Aktuelles Mietrecht und
Wohnungseigentumsrecht (WEG)
Geschäftsraummiete: Änderung der
Mieterstruktur berechtigt nicht zur Vertragsanpassung
Die
Grundsätze über den Wegfall der Geschäftsgrundlage sind nicht anzuwenden,
wenn sich die vorgesehene Mieterstruktur eines Geschäftsgebäudes ändert.
Das
musste ein Mieter vor dem Bundesgerichtshof (BGH) erfahren, der Räume im
Erdgeschoss eines 6-geschossigen, im Bau befindlichen Gebäudes gemietet
hatte. Dort wollte er ein Café betreiben. Nachdem die vom Vermieter geplante
Büro-Vermarktung der ersten vier Obergeschosse scheiterte, wurden diese als
Wohnraum umgebaut. Der Mieter hatte sich wegen der vorgesehenen Büronutzung
einen regen Zulauf zu seinem Café versprochen. Das war nach der Umwandlung
dieser Geschossebenen in Wohnraum nicht mehr realisierbar. Daher konnte er
die geplanten Umsätze nicht erzielen und geriet in Mietrückstand. Nach
einiger Zeit erklärte der Vermieter daher die ordentliche Kündigung des
Mietvertrags. Der Mieter ist demgegenüber der Ansicht, dass der Vertrag
angepasst werden müsse.
Der BGH
erklärte die Kündigung für rechtmäßig. Einen Anspruch auf Vertragsanpassung
lehnten die Richter ab. Der Vermieter habe die Büronutzung der über den
Mieträumen gelegenen vier Stockwerke weder zugesichert, noch seien die
Grundsätze über den Wegfall der Geschäftsgrundlage anzuwenden. Für die
Berücksichtigung von Störungen der Geschäftsgrundlage sei grundsätzlich kein
Raum, soweit es um Erwartungen und Umstände gehe, die nach den vertraglichen
Vereinbarungen in den Risikobereich einer der Parteien fallen. Bei der
gemeinsamen Vorstellung der Parteien, die vier Stockwerke über den
Mieträumen würden als Büroraum genutzt, handele es sich nicht um ein vom
Vermieter übernommenes Risiko.
Hinweis: Bei der Gewerberaummiete trägt
grundsätzlich der Mieter das Verwendungsrisiko bezüglich der Mietsache. Dazu
gehört vor allem das Risiko, mit dem Mietobjekt Gewinne erzielen zu können.
Erfüllt sich die Gewinnerwartung des Mieters nicht, verwirklicht sich damit
ein typisches Risiko des gewerblichen Mieters. Danach fällt es in den
Verantwortungsbereich des Mieters, als Unternehmer die Erfolgsaussichten
eines Geschäfts in der gewählten Lage abzuschätzen. Das umfasst auch das
Risiko einer Veränderung der Mieterstruktur im Umfeld des Mietobjekts (BGH,
XII ZR 108/08).
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