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Aktuelles Mietrecht und
Wohnungseigentumsrecht (WEG)
Betriebskosten: Einwendungen müssen für
jedes Abrechnungsjahr neu geltend gemacht werden
Ein
Wohnungsmieter muss eine Einwendung gegen eine Betriebskostenabrechnung auch
innerhalb der dafür vorgesehenen Zwölf-Monats-Frist erheben, wenn er die der
Sache nach gleiche Einwendung schon gegenüber früheren
Betriebskostenabrechnungen geltend gemacht hat.
Hierauf
wies der Bundesgerichtshof (BGH) hin. In dem betreffenden Fall verlangte der
Vermieter die Nachzahlung von Betriebskosten. Er hatte in der
Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2003 unter anderem die Grundsteuer
anteilig auf die Mieter umgelegt. Dagegen wandten die Mieter ein, dass sie
nach dem Mietvertrag nicht zur Übernahme dieser Kosten verpflichtet seien.
Auch für die Betriebskostenabrechnung 2004 machten die Mieter diesen Einwand
wieder geltend. In der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2005 legte der
Vermieter erneut die Grundsteuer anteilig auf die Mieter um. Zu dieser
Abrechnung äußerten sich die Mieter nicht. Mit der Klage hat der Vermieter
die danach noch offenstehenden Nachforderungen aus den
Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2003 bis 2005 - insgesamt rund 800
EUR - geltend gemacht. Das Amtsgericht hat die Klage hinsichtlich der Jahre
2003 und 2004 mit der Begründung abgewiesen, dass die Grundsteuer, wie die
Auslegung des Mietvertrags ergebe, nicht umlagefähig sei. Hinsichtlich des
Jahres 2005 hat das Amtsgericht die Mieter zur Zahlung des noch offenen
Betrags von rund 270 EUR verurteilt. Sie hätten es versäumt, innerhalb der
gesetzlichen Frist Einwendungen gegen die Betriebskostenabrechnung für das
Jahr 2005 geltend zu machen.
Diese
Entscheidung wurde vom Landgericht und nun auch vom BGH bestätigt. Die
Richter entschieden, dass die Mieter die Betriebskostenabrechnung für das
Jahr 2005 erneut hätten beanstanden müssen. Unerheblich sei dabei, dass sie
bereits gegenüber den Betriebskostenabrechnungen für die vorangegangenen
Jahre jeweils fristgerecht eingewandt hatten, dass sie die Erstattung
anteiliger Grundsteuer nicht schuldeten. Nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch
müsse der Mieter eine Einwendung, die er gegenüber einer
Betriebskostenabrechnung für ein bestimmtes Jahr erheben will, dem Vermieter
innerhalb von zwölf Monaten ab Zugang dieser Abrechnung mitteilen. Die Rüge
einer früheren Betriebskostenabrechnung mache eine solche Mitteilung
grundsätzlich auch dann nicht entbehrlich, wenn es sich der Sache nach um
die gleiche Einwendung handele. Ziel des Gesetzes sei es, durch Fristablauf
Klarheit über die Ansprüche aus der Betriebskostenabrechnung für ein
bestimmtes Jahr zu erlangen. Dieses Ziel würde verfehlt, wenn aufgrund der
Beanstandung einer früheren Abrechnung nicht mehr zu verlangen wäre, dass
eine spätere Abrechnung innerhalb der für diese Abrechnung laufenden Frist
(erneut) beanstandet werde. Die erneute Geltendmachung einer gegenüber einer
früheren Betriebskostenabrechnung bereits erhobenen Einwendung innerhalb der
für das spätere Abrechnungsjahr laufenden Frist sei daher geboten, um das
vom Gesetzgeber angestrebte Ziel der Rechtssicherheit durch Fristablauf zu
erreichen (BGH, VIII ZR 185/09).
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