Aktuelles Mietrecht und
Wohnungseigentumsrecht (WEG)
Betriebskostenvorauszahlungen: Berechnung
der zulässigen Höhe einer Anpassung
Eine
Anpassung der Betriebskostenvorauszahlungen ist nur angemessen, wenn sie auf
die voraussichtlich tatsächlich entstehenden Kosten im laufenden
Abrechnungsjahr abstellt.
Das
machte der Bundesgerichtshof (BGH) deutlich. Auslöser des zugrunde liegenden
Rechtsstreits war eine Nebenkostenabrechnung des Vermieters, die eine
Nachforderung zu seinen Gunsten ergab. Der Vermieter verlangte daraufhin
eine Anpassung der monatlichen Vorauszahlungen. Deren Höhe ermittelte er,
indem er neben dem Ergebnis der Betriebskostenabrechnung (geteilt durch 12
Monate) einen Sicherheitszuschlag von 10 Prozent auf die bisher ermittelten
Kosten ansetzte. Die Mieter waren hiermit nicht einverstanden und erhoben
eine negative Feststellungsklage. Damit wollten sie festgestellt wissen,
dass das Vorgehen des Vermieters rechtswidrig sei.
Der BGH
gab den Mietern recht. Die Richter stellten klar, dass eine Anpassung der
Betriebskostenvorauszahlungen nur angemessen im Sinne des Gesetzes sei, wenn
sie auf die voraussichtlich tatsächlich entstehenden Kosten im laufenden
Abrechnungsjahr abstelle. Grundlage für die Anpassung der Vorauszahlungen
sei dabei die letzte Betriebskostenabrechnung. Der Vermieter könne bei der
Anpassung auch eine konkret zu erwartende Entwicklung der künftigen
Betriebskosten berücksichtigen. Es bestehe allerdings kein Raum für einen
abstrakten, nicht durch konkret zu erwartende Kostensteigerungen für
einzelne Betriebskosten gerechtfertigten „Sicherheitszuschlag“ von 10
Prozent (BGH, VIII ZR 294/10).
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