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Aktuelles Mietrecht und
Wohnungseigentumsrecht (WEG)
Wohnfläche: Vereinbarung ist durch
Absprachen im Vorfeld des Vertragsschlusses möglich
Bei einer
Mietwohnung kann aufgrund einer Flächenabweichung ein Mangel auch vorliegen,
wenn der schriftliche Mietvertrag keine Angaben zu der Wohnfläche enthält.
Diese
Klarstellung traf der Bundesgerichtshof (BGH) im Fall einer Mieterin, die
eine Dachgeschosswohnung gemietet hatte. Der schriftliche Mietvertrag
enthielt keine Angaben zur Größe der Wohnung. Diese waren in dem verwendeten
Vordruck auch nicht vorgesehen. Die Wohnung war von einer Immobilienmaklerin
mit folgender Annonce in der Zeitung angeboten worden: „3 ZKB-DG, Balkon,
ca. 76 m², Parkett, EBK, DM 890,- + NK“. Vor Abschluss des Mietvertrags
wurden der Mieterin eine Grundrissskizze sowie eine detaillierte
Wohnflächenberechnung übergeben, in der die Gesamtgröße der Wohnung mit
76,45 Quadratmetern ausgewiesen wird. Die Mieterin hat mit der Begründung,
die Wohnung habe lediglich eine Wohnfläche von 53,25 Quadratmetern, unter
anderem die Rückzahlung überzahlter Miete geltend gemacht.
Der BGH
entschied, dass die Rückforderung berechtigt sei. Angesichts der
Geschehnisse bis zur Unterzeichnung des Mietvertrags könne alleine dem
Fehlen von Angaben zur Wohnungsgröße in dem Vertragstext, die dort auch
nicht vorgesehen waren, nicht entnommen werden, dass sich die Parteien bei
Vertragsschluss bezüglich der Wohnfläche nicht vertraglich binden wollten.
Die Gesamtumstände würden vielmehr darauf schließen lassen, dass die
Parteien den schriftlichen Vertrag in der beiderseitigen, dem jeweiligen
Vertragspartner erkennbaren Vorstellung geschlossen haben, die Wohnung weise
die zuvor angegebene Wohnfläche auf. Dies begründe eine konkludente
Vereinbarung über die Wohnungsgröße. Liege - wie im entschiedenen Fall -
eine Wohnflächenunterschreitung um mehr als zehn Prozent vor, führe dies
nach ständiger BGH-Rechtsprechung zu einer Mietminderung. Die Sache wurde
daher an das Landgericht zurückverwiesen, weil weitere Feststellungen
getroffen werden müssen (BGH, VIII ZR 256/09).
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