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Mieterhöhungsverlangen kann auf Mietspiegel der Nachbarstadt gestützt werden
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Mietet eine juristische Person ein Reihenhaus an, um es teils als Büroraum für ihren Geschäftsbetrieb zu nutzen und teils ihrem Geschäftsführer als Wohnung zur Verfügung zu stellen, handelt es sich um einen Mietvertrag über Geschäftsräume mit den hierfür geltenden Kündigungsfristen.
Mit diesem Argument verurteilte der Bundesgerichtshof (BGH) eine GmbH zur Zahlung ausstehender Miete. Im Streit zwischen der Gesellschaft und dem Vermieter war die Frage, mit welcher Kündigungsfrist die GmbH den Mietvertrag hatte kündigen können.
Die Richter stellten klar, dass es sich bei dem hier vorliegenden Vertrag nicht um einen Wohnraummietvertrag handele. Dieser wäre bis zum dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ende des übernächsten Monats kündbar gewesen. Es liege vielmehr ein Mietvertrag über Geschäftsräume vor, der nur bis zum dritten Werktag eines Kalendervierteljahres zum Ablauf des nächsten Kalendervierteljahres durch ordentliche Kündigung beendet werden könne. Bei der Frage, ob ein Mietverhältnis über Wohnraum vorliege, müsse auf den Zweck abgestellt werden, den der Mieter mit der Anmietung des Mietobjekts vertragsgemäß verfolge. Wolle er die Räume weitervermieten oder sonst Dritten - auch zu Wohnzwecken - überlassen, seien die Vorschriften des Wohnraummietrechts nicht anwendbar. Entscheidend sei also, ob der Mieter die Räume nach dem Vertrag zu eigenen Wohnzwecken anmiete. Dies sei bei einer juristischen Person schon begrifflich nicht möglich, da die Gesellschaft nicht selber "wohnen" könne. Im vorliegenden Fall sei daher die längere Kündigungsfrist anwendbar gewesen, die GmbH müsse daher die Miete für die Differenzmonate nachzahlen (BGH, VIII ZR 282/07).
Der Mieter eines Pkw-Stellplatzes hat grundsätzlich keinen Anspruch auf Winterdienst des Vermieters.
Diese Klarstellung traf das Oberlandesgericht (OLG) Düsseldorf im Fall eines Autofahrers, der auf einem kleinen Privatparkplatz einen Stellplatz gemietet hatte. Als er sich bei einem Sturz wegen Schnee und Eisglätte verletzte, verlangte er von dem Vermieter Schadenersatz.
Die OLG-Richter wiesen seine Klage jedoch ab. Der Vermieter sei hier nicht zur Durchführung von Winterdienstmaßnahmen verpflichtet gewesen. Selbst bei öffentlichen Parkplätzen bestehe eine Streupflicht lediglich bei großer Ausdehnung und großem Fassungsvermögen oder bei einem schnellen Fahrzeugwechsel. Eine generelle Pflicht, den gesamten Parkplatz von Glatteis zu befreien und zu streuen, existiere auch hier nicht. Vielmehr sei ausreichend, die Möglichkeit zum gefahrlosen Verlassen des Platzes oder zum gefahrlosen Erreichen des Wagens sicherzustellen. Nach Ansicht der Richter könnten auf dem kleinen Privatparkplatz keine strengeren Regeln gelten. Die öffentliche Straße mit Gehweg sei dort in wenigen Schritten zu erreichen. Dem Mieter könne daher zugemutet werden, auf winterliche Glätte zu achten und etwaige Gefahren auf einer kurzen Strecke selbst zu meistern. Eine völlige Mangel- und Gefahrenfreiheit werde auch von einem vernünftigen Verkehrsteilnehmer nicht erwartet. Dieser stelle sich in der Regel auch auf die winterlichen Verhältnisse durch eigene Vorkehrungen (z.B. geeignetes Schuhwerk; Mitnahme von Hilfsmitteln zur Schnee- oder Eisbeseitigung etc.) ein (OLG Düsseldorf, 24 U 161/07).
Ist bei Vertragsschluss bekannt, dass es wegen einer Großbaustelle zu Lärmbelästigungen und sonstigen Beeinträchtigungen kommen wird, kann darauf später keine Mietminderung gestützt werden.
Das musste sich die Betreiberin eines Restaurants vor dem Oberlandesgericht (OLG) Dresden sagen lassen. Sie hatte über lange Zeit die Miete gemindert und dies mit erheblichen Lärmbeeinträchtigungen und der eingeschränkten Zugänglichkeit infolge von Tiefgaragenbauarbeiten begründet. Der Vermieter hatte wegen der Zahlungsrückstände das Mietverhältnis gekündigt und Räumungsklage erhoben.
Das OLG erklärte diese Kündigung nun für wirksam und verurteilte die Restaurantbetreiberin zur Räumung des Ladenlokals. Zwar seien die gerügten erheblichen Beeinträchtigungen des Restaurantbetriebs infolge der umfangreichen und länger andauernden Bauarbeiten im Grundsatz geeignet, einen Mangel der vermieteten Sache zu begründen. Dass die Vermieterin die Mängel nicht abstellen könne, ändere daran nichts. Im vorliegenden Fall sei ein Anspruch auf Minderung aber ausgeschlossen. Das folge daraus, dass der Mieterin bei Abschluss des Mietvertrags bereits bekannt gewesen sei, dass innerhalb der vertraglich auf zehn Jahre befristeten Mietzeit in direkter Nachbarschaft eine Tiefgarage gebaut werden würde. Auf Mängel, die dem Mieter aber bei Vertragsschluss bekannt (oder aufgrund grober Fahrlässigkeit unbekannt geblieben) seien, könne kein Minderungsbegehren gestützt werden (OLG Dresden, 5 U 1030/08).
Zu den Pflichten des Verwalters gehört auch die Überprüfung des Gebäudes auf Baumängel innerhalb des Laufs der Gewährleistungsfrist.
Dies schrieb das Oberlandesgericht (OLG) München einem Gebäudeverwalter ins Stammbuch, der die Mängelprüfung versäumt hatte. Die Richter wiesen zudem darauf hin, dass ein entdeckter Mangel an einem mehrfach vorhandenen Bauteil Veranlassung zu einer weitergehenden Prüfung gebe. Werde ein Mangel an einem Balkon gerügt und für berechtigt anerkannt, so müsse der Verwalter baugleiche weitere Balkone ebenfalls auf das Vorhandensein eines Mangels untersuchen (OLG München, 32 Wx 79/08).
Der Vermieter von Wohnraum muss im Rahmen seiner Verkehrssicherungspflicht keine regelmäßige Generalinspektion der Elektroleitungen und Elektrogeräte in den Wohnungen der Mieter vornehmen.
Diese Klarstellung traf der Bundesgerichtshof (BGH) im Fall eines Mieters. In dessen Nachbarwohnung kam es durch einen technischen Defekt an der Dunstabzugshaube zu einem Brand. Hierbei wurden auch Gegenstände des Mieters beschädigt. Er forderte daher Schadenersatz von seinem Vermieter.
Der BGH wies seine Klage jedoch ab. Die Richter entschieden, dass ihm kein Schadenersatzanspruch gegen den Vermieter zustehe. Der Vermieter sei nicht verpflichtet gewesen, die Elektroleitungen und elektrischen Anlagen in den von ihm vermieteten Wohnungen ohne konkreten Anlass oder Hinweis auf Mängel regelmäßig durch einen Elektrofachmann überprüfen zu lassen. Zwar habe der Vermieter die vertragliche Nebenpflicht, die Mietsache in einem verkehrssicheren Zustand zu erhalten. Diese Pflicht erstrecke sich grundsätzlich auf alle Teile des Hauses. Ihm bekannt gewordene Mängel, von denen eine Gefahr für die Mietwohnungen ausgehen könne, müsse der Vermieter deshalb unverzüglich beheben. Er müsse im Rahmen seiner Verkehrssicherungspflicht aber keine regelmäßige Generalinspektion vornehmen. Im Einzelfall mögen zwar besondere Umstände, wie zum Beispiel ungewöhnliche oder wiederholte Störungen, Anlass bieten, nicht nur einen unmittelbar zutage getretenen Defekt zu beheben, sondern eine umfassende Inspektion der gesamten Elektroinstallation durchzuführen. Solche Umstände hätten aber im konkreten Fall nicht festgestellt werden können (BGH, VIII ZR 321/07).
Auch im Gewerberaummietrecht ist eine formularmäßige Übertragung der Schönheitsreparaturen unwirksam, wenn der Mieter danach verpflichtet wäre, die Arbeiten in starren Fristen und unabhängig von dem Erhaltungszustand der Mietsache durchzuführen.
Dies musste sich ein Vermieter sagen lassen, der in seinem Formularmietvertrag u.a. folgende Bestimmung nutzte:
"§ 13 Schönheitsreparaturen
die Schönheitsreparaturen (so insbesondere das Tapezieren und Anstreichen der Wände und Decken, Streichen der Heizkörper einschließlich Heizungsrohre, der Innentüren samt Rahmen, der Einbauschränke sowie der Fenster und Außentüren von innen, Abziehen bzw. Abschleifen der Parkettfußböden und danach deren Versiegelung, Reinigung der Teppichböden) auf eigene Kosten durch Fachhandwerker ausführen zu lassen."
Der Mieter, der in dem Ladenlokal eine Änderungsschneiderei betrieb, hatte sich an diese Renovierungsverpflichtung nicht gehalten. Der Vermieter hatte daraufhin bei Gericht die Feststellung beantragt, dass der Mieter zur Vornahme der Schönheitsreparaturen verpflichtet sei.
Mit dieser Klage fand er vor dem Bundesgerichtshof (BGH) jedoch kein Gehör. Die Richter wiesen die Klage ab. Sie stellten klar, dass nach der gesetzlichen Regelung nicht der Mieter, sondern der Vermieter die Schönheitsreparaturen durchzuführen habe. Das folge aus der Pflicht, das Mietobjekt während der gesamten Vertragszeit in einem vertragsgemäßen Zustand zu erhalten. Diese Pflicht könne jedoch vertraglich auf den Mieter übertragen werden. Das sei auch im Wege eines Formularvertrags möglich. Ein solcher Formularmietvertrag sei jedoch als Allgemeine Geschäftsbedingung an deren Inhaltskontrollen zu messen. Danach sei die Klausel unwirksam, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteilige. Das sei im Zweifel anzunehmen, wenn die Bestimmung mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, von der abgewichen werde, nicht zu vereinbaren sei. Sei der Mieter - wie hier - zu Schönheitsreparaturen nach starren Fristen verpflichtet, werde ihm damit der Einwand genommen, dass überhaupt kein Renovierungsbedarf gegeben sei. Wäre er nicht nach dem Mietvertrag davon befreit, müsse der Vermieter auch nur abhängig von dem Erhaltungszustand der Mietsache renovieren. Der XII. Zivilsenat hat sich deswegen für das Gewerberaummietrecht der Rechtsprechung des VIII. Zivilsenats zum Wohnungsmietrecht angeschlossen, wonach die Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter durch solche Formularklauseln unwirksam ist (BGH, XII ZR 84/06).
Es hängt von den Gegebenheiten des Einzelfalls ab, ob Grillen uneingeschränkt zu verbieten, zeitlich und/oder örtlich begrenzt zu erlauben oder ohne Einschränkung zu gestatten ist.
Diese Entscheidung traf das Oberlandesgericht (OLG) Frankfurt a.M. im Fall einer Wohnungseigentümergemeinschaft einer Doppelhaus-Anlage. Die Antragsteller hatten beantragt, den anderen Wohnungseigentümer zu verpflichten, seinen Holzkohlegrill maximal fünfmal jährlich, einmal kalendermonatlich und nach einer Vorankündigung von mindestens 48 Stunden in Betrieb zu nehmen.
Der Antrag hatte jedoch keinen Erfolg. Das OLG machte deutlich, dass eine vom Einzelfall losgelöste Pauschalregelung nicht möglich sei. Es müsse vielmehr jeweils auf die Gegebenheiten des Einzelfalls abgestellt werden. Maßgebend seien danach Lage und Größe des Gartens bzw. der sonstigen Örtlichkeiten, die Häufigkeit des Grillens und das verwendete Grillgerät. Im vorliegenden Fall konnten die Richter eine über das unvermeidliche Maß hinausgehende Belästigung der Antragsteller nicht erkennen (OLG Frankfurt a.M., 20 W 119/06).
Stolpert der Mieter über Risse schadhafter Bodenplatten der angemieteten Flächen und verletzt er sich dabei, kommt eine Haftung des Vermieters nur in Betracht, wenn der Mieter den Mangel angezeigt hat.
Mit dieser Begründung wies das Oberlandesgericht (OLG) Düsseldorf die Klage eines Mieters zurück. Dieser war in seinen Mieträumen gestürzt und hatte sich dabei schwer verletzt. Ein Schmerzensgeld könne er nach Ansicht der Richter dafür von seinem Vermieter jedoch nicht erhalten. Zwar sei der Vermieter verpflichtet, die Mietsache für die Dauer des Mietverhältnisses instand zu halten. Er könne aber nicht ständig die Mieträume betreten und kontrollieren, ohne den Mieter in seinem Besitz zu stören. Daher müsse er ohne konkreten Anlass die Mieträume nicht untersuchen. Erst wenn der Mieter einen Mangel anzeige, müsse der Vermieter aktiv werden. Obwohl der Mieter im vorliegenden Fall die schadhafte Bodenplatte gekannt habe, habe er dies dem Vermieter nicht angezeigt. Der Vermieter habe daher auch keine Veranlassung zur Reparatur gehabt. Entsprechend sei er nicht zum Schadenersatz verpflichtet (OLG Düsseldorf, I-24 U 44/08).
Wird die Einziehung von Mietzinsforderungen im Lastschriftverfahren vereinbart, so kommt der Schuldner nicht in Verzug, wenn der Gläubiger von der Ermächtigung keinen Gebrauch mehr macht, ohne dies vorher anzukündigen.
Dies gilt nach einer Entscheidung des Oberlandesgerichts (OLG) Stuttgart grundsätzlich auch, wenn die Einziehung im Lastschriftverfahren unterbleibt, weil es zuvor zu einzelnen Rücklastschriften gekommen ist. Anders verhält sich die Sachlage nach Ansicht der Richter nur, wenn so konkrete Anhaltspunkte dafür vorliegen, dass keine Deckung besteht, dass es treuwidrig wäre, wenn der Schuldner sich weiterhin auf das Lastschriftverfahren berufen könnte. Diese Ausnahme liege aber üblicherweise nicht vor, wenn es in mehreren Monaten nur zu vereinzelten Rücklastschriften gekommen ist (OLG Stuttgart, 5 U 20/08).
Eine schwere Krankheit des Mieters rechtfertigt nicht die Kündigung des Mietvertrags.
Mit dieser Begründung verweigerte das Oberlandesgericht (OLG) Düsseldorf einem Mieter die beantragte Prozesskostenhilfe. Die Richter machten deutlich, dass seine beabsichtigte Klage keine Aussicht auf Erfolg habe. Der schwer krebskranke Mieter wollte wegen seiner Erkrankung das befristete Mietverhältnis fristlos kündigen.
Nach Ansicht der Richter rechtfertige die Erkrankung jedoch keine Kündigung des Vertrags aus wichtigem Grunde. Habe der Vermieter seine Vertragspflichten unstreitig nicht verletzt, könne ein befristeter Mietvertrag allenfalls ausnahmsweise vorzeitig gekündigt werden, wenn sonstige wichtige Gründe aus dem lnteressenbereich des Mieters vorlägen, die nicht in dessen Risikosphäre fallen. Das treffe für eine Erkrankung des Mieters aber nicht zu. Dieser trage vielmehr das persönliche Verwendungsrisiko. Dabei sei gleichgültig, warum er für die langfristig angemieteten Räume keine Verwendung mehr habe. Zu dem vom Mieter zu tragenden Risiko gehöre deshalb auch der Erhalt seiner Gesundheit. Nach den Gesetzesvorschriften falle selbst sein Tod in seinen Risikobereich. Dieser beende das Mietverhältnis nicht, sondern lasse es auf die Erben übergehen. Dieser gesetzlich vorgesehenen Risikoverteilung stünden auch nicht die Grundsätze von Treu und Glauben entgegen. Der Mieter habe nämlich die Möglichkeit der Untervermietung. Hierdurch werde sein Risiko deutlich reduziert (OLG Düsseldorf, I-24 W 53/08).
Ein Student, der im Haushalt seiner Eltern mit Hauptwohnsitz gemeldet ist, kann für seinen Nebenwohnsitz am Studienort nicht zur Zweitwohnungsteuer herangezogen werden.
Dies entschied das Oberverwaltungsgericht (OVG) Rheinland-Pfalz im Fall eines Studenten, der mit Hauptwohnsitz in der elterlichen Wohnung in Landau und mit Nebenwohnsitz in seinem Studienort Mainz gemeldet war. Die Stadt forderte von ihm für die Nebenwohnung Zweitwohnungsteuer in Höhe von 340,00 EUR jährlich. Der hiergegen erhobenen Klage gab das Verwaltungsgericht statt.
Das OVG wies die von der Stadt Mainz eingelegte Berufung zurück. Eine Zweitwohnungsteuer könne nur erhoben werden, wenn für eine weitere Wohnung ein besonderer Aufwand betrieben werde, der über die Befriedigung des allgemeinen Lebensbedarfs hinausgehe und deshalb eine besondere wirtschaftliche Leistungsfähigkeit des Steuerpflichtigen vermuten lasse. An dem danach für die Steuererhebung erforderlichen Wohnen in zwei Wohnungen fehle es im Allgemeinen bei Studenten, die in der elterlichen Wohnung melderechtlich ihre Hauptwohnung beibehielten. Denn über die ihnen von den Eltern überlassenen Räumlichkeiten stehe Studenten in der Regel keine tatsächliche und rechtliche Verfügungsmacht zu, sodass sie dort nicht Inhaber einer Erstwohnung im steuerrechtlichen Sinne seien. Deshalb könnten sie am Studienort auch keine zweite Wohnung innehaben (OVG Rheinland-Pfalz, 6 A 11354/07.OVG).
Ein Vermieter kann im Rahmen einer Mieterhöhung keinen Zuschlag zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn eine in einem Formularmietvertrag enthaltene Klausel, die den Mieter zur Vornahme von Schönheitsreparaturen verpflichtet, unwirksam ist.
Diese Klarstellung traf jetzt der Bundesgerichtshof (BGH). Auch wenn der Vermieter wegen der unwirksamen Klausel die Kosten der zu verbringenden Schönheitsreparaturen nun selber tragen müsse, könne er dafür keinen Ausgleich durch den Mieter verlangen. Nach der gesetzlichen Vorgabe könne der Vermieter lediglich die Zustimmung zur Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen. Einen darüber hinausgehenden Zuschlag sehe das Gesetz nicht vor. Er ließe sich auch nicht mit dem vom Gesetzgeber vorgesehenen System der Vergleichsmiete in Einklang bringen. Insoweit würden die jeweiligen Marktverhältnisse den Maßstab für die Berechtigung einer Mieterhöhung bilden. Der begehrte Zuschlag orientiere sich aber an den Kosten für die Vornahme der Schönheitsreparaturen. Mit der Anerkennung eines Zuschlags würde daher im nicht preisgebundenen Mietwohnraum ein Kostenelement zur Begründung einer Mieterhöhung ohne Rücksicht darauf herangezogen, ob diese Kosten am Markt durchsetzbar wären (BGH, VIII ZR 181/07).
Minderjährige Kinder, die mit ihren Eltern zusammenleben, haben grundsätzlich keinen Mitbesitz an der gemeinsam genutzten Wohnung. Die Besitzverhältnisse an der Wohnung ändern sich im Regelfall nicht, wenn die Kinder nach Erreichen der Volljährigkeit mit ihren Eltern weiter zusammenleben. Haben Kinder keinen Mitbesitz an der Wohnung erlangt, reicht für eine Räumungsvollstreckung ein Vollstreckungstitel gegen die Eltern aus.
Diese Klarstellung traf der Bundesgerichtshof (BGH) im Fall eines Vermieters, der gegen seine Mieterin ein Urteil zur Räumung und Herausgabe der Wohnung erstritten hatte. Der Gerichtsvollzieher lehnte jedoch die Vollstreckung des Räumungstitels gegen die Mieterin ab, weil gegen deren auch in der Wohnung lebende volljährige Tochter und deren Ehemann kein Vollstreckungstitel vorlag.
Der Vermieter zog gegen diese Entscheidung bis vor den BGH und bekam dort Recht. Die Richter ließen den Vollstreckungstitel gegen die Mieterin ausreichen. Grundsätzlich hätten minderjährige Kinder keinen Mitbesitz an den Räumen. Dafür würden sie auch nicht für die Kosten des Räumungsprozesses und der Zwangsräumung haften. An den Besitzverhältnissen würde sich auch nichts ändern, wenn die Kinder volljährig würden, aber weiter in der Wohnung wohnen blieben. Etwas anderes könne nach Ansicht des BGH nur gelten, wenn eine Änderung der Besitzverhältnisse volljähriger Kinder an der elterlichen Wohnung nach außen eindeutig erkennbar geworden sei. Hiervon könne z.B. auszugehen sein, wenn die erwachsenen Kinder aus dem "Hotel Mama" ausgezogen und später wieder mit den Eltern zusammengezogen seien (BGH, I ZB 56/07).
Wer sein Motorrad in einer Duplex-Garage abstellt, trägt selbst das Risiko, dass dieses beim Auf- und Abfahren eventuell umfallen kann und beschädigt wird.
Das musste ein Motorradfahrer vor dem Amtsgericht (AG) München erfahren. Er hatte für seine Motorräder zwei Stellplätze in einer Duplex-Garage gemietet. Hier hatte er auf dem oberen Stellplatz seine Honda geparkt, die nur durch den allein vorhandenen Seitenständer gesichert war. Als der Verwalter der Garagenanlage bei Wartungsarbeiten die Duplex-Garage nach oben fuhr, fiel das Motorrad um und wurde beschädigt. Es brach die vordere und linke Verkleidung, der linke Auspuff war eingedellt, die linke Schalteinheit und der Kupplungshebel wurden beschädigt. Den Schaden in Höhe von 3.120 Euro verlangte der Motorradfahrer nun vom Verwalter ersetzt. Dieser weigerte sich zu bezahlen, schließlich hätte ein Motorrad auf einem Stellplatz einer Duplex-Garage nichts verloren und hätte besser gesichert werden müssen.
Der Motorradfahrer erhob Klage vor dem AG, verlor den Rechtsstreit jedoch. Die zuständige Richterin wies darauf hin, dass ihn ein erhebliches eigenes Verschulden an dem Schaden treffe. Durch das Abstellen des Motorrads habe er seine eigenen Sorgfaltspflichten in hohem Maße verletzt. Plattformen von Duplex-Garagen seien für das Abstellen von Motorrädern weder geeignet noch bestimmt. Motorräder seien äußerst instabil, da sie über lediglich zwei Räder verfügen. Sie sollten daher nicht auf unebenen und glatten Flächen, deren Niveau erheblich verändert werde, abgestellt werden. Plattformen von Duplex-Garagen bestünden aber aus Trapezblechen, seien also uneben. Durch das Auf- und Abfahren würde sich deren Niveau stark verändern. Auch Autos müssten in besonderer Weise abgestellt und gesichert werden. Dies sei dem Motorradfahrer auch durch Aushändigung der Bedienungsanleitung bekannt gewesen. Dadurch habe er von den Gefahren gewusst. Er hätte, wenn er sein Motorrad schon abstellt, dieses ordnungsgemäß sichern müssen. Schließlich sei der Verwalter auch berechtigt gewesen, die Garagen zu bedienen. Ihm sei die Instandhaltung übertragen worden. Deshalb habe er Kontrollgänge durchführen dürfen, um sich vom Funktionieren der Garagen zu überzeugen (AG München, 282 C 8621/07).
Der Anspruch auf Beseitigung einer Parabolantenne ist nicht schon verwirkt, wenn diese längere Zeit angebracht war und der Eigentümer auf den Verbleib der Antenne vertraut hat.
Hierauf wies das Oberlandesgericht (OLG) München in einem Streit zwischen Mitgliedern einer Wohnungseigentümergemeinschaft hin. Erforderlich sei nach Ansicht der Richter auch, dass im Hinblick auf den Vertrauenstatbestand der Verpflichtete sich auch auf den Verbleib eingerichtet habe. Hierzu seien tatsächliche Feststellungen über die Dispositionen des Eigentümers der Antenne erforderlich (OLG München, 32 Wx 1/08).
Die formularmäßige Klausel in einem Mietvertrag "Die Schönheitsreparaturen sind in neutralen, deckenden, hellen Farben und Tapeten auszuführen" ist unwirksam.
Mit dieser Entscheidung gab der Bundesgerichtshof (BGH) einer Mieterin recht, die festgestellt wissen wollte, dass ihr Vermieter keinen vertraglichen Anspruch auf Vornahme von Schönheitsreparaturen habe. Sie hielt die in ihrem Mietvertrag enthaltene Klausel für unwirksam.
Die Bundesrichter sahen das ebenso. Sie entschieden, dass die hier verwendete "Farbwahlklausel" den Mieter unangemessen benachteilige. Daher sei seine Verpflichtung zur Vornahme der Schönheitsreparaturen insgesamt unwirksam. Die Klausel schreibe dem Mieter nicht erst für den Zeitpunkt der Rückgabe der Wohnung, sondern bereits während der Mietzeit vor, für die Schönheitsreparaturen helle, deckende und neutrale Farben zu verwenden. Dem Vermieter sei zwar vor dem Hintergrund einer beabsichtigten Weitervermietung ein berechtigtes Interesse daran nicht abzusprechen, die Wohnung am Ende des Mietverhältnisses in einer Farbgebung zurückzuerhalten, die von möglichst vielen Mietinteressenten akzeptiert wird. Es bestehe jedoch kein anerkennenswertes Interesse des Vermieters daran, dass der Mieter bereits während laufender Mietzeit auf andere Gestaltungen, seien sie farbig oder nicht deckend, verzichten müsse (BGH, VIII ZR 224/07).
Ein Vermieter, der von seinem Vermieterpfandrecht Gebrauch macht, ist nicht zur Herausgabe der Gegenstände an den Mieter verpflichtet, wenn er sie nicht sofort verwertet.
Diese Entscheidung traf das Oberlandesgericht (OLG) Stuttgart im Rechtsstreit eines säumigen Mieters mit seinem Vermieter. Die Richter wiesen zudem darauf hin, dass das Pfandrecht auch nicht erlösche, wenn der Vermieter die Gegenstände aus den Mieträumen entferne. Es wäre verfehlt, den Vermieter mit dem Verlust des Pfandrechts zu bestrafen, wenn er die Gegenstände nur zur Sicherung seiner Forderungen an einen sicheren Ort verbringe (OLG Stuttgart, 13 U 139/07).
Der Eigentümer eines Mietshauses ist verpflichtet, die Wohnung seiner Mieter unverzüglich zu reinigen, zu entwesen und zu entrümpeln, wenn diese dazu selbst nicht in der Lage sind.
Das ergibt sich aus einer Eilentscheidung des Verwaltungsgerichts (VG) Arnsberg. Das Gericht bestätigte damit eine entsprechende Ordnungsverfügung der Bürgermeisterin der Stadt Witten. Die Mieter hatten offenkundig über einen längeren Zeitraum hinweg in ihrer Wohnung Müll (u.a. geöffnete Konservendosen) gelagert. Außerdem befanden sich in der ganzen Wohnung verteilt neben Kleidungsstücken auch beträchtliche Mengen benutzten, aber ungespülten Geschirrs. Töpfe mit teils stark verkrusteten Speiseresten stapelten sich u.a. auch in der Badewanne. Der in der Küche befindliche Herd war von einer undefinierbaren Verkrustung überzogen, Bettzeug und Matratzen waren mit Exkrementen verunreinigt. Bei einer nach einem Hinweis erfolgten Begehung der Wohnung stellte das Ordnungsamt eine Vielzahl von Fliegen und einen äußerst üblen Geruch fest. Hieran anschließend hatte die Behörde vergeblich versucht, die Mieter zur Reinigung der Wohnung zu veranlassen; auch ihnen angebotene Unterstützung durch Kräfte der Stadt lehnten sie ab. Daraufhin forderte die Stadt unter Androhung der Ersatzvornahme den Eigentümer des Mietshauses zur Beseitigung der Mängel auf.
Den Antrag des Vermieters, die aufschiebende Wirkung seines Widerspruchs hiergegen anzuordnen, lehnte das VG ab. Zur Begründung führte es u.a. aus: Die Behörde habe zu Recht angenommen, dass der unhygienische Zustand der Wohnung und die daraus resultierenden Gesundheitsgefahren (verursacht etwa durch Fliegen oder Maden) nicht weiter hingenommen werden könnten. Insbesondere mit Blick auf die derzeitige und für die nächsten Tage vorausgesagte warme Wetterlage, die ein Fortschreiten des Ungezieferbefalls begünstige, sei ein rasches Einschreiten notwendig. Die Inanspruchnahme des Wohnungseigentümers sei nicht zu beanstanden. Zwar hätten die Mieter die Gefahrenlage durch ihr Handeln veranlasst. Sie seien aber nicht nur nicht willens, sondern vor allem auch finanziell nicht in der Lage, eine sachgerechte Reinigung, Entrümpelung und Entwesung der Wohnung durch ein geeignetes Spezialunternehmen durchführen zu lassen. Deshalb komme aus Gründen der Effektivität der Gefahrenabwehr nur ein Vorgehen gegen den Eigentümer als sog. Zustandsstörer in Betracht. Eine gesetzliche Rangfolge, den sog. Handlungsstörer stets vor dem sog. Zustandsstörer heranzuziehen, existiere nicht (VG Arnsberg, 3 L 336/08).
Dem Miteigentümer einer Wohnungseigentumsanlage kann untersagt werden, ein mobiles Schwimmbecken mit einem Durchmesser von 3,5 Metern und einer Höhe von 90 Zentimetern aufzustellen, wenn damit eine optisch nachteilige Veränderung der Wohnanlage verbunden ist.
Dabei sei nach einer Entscheidung des Kammergerichts (KG) unerheblich, dass sich das Schwimmbecken auf der dem Miteigentümer zugewiesenen Sondernutzungsfläche befinde. Entscheidend sei allein, ob den anderen Miteigentümern ein über das unvermeidliche Maß hinausgehender Nachteil erwachse. Dieser könne auch in einer Änderung des optischen Gesamteindrucks bestehen. So sei es auch im vorliegenden Fall. Durch das großvolumige Schwimmbecken verliere der relativ kleine Garten sein Erscheinungsbild als Garten. Er bekomme vielmehr die Züge eines Spielplatzes. Dadurch verstärke sich der Eindruck des "zugebauten Gartens". Schließlich sei die Anlage deutlich sichtbar und werde nicht etwa durch Bäume, Büsche o.Ä. verdeckt (KG, 24 W 5/07).
Im gemeinsamen Garten einer Wohnungseigentümergemeinschaft darf ein großer Hund nicht ohne Aufsicht frei herumlaufen.
Dass musste sich ein Ehepaar vor dem Oberlandesgericht (OLG) Karlsruhe sagen lassen, die zusammen mit einer anderen Familie eine Wohnungseigentümergemeinschaft in einem Zweifamilienhaus bildeten. Für den gemeinsam genutzten Garten waren keine Sondernutzungsrechte begründet worden. Als das Ehepaar einen Berner-Sennenhund/Bernhardiner anschaffte, ließen sie diesen ohne Leine im Garten laufen. Hiergegen wandte sich die andere Familie, die zwei 4 und 6 Jahre alte Kinder hat.
Zu Recht, entschied das OLG. Bei der Abwägung der Interessen der Beteiligten müsse berücksichtigt werden, dass es sich bei dem Tier um einen sehr großen Hund handele. Dabei komme es nicht entscheidend darauf an, dass der Hund noch nie jemanden gebissen habe. Es folge jedoch schon aus der Größe des Hundes, dass er sich nicht unangeleint und ohne Aufsicht im Garten aufhalten dürfe, in dem kleine Kinder spielten. Das Verhalten des Hundes und der Kinder sei nicht sicher vorhersehbar. Daher könne es zu Situationen kommen, in denen der Jagdinstinkt eines noch so kinderlieben und gut ausgebildeten Hundes erwache. Auch sei nicht auszuschließen, dass Kinder und Erwachsene erschräken oder Angst bekämen, wenn sie diesem großen Hund im Garten begegneten. Auch dass der Hund im Garten "sein Geschäft" verrichten könne, und dies trotz aller entgegenstehenden Beteuerungen der Antragsgegner und trotz allen "Gassi-Gehens" immer wieder mal tun werde, sei von Bedeutung. Auch die Ausscheidungen von entwurmten Hunden könnten den anderen Miteigentümern auf dem Grundstück nicht zugemutet werden. Diesen Gefahren könne allein dadurch begegnet werden, dass das Tier im Gartenbereich stets mittels einer höchstens drei Meter langen Führung angeleint und durch eine ausreichend für die Führung des großen Hundes geeignete, mindestens 16 Jahre alte Person begleitet werde (OLG Karlsruhe, 14 Wx 22/08).
Dass man als Mieter einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus auf die Nachtruhe der anderen Mietparteien Rücksicht nimmt, ist ein eigentlich selbstverständliches Gebot der Höflichkeit. Wer sich nicht daran hält, muss aber nicht nur mit der Verärgerung der Nachbarn rechnen. Ihm droht auch die fristlose Kündigung durch den Vermieter wegen Störung des Hausfriedens.
Diese Erfahrung musste jetzt ein Freund des nächtlichen Musikgenusses vor dem Landgericht (LG) Coburg machen. Die Richter verurteilten ihn zur Räumung seiner Mietwohnung, weil sie die fristlose Kündigung des Vermieters für wirksam erachteten. Dem Vermieter sei die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zuzumuten, nachdem der Mieter schuldhaft durch überlaute Musik den Hausfrieden gestört habe. Den Einwand des Beklagten, jedenfalls nach der fristlosen Kündigung sei es nicht mehr zu Ruhestörungen gekommen, ließen sie nicht gelten. Ausschlaggebend sei vielmehr, dass der Mieter auch nach einer Abmahnung weiter regelmäßig durch überlaute Musik den Hausfrieden gestört und der Vermieter ihm daraufhin wirksam gekündigt habe. Die dadurch eingetretene Beendigung des Mietverhältnisses könne der Beklagte nicht durch Wohlverhalten nach der Kündigung rückgängig machen (LG Coburg, 32 S 1/08).
Eine fünfköpfige Familie kann angesichts des in ihrem Haushalt nur geringen Restmüllaufkommens von der Stadt nicht die Zuteilung eines lediglich 30 l fassenden Mülleimers beanspruchen, der zudem nur alle vier Wochen abgeholt werden soll.
Diese Entscheidung traf das Verwaltungsgericht (VG) Arnsberg im Streit eines Bürgers mit der Stadt Wetter, wie das Volumen einer Mülltonne bemessen sein muss, die eine Familie für die Restmüllbeseitigung vorzuhalten hat. Nach der städtischen Abfallsatzung müssen alle Grundstückseigentümer ein mindestens 60 l fassendes Gefäß verwenden, das im Regelfalle alle zwei Wochen geleert wird. Allerdings sind die Grundstückseigentümer berechtigt, ihre Mülltonne nur für jede zweite Leerung an den Straßenrand zu stellen. Der Kläger meinte, diese Regelungen genügten nicht den Forderungen des Abfallrechts, wonach die Gemeinden ihre Abfallsatzungen so zu gestalten haben, dass über die Gebührenregelungen ausreichende Anreize zur Abfallvermeidung, Abfalltrennung und Abfallverwertung geschaffen werden.
Dieser Auffassung konnte sich das VG indessen nicht anschließen. Es billigte ausdrücklich die Satzung der beklagten Stadt, nachdem es festgestellt hatte, dass die darin angenommenen Mindestabfallmengen keineswegs "aufs Blaue" festgelegt worden waren. Sie würden auf einer tatsächlichen Beobachtung der durchschnittlichen Abfallmengen in Wetter beruhen. Im Übrigen müsse das Volumen eines Restabfallbehälters auch so festgelegt werden, dass kein Anreiz gegeben werde, Abfallbeseitigungsgebühren zu sparen, indem Abfälle in die Landschaft gekippt oder über "gelbe Säcke" oder "grüne Tonnen" abgeholt werden (VG Arnsberg, 14 K 1086/07).
Der Vermieter ist zu einer Umlage der Wasserkosten nach Verbrauch nicht verpflichtet, solange nicht alle Mietwohnungen eines Gebäudes mit Wasserzählern ausgestattet sind.
Das stellte der Bundesgerichtshof (BGH) in einem Rechtsstreit zwischen Mieter und Vermieter fest. Der Vermieter hatte die Wasserkosten wie in der Vergangenheit auch flächenbezogen abgerechnet, obwohl die Wohnung nach einer Modernisierung nun über einen Wasserzähler verfügte. Der Mieter war nur bereit, die Kosten für den gemessenen, tatsächlichen Verbrauch zu tragen, nicht jedoch die erheblich höheren Kosten nach einem Flächenmaßstab.
Nach Ansicht der Richter sei zwischen den Parteien keine Änderung des Abrechnungsmaßstabs vereinbart worden. Allein im Einbau der Wasseruhr könne eine solche Vereinbarung nicht gesehen werden. Der Vermieter sei auch nicht zu einer Umstellung der Abrechnungsmodalitäten verpflichtet. Der Abrechnungsmaßstab müsse für alle Mieter gleich sein. Der Vermieter müsse daher keine Umlage der Wasserkosten nach Verbrauch vornehmen, solange nicht alle Mietwohnungen des Gebäudes mit Wasserzählern ausgestattet seien. Die Richter machten schließlich deutlich, dass Zweifel des Mieters an der Billigkeit des Abrechnungsmaßstabs nicht ausreichen würden, um eine Änderung des Umlageschlüssels zu rechtfertigen. Ein solcher Anspruch sei nach dem Willen des Gesetzgebers nur bei besonderen Ausnahmefällen möglich. Ein Ausnahmefall liege nur vor, soweit es im Einzelfall zu einer krassen Unbilligkeit komme. Das sei vorliegend nicht der Fall gewesen (BGH, VIII ZR 188/07).
Nimmt der Vermieter bei den Kosten des Hauswarts einen pauschalen Abzug nicht umlagefähiger Verwaltungs-, Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten vor, kann sich der Mieter einfach dagegen zur Wehr setzen.
Hierauf wies der Bundesgerichtshof (BGH) hin. Nach der Entscheidung der Richter genüge es, wenn der Mieter die Höhe des Abzugs schlicht bestreitet. Dann sei es Aufgabe des Vermieters, die Kosten nachvollziehbar so aufzuschlüsseln, dass die nicht umlagefähigen Kosten herausgerechnet werden können (BGH, VIII ZR 27/07).
Wenn Ihr Unternehmen Gebäude im Betriebsvermögen hat, die Sie an Gewerbetreibende vermieten, sollten Sie Klauseln zur Umlage der Verwaltungskosten prüfen lassen. Im Moment streiten sich nämlich die Geister, ob es reicht, wenn im Mietvertrag steht, dass die "Kosten für die kaufmännische und technische Hausverwaltung" auf den Mieter umgelegt werden, ohne dazu nähere Angaben zu machen:
Der 1. Senat beim Oberlandesgericht (OLG) Köln sagt "ja". Bei Gewerberäumen sei die Übertragung der Verwaltung auf professionelle Firmen üblich und absehbar. Eine entsprechende Klausel sei auch nicht unwirksam, wenn sie keine Kostenbegrenzung enthalte (OLG Köln, 1 U 40/07).
Der 22. Senat hält die Umlage der Verwaltungskosten dagegen für unwirksam. Die Klausel sei überraschend und verstoße gegen das Transparenzgebot, wenn sie weder Höhe noch Berechnungsgrundlage der Kosten erkennen lasse, die auf den Mieter zukommen (OLG Köln, 22 U 67/07).
Unser Tipp: Solange eine klärende Entscheidung durch den Bundesgerichtshof fehlt, sollten Sie die umgelegten Verwaltungskosten in der Höhe begrenzen, und zwar entweder durch eine Pauschale, durch Festlegung eines Prozentsatzes von der Nettomiete oder durch Ansatz eines bestimmten Betrags pro Quadratmeter.
Wer ein überdurchschnittlich großes Auto fährt, muss sich vor Abschluss des Mietvertrags selbst davon überzeugen, ob er den Wagen auf dem gemieteten Stellplatz überhaupt abstellen kann.
Dass musste sich ein Autofahrer vor dem Amtsgericht (AG) München sagen lassen. Er hatte für seinen Porsche Cayenne einen Tiefgaragenplatz gemietet. Bereits fünf Tage später kündigte er den Vertrag aber wieder fristlos. Miete zahlte er keine. Daraufhin ging der Vermieter vor Gericht und verlangte den ausstehenden Mietzins von zu diesem Zeitpunkt insgesamt 460 Euro. Der Mieter weigerte sich zu zahlen. Er gab an, sein Fahrzeug habe eine Breite von 193 cm und passe nicht auf den Stellplatz. Der Vermieter habe ihm vor der Anmietung erklärt, dass er das Fahrzeug in der Garage abstellen könne. Seiner Meinung nach sei der Vermieter auch verpflichtet, den Stellplatz anderweitig zu vermieten. Der Vermieter erwiderte, dass der Beklagte zumindest rückwärts einparken könne. Dann könne er auch über die Fahrertüre ein- und aussteigen. Er habe auch nicht zugesichert, dass der Wagen auf den Parkplatz passe. Die Kündigung sei nicht wirksam.
Der zuständige Richter gab dem Vermieter recht und verurteilte den Mieter zur Zahlung des Mietzinses. Er machte deutlich, dass die Kündigung das Mietverhältnis nicht beendet habe. Dabei könne dahinstehen, ob der Porsche Cayenne auf den Parkplatz passe und ob der Kläger erklärt habe, ein Abstellen des Fahrzeugs sei möglich. Selbst in diesem Fall stelle es jedenfalls eine grobe Fahrlässigkeit seitens des Mieters dar, wenn er sich auf eine solche Äußerung verlasse, ohne selbst die Geeignetheit des Stellplatzes zu überprüfen. Bei einem Fahrzeug mit derart überdurchschnittlichen Abmessungen hätte er den Stellplatz selbst vor Vertragsschluss ansehen müssen. Da ihm daher der Mangel durch eigene grobe Fahrlässigkeit unbekannt geblieben sei, könne er sich nicht auf diesen berufen. Entsprechend sei ihm eine Kündigung des Vertrags wegen Mangelhaftigkeit der gemieteten Sache nicht möglich. Da der Vertrag weiter bestehe, müsse der Vermieter auch den Stellplatz nicht anderweitig vermieten (AG München, 423 C 11099/07).
Hat der Vermieter dem Mieter vor Ablauf der gesetzlichen Abrechnungsfrist keine formell ordnungsmäßige Abrechnung erteilt, kann er Betriebskosten auch nicht nachfordern, wenn der Mieter zuvor erklärt hat, er werde die Nachforderung begleichen.
Das musste sich ein Vermieter vor dem Bundesgerichtshof (BGH) sagen lassen. Als seine Mieter auszogen, baten sie darum, ihnen die beiden noch ausstehenden Betriebskostenabrechnungen zukommen zu lassen. Ein halbes Jahr später erteilte der Hausverwalter die Betriebskostenabrechnungen, allerdings in unverständlicher und damit formell nicht ordnungsgemäßer Weise. Als eine ordnungsgemäße Rechnung endlich vorlag, waren seit dem einen Abrechnungszeitraum fast zwei Jahre vergangen. Die Mieter verweigerten daher den Ausgleich der Nachforderung.
Zu Recht, entschied nun der BGH und wies die Zahlungsklage des Vermieters zurück. Seine Korrekturabrechnung für den ersten Abrechnungszeitraum sei verspätet gewesen. Nach dem Gesetz sei er verpflichtet, die jährliche Abrechnung über die Vorauszahlungen für Betriebskosten spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Dieser Verpflichtung habe er nicht genügt. Daher sei er mit der Nachforderung aus der korrigierten Abrechnung ausgeschlossen. Die Richter begründeten Ihre Entscheidung weitergehend damit, dass die einjährige Abrechnungsfrist eine Ausschlussfrist sei. Selbst wenn die Mieter dem Hausverwalter den Ausgleich der Nachforderung zugesagt haben sollten, hätte die Ausschlussfrist damit nicht neu begonnen. Die für das Verjährungsrecht geltende Vorschrift, wonach die Verjährung erneut beginne, wenn der Schuldner dem Gläubiger gegenüber den Anspruch vor Ablauf der Verjährungsfrist anerkenne, finde auf die Ausschlussfrist für die Betriebskostenabrechnung keine entsprechende Anwendung. Der Zweck der Ausschlussfrist bestehe darin, für Rechtssicherheit und Rechtsklarheit zu sorgen. Dieser Zweck stehe ihrer vollständigen Erneuerung entgegen (BGH, VIII ZR 84/07).
Stürzt ein Arbeitnehmer frühmorgens auf einer schneeglatten Gummimatte auf der Außentreppe des Betriebsgebäudes, kann er vom Vermieter des Gebäudes keinen Schadenersatz verlangen.
Das Oberlandesgericht (OLG) Koblenz wies daher die Klage einer Frau ab, die nach Ende ihrer Nachtschicht in den frühen Morgenstunden eines Dezembertags, deutlich vor 7.00 Uhr, ihre Arbeitsstätte verlassen hatte. Dabei war sie auf der mit einer Gummimatte belegten Außentreppe gestürzt. Sie hatte vom Vermieter des Gebäudes Schadenersatz verlangt, da dieser trotz nächtlichen Schneefalls nicht gestreut hatte.
Die Richter begründeten ihre Klageabweisung damit, dass die winterliche Streu- und Räumpflicht regelmäßig erst mit dem Einsetzen des allgemeinen Verkehrs am Morgen (relevante Grenze etwa 7.00 Uhr) beginne. Etwas anderes gelte nur ausnahmsweise, sofern für Sicherheit während darüber hinausgehender Nutzungszeiten gesorgt werden müsse. Hier sei aber kein allgemeiner Verkehr gegeben, da der frühmorgendliche Schichtwechsel durch den Arbeitgeber der Klägerin veranlasst sei. Weil dies dem Vermieter unbekannt gewesen sei, schulde dieser keinen Schadenersatz (OLG Koblenz, 5 U 101/08).
Eine Klausel im Kleingedruckten, wonach ein Gaststättenpächter die technischen Anlagen des Gesamtobjekts instand halten muss, ist jedenfalls dann unwirksam, wenn der Verpächter das Anwesen mitbewohnt. Trotz einer solchen vertraglichen Bestimmung kann der Gastwirt daher bei nicht von ihm verschuldetem Ungezieferbefall den Pachtzins mindern.
Das musste sich ein Verpächter vor dem Landgericht (LG) Coburg sagen lassen. Dieser hatte eine Gaststätte in dem Anwesen verpachtet, in dem er auch selbst wohnte. Als ihn der Pächter darauf hinwies, dass in dem Haus Schaben und Mäuse ihr Unwesen trieben, unternahm er nichts. Er stellte sich auf den Standpunkt, dass nach den Vertragsbedingungen der Pächter die Gesamterhaltungspflicht für das Pachtobjekt habe. Folglich sei dieser selbst für die Schädlingsbekämpfung zuständig. Als der Pächter daraufhin die Pachtzahlung kürzte, klagte der Verpächter den einbehaltenen Betrag von 17.000 EUR ein.
Das LG wies seine Klage jedoch ab. Es sah die Schabenproblematik anders und gab dem Pächter recht. Die Vertragsklausel benachteilige den Pächter unangemessen, weil sie ihm die Wartung aller vorhandenen technischen Anlagen aufbürde, obwohl diese auch vom Verpächter für eigene Wohnzwecke genutzt würden. Es bleibe daher bei der gesetzlichen Regelung, dass der Verpächter die Pachtsache in ordnungsgemäßem Zustand zu erhalten habe. Der Schädlingsbefall sei auch nicht durch den Gaststättenbetrieb verursacht worden, sondern durch die Abwasserleitungen des unsanierten Anwesens. Die Minderung des Pachtzinses um 20 Prozent sei angemessen, Zahlungen des Pächters stünden damit nicht mehr offen (LG Coburg, 12 O 231/07).
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