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Aktuelles Mietrecht und
Wohnungseigentumsrecht (WEG)
Schönheitsreparaturen: Klauseln mit
einfarbigen Vorgaben („weiß“) sind unwirksam
Eine
Formularklausel, die den Mieter verpflichtet, die Wohnung in „weiß“
dekoriertem Zustand zurückzugeben, benachteiligt den Mieter unangemessen und
ist daher unwirksam.
Mit
dieser Entscheidung führt der Bundesgerichtshof (BGH) seine bisherige
Rechtsprechung zur (Un-)Wirksamkeit von Farbwahlklauseln konsequent fort.
Diese benachteiligen den Mieter unangemessen und sind unwirksam, wenn sie
nicht auf den Zustand der Wohnung im Zeitpunkt der Rückgabe der Mietsache
beschränkt sind, sondern den Mieter auch während des laufenden
Mietverhältnisses zu einer Dekoration in der vorgeschriebenen Farbwahl
verpflichten (z.B. „Die Schönheitsreparaturen sind in neutralen, deckenden,
hellen Farben und Tapeten auszuführen“). Grund: Der Mieter wird durch die
Einengung in der Art der Ausführung von Schönheitsreparaturen in der
Gestaltung seines persönlichen Lebensbereichs eingeschränkt, ohne dass
hierfür ein anerkennenswertes Interesse des Vermieters besteht. Folge: Die
Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter ist schlechthin
unwirksam. Farbwahlklauseln sind daher nur wirksam, wenn sie kumulativ zwei
Voraussetzungen erfüllen:
- Ausschließliche Geltung für den Zeitpunkt der Rückgabe
der Mietsache und
- Belassung eines gewissen Spielraums für die Dekoration,
die zu den unterschiedlichsten Einrichtungsstilen passt und deshalb für
weite Mieterkreise annehmbar ist.
Hieran
gemessen schränkt auch eine Rückgabeklausel, die den Mieter - wie hier -
verpflichtet, die Wohnung „weiß“ dekoriert zurückzugeben, die
Gestaltungsfreiheit des Mieters in unzulässiger und von den berechtigten
Interessen des Vermieters nicht gedeckten Weise ein. Der BGH hält daran
fest, dass das berechtigte Interesse des Vermieters allein darin besteht,
die Wohnung in einem Dekorationszustand zurückzuerhalten, der dem Geschmack
eines größeren Interessentenkreises entspricht und eine rasche
Weitervermietung ermöglicht. Diesen Anforderungen genügt aber auch eine
Dekoration in anderen dezenten Farbtönen. Eine in diesem Sinne formulierte
Rückgabeklausel wäre unbedenklich (BGH, VIII ZR 198/10).
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