nun über einen Wasserzähler verfügte. Der Mieter war nur bereit, die Kosten für den gemessenen, tatsächlichen Verbrauch zu tragen, nicht jedoch die erheblich höheren Kosten nach einem Flächenmaßstab.

Nach Ansicht der Richter sei zwischen den Parteien keine Änderung des Abrechnungsmaßstabs vereinbart worden. Allein im Einbau der Wasseruhr könne eine solche Vereinbarung nicht gesehen werden. Der Vermieter sei auch nicht zu einer Umstellung der Abrechnungsmodalitäten verpflichtet. Der Abrechnungsmaßstab müsse für alle Mieter gleich sein. Der Vermieter müsse daher keine Umlage der Wasserkosten nach Verbrauch vornehmen, solange nicht alle Mietwohnungen des Gebäudes mit Wasserzählern ausgestattet seien. Die Richter machten schließlich deutlich, dass Zweifel des Mieters an der Billigkeit des Abrechnungsmaßstabs nicht ausreichen würden, um eine Änderung des Umlageschlüssels zu rechtfertigen. Ein solcher Anspruch sei nach dem Willen des Gesetzgebers nur bei besonderen Ausnahmefällen möglich. Ein Ausnahmefall liege nur vor, soweit es im Einzelfall zu einer krassen Unbilligkeit komme. Das sei vorliegend nicht der Fall gewesen (BGH, VIII ZR 188/07).

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Nebenkosten: Mieter kann pauschale Verwaltungs- und Instandsetzungskosten bestreiten

Nimmt der Vermieter bei den Kosten des Hauswarts einen pauschalen Abzug nicht umlagefähiger Verwaltungs-, Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten vor, kann sich der Mieter einfach dagegen zur Wehr setzen.

Hierauf wies der Bundesgerichtshof (BGH) hin. Nach der Entscheidung der Richter genüge es, wenn der Mieter die Höhe des Abzugs schlicht bestreitet. Dann sei es Aufgabe des Vermieters, die Kosten nachvollziehbar so aufzuschlüsseln, dass die nicht umlagefähigen Kosten herausgerechnet werden können (BGH, VIII ZR 27/07).

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Gewerbemietrecht: Umlage von Verwaltungskosten

Wenn Ihr Unternehmen Gebäude im Betriebsvermögen hat, die Sie an Gewerbetreibende vermieten, sollten Sie Klauseln zur Umlage der Verwaltungskosten prüfen lassen. Im Moment streiten sich nämlich die Geister, ob es reicht, wenn im Mietvertrag steht, dass die "Kosten für die kaufmännische und technische Hausverwaltung" auf den Mieter umgelegt werden, ohne dazu nähere Angaben zu machen:

  • Der 1. Senat beim Oberlandesgericht (OLG) Köln sagt "ja". Bei Gewerberäumen sei die Übertragung der Verwaltung auf professionelle Firmen üblich und absehbar. Eine entsprechende Klausel sei auch nicht unwirksam, wenn sie keine Kostenbegrenzung enthalte (OLG Köln, 1 U 40/07).

  • Der 22. Senat hält die Umlage der Verwaltungskosten dagegen für unwirksam. Die Klausel sei überraschend und verstoße gegen das Transparenzgebot, wenn sie weder Höhe noch Berechnungsgrundlage der Kosten erkennen lasse, die auf den Mieter zukommen (OLG Köln, 22 U 67/07).

Unser Tipp: Solange eine klärende Entscheidung durch den Bundesgerichtshof fehlt, sollten Sie die umgelegten Verwaltungskosten in der Höhe begrenzen, und zwar entweder durch eine Pauschale, durch Festlegung eines Prozentsatzes von der Nettomiete oder durch Ansatz eines bestimmten Betrags pro Quadratmeter.

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Tiefgarage: Wenn der große Wagen nicht auf den gemieteten Stellplatz passt...

Wer ein überdurchschnittlich großes Auto fährt, muss sich vor Abschluss des Mietvertrags selbst davon überzeugen, ob er den Wagen auf dem gemieteten Stellplatz überhaupt abstellen kann.

Dass musste sich ein Autofahrer vor dem Amtsgericht (AG) München sagen lassen. Er hatte für seinen Porsche Cayenne einen Tiefgaragenplatz gemietet. Bereits fünf Tage später kündigte er den Vertrag aber wieder fristlos. Miete zahlte er keine. Daraufhin ging der Vermieter vor Gericht und verlangte den ausstehenden Mietzins von zu diesem Zeitpunkt insgesamt 460 Euro. Der Mieter weigerte sich zu zahlen. Er gab an, sein Fahrzeug habe eine Breite von 193 cm und passe nicht auf den Stellplatz. Der Vermieter habe ihm vor der Anmietung erklärt, dass er das Fahrzeug in der Garage abstellen könne. Seiner Meinung nach sei der Vermieter auch verpflichtet, den Stellplatz anderweitig zu vermieten. Der Vermieter erwiderte, dass der Beklagte zumindest rückwärts einparken könne. Dann könne er auch über die Fahrertüre ein- und aussteigen. Er habe auch nicht zugesichert, dass der Wagen auf den Parkplatz passe. Die Kündigung sei nicht wirksam.

Der zuständige Richter gab dem Vermieter recht und verurteilte den Mieter zur Zahlung des Mietzinses. Er machte deutlich, dass die Kündigung das Mietverhältnis nicht beendet habe. Dabei könne dahinstehen, ob der Porsche Cayenne auf den Parkplatz passe und ob der Kläger erklärt habe, ein Abstellen des Fahrzeugs sei möglich. Selbst in diesem Fall stelle es jedenfalls eine grobe Fahrlässigkeit seitens des Mieters dar, wenn er sich auf eine solche Äußerung verlasse, ohne selbst die Geeignetheit des Stellplatzes zu überprüfen. Bei einem Fahrzeug mit derart überdurchschnittlichen Abmessungen hätte er den Stellplatz selbst vor Vertragsschluss ansehen müssen. Da ihm daher der Mangel durch eigene grobe Fahrlässigkeit unbekannt geblieben sei, könne er sich nicht auf diesen berufen. Entsprechend sei ihm eine Kündigung des Vertrags wegen Mangelhaftigkeit der gemieteten Sache nicht möglich. Da der Vertrag weiter bestehe, müsse der Vermieter auch den Stellplatz nicht anderweitig vermieten (AG München, 423 C 11099/07).

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Betriebsnebenkostenabrechnung: Kein Neubeginn der Abrechnungsfrist durch Anerkenntnis des Mieters

Hat der Vermieter dem Mieter vor Ablauf der gesetzlichen Abrechnungsfrist keine formell ordnungsmäßige Abrechnung erteilt, kann er Betriebskosten auch nicht nachfordern, wenn der Mieter zuvor erklärt hat, er werde die Nachforderung begleichen.

Das musste sich ein Vermieter vor dem Bundesgerichtshof (BGH) sagen lassen. Als seine Mieter auszogen, baten sie darum, ihnen die beiden noch ausstehenden Betriebskostenabrechnungen zukommen zu lassen. Ein halbes Jahr später erteilte der Hausverwalter die Betriebskostenabrechnungen, allerdings in unverständlicher und damit formell nicht ordnungsgemäßer Weise. Als eine ordnungsgemäße Rechnung endlich vorlag, waren seit dem einen Abrechnungszeitraum fast zwei Jahre vergangen. Die Mieter verweigerten daher den Ausgleich der Nachforderung.

Zu Recht, entschied nun der BGH und wies die Zahlungsklage des Vermieters zurück. Seine Korrekturabrechnung für den ersten Abrechnungszeitraum sei verspätet gewesen. Nach dem Gesetz sei er verpflichtet, die jährliche Abrechnung über die Vorauszahlungen für Betriebskosten spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Dieser Verpflichtung habe er nicht genügt. Daher sei er mit der Nachforderung aus der korrigierten Abrechnung ausgeschlossen. Die Richter begründeten Ihre Entscheidung weitergehend damit, dass die einjährige Abrechnungsfrist eine Ausschlussfrist sei. Selbst wenn die Mieter dem Hausverwalter den Ausgleich der Nachforderung zugesagt haben sollten, hätte die Ausschlussfrist damit nicht neu begonnen. Die für das Verjährungsrecht geltende Vorschrift, wonach die Verjährung erneut beginne, wenn der Schuldner dem Gläubiger gegenüber den Anspruch vor Ablauf der Verjährungsfrist anerkenne, finde auf die Ausschlussfrist für die Betriebskostenabrechnung keine entsprechende Anwendung. Der Zweck der Ausschlussfrist bestehe darin, für Rechtssicherheit und Rechtsklarheit zu sorgen. Dieser Zweck stehe ihrer vollständigen Erneuerung entgegen (BGH, VIII ZR 84/07).

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Verkehrssicherungspflicht: Üblicherweise keine Schneeräumpflicht des Vermieters vor 7.00 Uhr morgens

Stürzt ein Arbeitnehmer frühmorgens auf einer schneeglatten Gummimatte auf der Außentreppe des Betriebsgebäudes, kann er vom Vermieter des Gebäudes keinen Schadenersatz verlangen.

Das Oberlandesgericht (OLG) Koblenz wies daher die Klage einer Frau ab, die nach Ende ihrer Nachtschicht in den frühen Morgenstunden eines Dezembertags, deutlich vor 7.00 Uhr, ihre Arbeitsstätte verlassen hatte. Dabei war sie auf der mit einer Gummimatte belegten Außentreppe gestürzt. Sie hatte vom Vermieter des Gebäudes Schadenersatz verlangt, da dieser trotz nächtlichen Schneefalls nicht gestreut hatte.

Die Richter begründeten ihre Klageabweisung damit, dass die winterliche Streu- und Räumpflicht regelmäßig erst mit dem Einsetzen des allgemeinen Verkehrs am Morgen (relevante Grenze etwa 7.00 Uhr) beginne. Etwas anderes gelte nur ausnahmsweise, sofern für Sicherheit während darüber hinausgehender Nutzungszeiten gesorgt werden müsse. Hier sei aber kein allgemeiner Verkehr gegeben, da der frühmorgendliche Schichtwechsel durch den Arbeitgeber der Klägerin veranlasst sei. Weil dies dem Vermieter unbekannt gewesen sei, schulde dieser keinen Schadenersatz (OLG Koblenz, 5 U 101/08).

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Pachtrecht: Wohnt der Verpächter im Gebäude, kann er dem Pächter nicht die komplette Instandhaltung des Gebäudes aufbürden

Eine Klausel im Kleingedruckten, wonach ein Gaststättenpächter die technischen Anlagen des Gesamtobjekts instand halten muss, ist jedenfalls dann unwirksam, wenn der Verpächter das Anwesen mitbewohnt. Trotz einer solchen vertraglichen Bestimmung kann der Gastwirt daher bei nicht von ihm verschuldetem Ungezieferbefall den Pachtzins mindern.

Das musste sich ein Verpächter vor dem Landgericht (LG) Coburg sagen lassen. Dieser hatte eine Gaststätte in dem Anwesen verpachtet, in dem er auch selbst wohnte. Als ihn der Pächter darauf hinwies, dass in dem Haus Schaben und Mäuse ihr Unwesen trieben, unternahm er nichts. Er stellte sich auf den Standpunkt, dass nach den Vertragsbedingungen der Pächter die Gesamterhaltungspflicht für das Pachtobjekt habe. Folglich sei dieser selbst für die Schädlingsbekämpfung zuständig. Als der Pächter daraufhin die Pachtzahlung kürzte, klagte der Verpächter den einbehaltenen Betrag von 17.000 EUR ein.

Das LG wies seine Klage jedoch ab. Es sah die Schabenproblematik anders und gab dem Pächter recht. Die Vertragsklausel benachteilige den Pächter unangemessen, weil sie ihm die Wartung aller vorhandenen technischen Anlagen aufbürde, obwohl diese auch vom Verpächter für eigene Wohnzwecke genutzt würden. Es bleibe daher bei der gesetzlichen Regelung, dass der Verpächter die Pachtsache in ordnungsgemäßem Zustand zu erhalten habe. Der Schädlingsbefall sei auch nicht durch den Gaststättenbetrieb verursacht worden, sondern durch die Abwasserleitungen des unsanierten Anwesens. Die Minderung des Pachtzinses um 20 Prozent sei angemessen, Zahlungen des Pächters stünden damit nicht mehr offen (LG Coburg, 12 O 231/07).

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